看房子( 原创、系列)

有名

更名的事情我问过业务员，当时说要收违约金。言外之意就是可以更名。就是不知道违约金要收多少，到底参照什么标准收。我感觉不管交房后价格升的多快，从投资的角度看，能避税就应该在没有交房前避税，不然，按目前的涨幅，到交房为止税收加起来至少也要八万以上了，要想把这八万赚回来那么必定要再等上半年左右（在市场良性发展的前提下），这样想来还是觉得不划算。期间还考虑到时下经济过热，楼市高价位的风险，早退出可以规避风险。另可以将套现的资金抽出部分投资杭城其余地段价位相对较低的房产，假如市场依旧稳步发展的话，同样可以获得可观的受益，即便在市场不利的情况下，由于成本较低，风险也相应的该低些。前塘兄认为这样的思路合理么？当然目前还不知道绿城违约金的收法。是否有人知道，也请赐教。 ——能在这里向各位高手学习真不错，哈哈

一壶

以下是引用wubi6667在2004-4-22 14:11:06的发言： 其实绿园这块地也是适合做写字楼的。

这个观点我也同意，但是在这个地方和整个杭州，具有各种综合价值的住宅也很稀缺，最后市场给了答案，绿园的二手房价高于同区域的高档写字楼。

[此贴子已经被作者于2004-4-23 15:15:14编辑过]

金田花园

尽管自己不买房，还是做了很多中肯的分析。鼓掌哦。。。

天盛

以下是引用wubi6667在2004-4-22 14:11:06的发言： 说到写字楼的机会，可能还是滨江地区或钱江南岸。前阵子杭州开通了到日本的货运班机，如果继续将萧山机场打造成国际空港，做为贸易大省有很多机会的。贸易物流类公司的需求会很大。而靠近机场的区域有很大机会。 丁香从位置来说肯定是适合办公的，现在做公寓可能和拿地时用地性质有关。 绿圆的房子外观确实很漂亮。居住的实用性还是不太行。因为我一直住在求是村，本来买绿园有利于“资产组合”，但来回转了半天还是决定去城西，桂花城和紫桂毕竟小区大，有纵深可以闹中取静，周围环境有生活的气息。其实绿园这块地也是适合做写字楼的。

正在装修的绿园房子有20%的量是当作办公或写字楼的，物业管理部门也是同意的，就是物管费贵一点，住宅是2。5元/平方；当办公是2。8元/平方。

一壶

以下是引用天盛在2004-4-23 20:50:49的发言： 做写字楼的。

正在装修的绿园房子有20%的量是当作办公或写字楼的，物业管理部门也是同意的，就是物管费贵一点，住宅是2。5元/平方；当办公是2。8元/平方。 [/quote] 那我们可以要求物业赔偿，在合同上明确要求是住宅用途，我也反复问了物业，他们一直保证是住宅，不允许公司进入。 绿园有部分是办公楼和商业，但是门是另外开的，车位也分开的。 如果公司进入，住宅的的稀缺性就会被破坏，整个楼盘品质会下降。

Pope

千万不要象中山花园和东方豪园那样,不伦不类,西钓钵头.

西贝鸟

这个是无法回避的事实 是这个区域特点造成的

一壶

因为最近可能没有时间写，就把BB8423提的建议，谈我的看法，只能简单的了。 关于上海比浙江的商业环境好的观点。浙江的房价比上海涨的早，上海是到2000年才开始加速上涨，那么是否意味着浙江人比上海更加有前瞻性呢？起码，以上海经济总量大，来论证杭州的房子比上海性价比差，是不充分的。上海的商业物业差的也非常多，浦东的95--99年浦东烂尾楼比杭州要多得多，现在我还有看到比较熟悉的大楼（在浦东八百伴旁）大半空着。 江苏也是同样情况，以昆山判断萧山也是不充分的。浙江的房价过去，现在都比江苏高。而且涨的早。这是有内在原因的。以台商进入来判断萧山和昆山房价比也不成立。这必须有个前提：台商是决定房价的主要因素。这个前提现在没有依据成立。萧山房价高肯定有台商之外的原因。具体是什么，可以论证，但是以台商来判断房价，理由不充分。 杭州的商业没有市场，也需要有依据。我也一直认为写字楼比住宅前景差（理由待后分析)，但是不能得出杭州写字楼没有市场的结论，杭州的市场等商业形态发达，同样也需要写字楼的配套。现实也是许多写字楼和商住楼也有相当多的公司。 认为沿江有前景，而黄龙没有潜力观点。我同意前面的半句，黄龙的价值是靠历史积累的，也有不可再生性和不可替代性，比如西湖，能认为因为已经在了，而有新的区域可以把他替代了吗？或者有谁可以把巴黎替代了？作为住的人，价格是外在的标准，当然通用性比较好，但是我们是住户，更加注重内心的感受，注重作为人的价值。这些情感性的东西，有时候很难与人表达。 认为绿城做不好商业。 我是这样理解的，我们不能认为绿城一定做好商业，因为没有先例。但是也不能认为他一定不好。我看到许多房地产的策划、建设、销售简直是笑话，但是他们目前的业绩也过得去。绿城在住宅的品牌形象是浙江第一（不是说他实力第一，或者利润第一），那么起码他做商业的好的概率会比其他公司要高，他毕竟是从很小开始，经过市场竞争出来的企业，是有市场检验过、洗礼过的企业。 物业收益低的问题，早些年就存在了，小县城的商铺都要二、三万，商铺是要靠租金的、租金是要靠商业利润的，商业利润是不可能像房价那样，但是因为有房子涨价，所以还要买商铺，高价抑制需求、房屋空置率高、商业利润低对商铺的打击这些问题都会出现的。只是要过一段时间，需要时间的因素和方向的的变化。所以，现在更要警惕的是房价回调。 车位问题我有一个重要的观点，就是现在的汽车的使用低价是在占有社会资源没有付费的情况下的定价，比如原来小区内，居民散步、乘凉、走路的地方，道路上自行车、行人被汽车占有的地方，这些给被侵害利益的群体补偿付费了吗？就原来的情况是，其他群体是原有资源的使用者，现在是被剥夺的。将来在汽车数量更加多，利益冲突更加激烈的情况下，强势集团也一定会利用高汽车使用价格占有更多的资源，将相对弱势的其他汽车使用者挤出去。 我在房地产专业上是不懂的，但是我也有我的支撑观点的方法。比如在上海、江苏和浙江的比较方面。因为浙江的房价在正确顺应变化方面一直领先于沪、苏。我可以不懂，但是浙江的企业家、投资人是经过严酷的市场考验出来的皎皎者，是经济生物圈的强悍的野狼，他们对房价的判断，也决不是像我们在嘴上说说，而是靠实际的买卖形成的价格，那涉及到千百万亿人民币计的买卖行为，是真金实银堆起来的价格差距。这些差距不是技术分析的角度能够解决的。我可以不懂房子，不懂技术，但是我尽管相信那些投资者和企业家好了，即使我因为相信他们栽了。我也认了，在中国经济生物圈中最有竞争力的狼群也栽了，我们这种没有什么本事的，只知道在后面跟跟的人有什么理由不栽？ 还是按照BB8423的要求，有话直截了当谈，也没有结论，但是如果要明确观点，还要有更加充分的依据和比较完整的论证过程，才有说服力。 因为最近有事情，可能要晚些时候才能把问题想清楚。

[此贴子已经被作者于2004-4-26 0:43:30编辑过]

2888

看了老半天，发现一壶用心写出的东西还是相当的好！ 对于杭州的房价，我觉得：不高，也不低。不高，就是，没有太多的高端产品，包括精装修的房子。不低，就是那么多的穷人，没有对胃口的低端产品。 有时也同情杨修猪，她活得好累。

杨花萝卜

真是好文章，好长啊，刚看完，有点累的：） 顺便问一句，我一个朋友说要开发钱江新城的地块（他们公司地已经拿下来了），估计价格会上万，你觉得那里有机会吗？ 另外请分析，浙江全省各地房价飞涨，是泡沫吗？比如同意3000的价格，我应该去买嘉兴、湖州的房子，还是外地比如成都、南昌的房子呢？ 多谢指教！

一壶

真是不敢当的，我只是买房子的，没有房地产专业的知识。或许可以在局部从其他角度提出可以考虑的方法。 我的思考是受限制的，比如在必定要建的房子，我可以提出比较的看法，比如丁香，我认为以公寓名义，配备商业价值更高。或者同比，比如绿园的价格低估。这在同一平台，专业的要求对两个房子是起同样作用的，我可以忽略。 大的情况，超出房地产之外的，也影响房地产，比如大的金融背景。可以共同分析。 近期房价飞涨，大的背景还是通货膨胀。涨价对需求的抑制、空置率、投资过热，商铺利益过低，这些问题现在就存在，暴露却要到房价掉头时候去雪上加霜。 房价现在肯定是投机性的上涨，但是投机并不意味着就不涨，甚至会涨的很快。我无法预测，但是我们可以有自己的处理方法，风险有了，而且比较难控制，我就趋于保守，以前也有风险，但是风险的程度是比较清楚的。现在不知道。但是，我坚信，耐心等待，在不远的将来，就会有机会，会有大幅度调整的。时间也许是两年，或者到明年初，也许在下跌之前是暴涨，谁知道？放弃机会不是因为机会不好，是因为风险难以控制。将来也必定会知道。知道的时候，也就开始孕育着下一次的机会。 我们不应该在比较难知道的时候去非要选择一个知道的，但是市场总有一个你知道的，而大多数人不知道的时候。 就具体政策来看，针对房地产的限制政策还必定会有，同时也说明了价格还有上涨冲动，否则要出什么政策。 如果是投资地产，设计到的方面更广了。钱江新城的东西要具体看才有想法。也可以帮你介绍专家。 外地的不好控制啊，可能是开发商考虑的更多，我们考虑这些操作性不强，也要考虑自己的要求，自住？投资？

[此贴子已经被作者于2004-4-27 15:53:51编辑过]

杨花萝卜

请问投资外地的房产特别要注意那些呢？我个人是比较看好合肥绿城的桂花城，价格我没仔细问，好像3000多吧，比第1期开盘贵了几百元，我认为是蛮有潜力的。有朋友认为既然要炒楼，也可以炒别的楼盘，没必要一定要买绿城的。我想品牌的东西比较可靠吧。至于考虑投资合肥，一是我真的没有资金，比如说近的地方，南京、苏州，均价4，5000，对资金的要求很高，二是那里好像离杭州还近，至少是通火车的地方，不象成都、广州的，动动要飞机才行。三是我在那里好歹有2个熟人，有事情可以多多了解。 不过现在考虑南昌的人也特别多，那里好像2000多的样子。我个人认为外地投资，是不是还是认准品牌房风险低呢？比如说南昌的万科四季花城。说说笑话，南昌我是没钱去的：） 其实我在杭州也只有小小的房改房，要买大房子太累了，所以不得不放弃啊。 请一壶兄多多指教！

一壶

真的不好意思，外地的楼盘我不了解啊，这里有不少是业内人士，你请版主介绍一下，他们的观点更加有操作性，我只能在比较窄的范围内提一些不同的角度的观点。全面的操作需要比较全面的知识体系的。 杭州的楼盘大家可以一起去看看，交流一下。

wuzhenyu

一壶兄：请教一下怎么看中行停止第二套住房按揭喊停的通知！是否意味着什么！

一壶

可以允许 给你一个肯定不会错的答案：我不知道啊。 我是很认真的回答这个问题的，因为这样的回答有我的道理，可以等等再继续吗？

一壶

这个论坛的行家也不少，这个应该就是银行圈的人，先可以问问他们。 http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispuser.asp?id=9902 我从另外的角度。

wuzhenyu

谢谢一壶兄！

一壶

以下是引用一壶在2004-4-28 20:32:42的发言： 可以允许 给你一个肯定不会错的答案：我不知道啊。 我是很认真的回答这个问题的，因为这样的回答有我的道理，可以等等再继续吗？

给一个不会错的答案，不是调侃，是想选择一个不会错的行为，山在动，水在动，银行的政策也在动。 我们到那里去选择一个不动的呢？ 这就是我们自己的选择， 这个选择才是最后决定我们位置的东西。我们人的智慧是有限的，人的本能却认为自己是无所不能的，有谁认为自己是傻瓜？但是人在大部分地方是相当于傻瓜（不带任何贬义色彩），我们所能感受的到的时间空间是非常有限的。 但是，我们也有可以在某些限定的部分有对的地方，比如，我们可以判断，市区万元的房子跌到一元几乎不可能，跌到5000可能性也不大，跌到7-8000可能性就大了。 回到主题，对于房价，我的基本观点是看两方面：宏观看周期性的经济，政府的政策当然是重要的决定因素，前些时候的感觉就是通货膨胀，钱的水流，留到那里那里涨。微观的看杭州可以居住房子供应，目前看，土地供应增加了，居住的配套还不够，供应还是紧张。 那么我们应该怎么处理呢，很重要的是看自己，我的选择是不知道。这是很认真的话。因为不知道，就按照不知道的方式去处理，结果却是可以知道的，就是保守，收敛。前些年，我可以不认为房价涨，但是，向下的空间非常小，这是可以知道的，那么我们去博一下也是可以的。现在，向上涨的可能性是有，通货膨胀啊，往下的空间我们也看不见。那么我们为什么要去冒这个险。那就是不知道啊。按照这个不知道去处理好了。 贷款问题，也是我近来最关心的问题，也反复在罗嗦，担心这个。按照我们对gcd的了解，政策总是不断会出的，昨天的政治局会议、江苏铁本的典型的杀猴案例、社论，明白的告诉了我们政策的意见，具体如何，我们不得而知，但是出现进一步政策控制的概率，是明摆着的。 就周期而言，注意到美元的汇率有大的振荡，世界性的原材料价格上涨好像已经到了尽头。跟着美元走的人民币也应该有变化吧。 中央的政策也是和人群的体会是一样的，也体现了人群的特性，当许多人认为这个非控制不可的时候，连中央也认为如此时候，实际价格本来也要开始下跌了，结果就是雪上加霜。 当价格预期下跌的时候，空置率、高价抑制需求、租售比收益差，这些问题都会开始形成压力的。 社会经济的周期惯性还会有很大的速度，但是。。。。。

[此贴子已经被作者于2004-4-29 14:03:34编辑过]

一壶

深蓝可以卖到多少？ 我也不知道。呵呵，又是一个不会错的话。 深蓝在运河边，高架边，三幢，一写字楼、二幢酒店式公寓。 可以同比啊，以住宅论，边上的金都华庭二手房9000多到1.1万，深蓝1.9万均价，两年后交付，资金成本算每年5%，两年后实际买房成本，接近2.1万。价差1万元，就是说，世界级设计装修＋绿城品牌值一万元。 以办公算，可以和杭州的世贸比，或者和雷迪森或者香格里拉比，装修预测还是深蓝好，就是不知道你喜欢哪里。世贸的二手价格是1.2-1,7万，中间值大概在1.5万。绿城的顶级装修什么价值？没有见过，好在国内也有五星级宾馆了，我们也可以管中窥豹，见识点皮毛，也可以斗胆给深蓝估价，也是同比啊。 深蓝的价值在哪里？宣传是世界级的设计和精装修。当然绿城品牌是一致公认的不错。 凭绿城的品牌，要努力达到这个啊。深蓝贵是贵，贵了好啊，能住的起的本来就是精英啊。人说不定就冲这个非买不行呢。 环境，好的有运河，临近武林门，值多少？谁会算？不要紧，有人会算，边上的华庭也是运河边，看看华庭，有答案，而且真金实银，化钱买出来来的答案，真实不虚。当然不是说深蓝要和华庭一个价，深蓝还有华庭没有的东西，要剥除这些差异因素，以同等价值的情况下同比。 武林门值多少钱，找个附近楼盘剥除其他因素同比就可以了。有高架，总是要扣分的，扣多少，我也不知道。 这些分析也不考虑大势的前提下。 随口荡荡的，不可以认真，要是哪位根据我的瞎说，买了深蓝，又赚了钱，也不用谢我的。错了，更不能找我的。我说了深蓝贵还是便宜了吗？ 没有。

[此贴子已经被作者于2004-5-7 9:31:23编辑过]

dreamever

呵呵，接近天秤的一壶