看房子( 原创、系列)

一壶

有一个很重要的区别是，人们以为房子贵，就买不起，其实，房子也是资产，现金也是资产。现在金融手段多，房子也可以临时变成现金。只要房子的资产比现金成长快，有什么不敢买的？所以我说20万，就可以买绿园。

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[此贴子已经被作者于2004-8-9 13:50:09编辑过]

一壶

以下是引用一壶在2004-3-23 11:18:45的发言： l绿园的车位价格分析 再吹点牛（已经被金田花园捧得飘飘然了），绿园的车位价格在30--40万，到达时间在2005年底之前（在整个经济不出现周期逆转的前提下），即使出现逆转，绿园车位的价格会比同期房子的跌幅要小，甚至不跌。

今天去绿园物管，谈到车位，物管说有人出租２０００，有１５００的。租的人嫌贵，说１０００元/月就肯定要租了。还有人吃定物管，要买车位，说买房子一定要有车位，物管也很委屈。

天盛

具体估价，绿园价格已经从春节前的１－－１．３万，到现在１．３－－－１．６万。（指有实际成交意义的）。 在不远的将来，会接近西湖边的高档公寓的２万附近，住户如果大部分入住，整体气氛会发生很大变化，给人的感觉会完全不同。这是价格上涨的又一因素。 以上分析的前提，是整个经济保持平稳、政策稳定。单从整体价格看，经济处于扩张期。房价还要继续上涨，价格虽然对需求产生了一定抑制，有一定泡沫成分，后果要到经济紧缩期才会显现。 2004.3.10引用一壶的发言

[此贴子已经被作者于2004-9-1 11:51:04编辑过]

天盛

以下是引用一壶在2004-3-10 23:57:34的发言：绿园附近有求是小学，浙大幼儿园、闻裕顺幼儿园、１５中，只需数分钟的步行，附近的高素质的浙大教师人群，对儿童的交往也有好处。

绿园的小学学区并非是——求是小学， 而是远在市中医院对面的向阳小学； 绿园的初中学区也并非是——15中，而是在保踧路中学。

一壶

是啊，现在是这样，小学的学区是可以调整的，小学是保小吧？中学是向阳？还是现在改名了？ 保小也不错的，就是远了。绿城工作没有去做。

天盛

主要是太远了。 偶现在对绿园的评价：绿园的房子外观象美女，脸蛋漂亮身材苗条，一眼看去很有吸引力会产生一见钟情！但深入交往下去却发现这美女也是一位胸大无脑、性格脾气怪异暴戾之辈！作为这女人的老公也只能以天下的事情不能十全十美来安慰自己。

天盛

以后偶会亮家丑把绿园的“十大缺陷”告诉论坛上的所有朋友。

一壶

环境好，里面问题不少，务虚。软性的服务天盛评价如何，绿城是房子投入好，其他真一般，物业也一般。

天盛

反正自住，贬低它无所谓。 况且现在的房子关键就是地段呀。

何福成

在交房非话题里面帖过了。 绿城虽然在杭州算是不错的，但是仍然会有利益冲突，比如桂花城的阳台面积问题，物业维修基金问题。价值百万的房子，要住数十年，不关心不行。 业主的利益是天然的一致，这是可以依靠的最主要的力量，但是，业主又是天然分散的，单个力量有限。 我们的经验是主要先要有个好的组织体系，大家可以先联络起来，为将来的业主委员会做准备，如果业主委员会开始就安排了开发商的人，那么大家就有的苦头好吃了。 交房还是要请专业人员， 要有财务依托，最好是聘请人来代表业主管理事务性的工作，业主基本没有时间来参与活动的。开始可以大家出点钱，其实也没有多少，也就几百元，和上百万的房子比起来。但是因为，业主是分散的，还有些人会比较自私，以后要在制度上保障业主委员会的的财务来源，比如，可以以出租配套用房的收入，车位出租收入。 舆论的宣传也很重要，这个论坛就不错，要统一大家是思想，宣传的阵地是必须的。 物业问题不是很大，如果业主委员会管住了 ，物业由自己决定。 就具体的交房，我只能我想到的地方，不全面。 主要是配套用房，应该是总面积的7%，这个是价值最大的部分。算算价值多少？怎么能不争。 其他有自行车库， 水、电、绿化的等配套， 要请懂行的的把总的图纸看清楚，里面有许多讲究。 公摊面积可以问绿城要测绘成果表。 在处理方式上，还是要有理有节，也要考虑开发商的实际情况，抓大放小，具体问题可以再谈。绿城总的来看还是可以的。 最关键的还是要先把业主组织好，否则后面的没有办法继续下去。

配套用房是千分之七！

何福成

配套用房是千分之七！

一壶

深蓝为什么不继续广告

深蓝的定价出来后，是被我们抨击的，价格比较离谱，同时大唱极品公寓，回避高架的态度让人觉得虚。1.9万的单价。

随着10月房交会后的价格上涨，深蓝的价格比较下来就不贵了。附近的价格涨了2--3000元，以新房为例，广厦绿洲的单身公寓价格是1.2万，期房，里面毛胚，有中央空调。显然，深蓝的价格已经是很优的了，据说深蓝的装修成本在5000以上，如果业主自己做，可以以6000算。那么深蓝的价格是很值的了。

这次涨价是以高端房为外资的追逐对象，尤其是上海，那么深蓝是有这样的概念的，我们批评的是他的态度和当时的价格。现在价格因素已经不是障碍，如何为深蓝定好的定位，变成非常重要了。

从我们看来，深蓝虽然有高架的缺点，但是作为绿城的品牌，仍然是得到市场认可的，侧重点可能需要从单纯居住适当换到交流、生活中来，在市中心，能够像绿城这样的房子还是稀缺的，高架的缺点不要回避，就是面对。

如果绿城希望快销售，重新定位深蓝的形象，广告是需要的。

[此贴子已经被作者于2005-1-19 8:53:13编辑过]

一壶

深蓝的价值在哪里－－深蓝能否成为时尚的载体？

深蓝的开发商宣传的重点是品质，从客观的讲是不错的。但是他们有两个错误，过分强调高档，其二是回避高架因素。当然开始的定价偏高了。

这样的结果就有点给杀猪的感觉了，客观的高档，片面的宣传，非常高的调门，故意遮挡回避位置的缺陷，结果给人的感受就是不诚实，甚至可以非常清楚的感受到当时开发商不自信的心态。开盘当时同比的高价，造成当时的市场感觉很差。

但是，就实体来讲，绿城的深蓝是有它的价值的，在品质，在市区的范围内，由于是绿城的产品，仍然有它的稀缺性。绿城的房子在房子本身，在浙江范围内仍然是第一，起码在对房子的投入上，绿城是投入最实在的。

随着10月房价的上涨，深蓝的价值开始体现出来，还是以深蓝周边的金都华庭为例，二手基本没有了，均价也应该在1.3万之上，绿洲的单身公寓在1.2万，位置比深蓝差品质的差距也很大，交付期更加远。以深蓝装修价格6000计算，深蓝的均价1.9万是合理的，也可以说是适当偏低的。

有意思的是，在市场机会来临的时候，深蓝的广告却没有了，或许绿城继续看涨？

一壶

那么，深蓝的产品形象应该在哪里？绿城已经树立了良好的产品形象，但是深蓝的定位还是需要有些新东西的，如果没有高架，深蓝如何吹都是可以的，毕竟在市区，要向绿城一样，建立高品位的公寓，还是稀缺的。主要问题，还是如何回避高架的缺点。

在实体上，高架的缺点是现实存在的。既然深蓝以最高档的公寓出现，那就有了另外的调整，高端，高端的来由肯定不会限制在实体上，更加的多的是软性的价值，绿城如何将他们在房子实体上积累的高端形象，变化成现实生活中需要的高端生活，在才是深蓝需要定位的。

从我们实际消费者的角度，深蓝更加强调的应该是生活，从深蓝的住宅的特点，转换成交流的场所，就是在市中心有这么一套住宅，可以作为交流、商业、当然也适当的兼顾居住的一个定位点，依托于绿城的品牌。

在这个要求下，绿城在深蓝上需要适当的转换形象，强调深蓝的时尚、交流的平台特性。这也是需要化毕竟大精力投入的事情，从造房子的硬件的企业，适当引进交流的软性的东西，还是有相当的难度的。

如果是以交流的定位，高架的缺陷相对就小，交流，商业环境，在城市中，临近道路是很平常的事情，因为有了深蓝而时尚，居住变成附带的功能，高架的缺点就变的可以忍受了。

一壶

深蓝的价值就是在市中心的定位点，需要将房子变成现房后才能体现的东西提前表现，比如交流，否则在现在看到的还是混凝土，人总是感觉到现实的东西。绿园就是最典型的例子，交付前才卖完，卖了三年。交付后马上暴涨。

奥马尔@

不会都是绿城的托吧！！！各位

[em05]

一壶

金都华府是价值的：

最近去看了金都华府，听说销路不好，铁路的干扰也被别人批评的很厉害。去看了，等半天，没有看到火车来，到底多吵也不知道，听相关人员说，是非常吵。也就有点担心。

感觉：除了铁路之外，还有大缺点是位置属于市民区，生活便利，位置属于市民生活圈，影响楼盘定位的提升。周围也不太有可能大的拆迁变化。

好的方面，交通会比较通畅，也在老市区范围内，生活便利，房子产品本身不错，有小学幼儿园在小区内，有孩子的家庭生活便利，有价值。房子本身也不错，户型也很化功夫，楼盘大小也可以，有19幢。往江边就是钱江新城，有春江花月看见。房子的整体，园林设计也感觉不错。金都的建筑质量向来是非常好的，所用的材料设计也相当有价值。

宣传太差劲，概念是“人文的月光照庭院”，什么叫人文的月光，看了糊里糊涂，语言控制力太差，建议到这里请老枪、骆驼等高手给他们会诊，好的东西居然没有好语言表达。

广告也太差，报纸广告不少，楼盘居然找不到，在江城路大转盘旁，怎么好找的地方？我这个老杭州，并且在附近住过的人都找半天。最简单的广告，在附近做路牌广告，指路。楼盘本身就是广告。找不到。怎么买房子。回避铁路也是失策，大家都知道的事情，就应该当成重点说。掩耳盗铃是没有用的。

楼书还没有把华府的价值说明白。

一壶

翡翠城和良渚文化村对比。先简单的理由。

良渚文化村远胜于翡翠城，简单的、关键的理由是，良渚文化村是城镇建设，翡翠城只是大盘。如果翡翠城开6000元的价格，是将未来升值空间完全吃尽，更加近乎于炒作行为。

一壶

虽然有许多人预定，但是，大企业，150万方的大盘，如此定价？短视到这个程度？

除非绿城认为房价还可以暴涨两年以上。