刀口邵：3句话让你明白楼市的现在、下半年和未来！

yost_507

刀口邵 发表于 2018-6-26 11:36
网上都说降准，钱入楼市。这宏观这么摇摆对冲着，要出车祸的赶脚

刀总铁粉赶来报到。

花开堪折直须折

新人留名

刀口邵

既然不能发帖子，好吧，来点干货

刀口邵

          《2017年杭州市国民经济和社会发展统计公报》
十二、人民生活和社会保障

　　（一）人民生活。

　　全年居民人均可支配收入49832元，增长8.1%，扣除价格因素实际增长5.5%。其中城镇居民人均可支配收入56276元，增长7.8%，扣除价格因素实际增长5.2%；农村居民人均可支配收入30397元、增长8.9%，扣除价格因素实际增长6.2%。

　　全年居民人均生活消费支出34146元，增长7.0%，扣除价格因素实际增长4.4%。其中城镇居民人均生活消费支出38179元，农村居民人均生活消费支出21983元，分别增长7.0%和6.9%，扣除价格因素分别增长4.4%和4.3%。
《2017年杭州市国民经济和社会发展统计公报》

刀口邵

              蛮族勇士：“房价上限”实用计算公式

    本文将会讲述一个很有趣的问题：如何计算一个城市理论上的房价上限。我这里的将要使用的最关键的数据，是城镇居民的“收支盈余”数据，也就是城镇居民可支配收入扣除消费性支出之后的盈余。收支盈余，是城镇居民在维持生存的必须消费之外，可以拿来进行奢侈型消费和购房的收入部分。我将要假设的极限情况是：城镇居民将其收支盈余，100%均用于支付当年度的按揭款，不要有其它任何奢侈型消费了。

    注意，这里隐藏着另一个极限前提：首付部分必须100%依靠啃老，也就是调用六个钱包。购房者不需要依靠自己的收入承担首付，只需要承担按揭责任就行。当然了，这种极限情况在当今社会其实已经是普遍性的社会现象，各位都已经见怪不怪，因此也应该可以很容易的接受我的这种丧心病狂的极限设定。

    根据上面的原理，我们来实测一下厦门理论上的房价上限。根据2017年厦门统计公报，其城镇居民人均可支配收入50019元（杭州56276元），消费支出32009元（杭州38179元），收支盈余18010元（杭州18097元）。这里再极端一点。根据28定律，20%的富裕群体（也就是地产市场的目标客户群）占了80%的收入，但是富人的消费支出与普通人的差别其实并不大。这样算起来，富裕人群的收支盈余为：50019×4-32009=16.81万元（杭州18.69万元）。按揭款一般都是以家庭为单位支付的，我大中国东部城市的家庭平均人口数约为3.2人。假设家庭中有一名高收入人士，剩下2.2人为普通收入人士，这比较符合现实情况。毕竟家庭成员强强联合的情况还是比较少见的。

    这样算起来，富裕家庭的收支盈余为：16.81万元+18010元×2.2=20.77万（杭州22.69万）。这就是厦门的富裕家庭，理论上的最高年度按揭款支付能力，月均可还贷1.73万元（杭州1.89万）。

    这就是极限了。一旦超过这个极限，厦门市民将会被盘剥得干干净净，现金流都会断裂掉，只能节衣缩食来承担按揭款，并将因此造成厦门消费市场的剧烈萎缩。而且，这里必须注意的是：即便是来厦门炒楼的群体是外地客户，上面的计算同样生效。因为厦门的常住居民，乃是厦门楼市的最终接盘侠。下面，就去网上随便找个房贷计算器，来算一下，如果每月按揭款1.73万（杭州1.89万），可以承受的房价水平是多少。

    注意上图中的前提条件，100平米的新房，3成首付，贷款时限25年，贷款利率仅上浮10%，在今时今日这算是比较优厚的条件了。根据这样的反算，即便厦门的富裕家庭丧心病狂的啃老，并将全部收支盈余都拿去支付按揭款，其可以承受的房价上限，也只有约41000块。这就是厦门住宅均价在去年底达到5.5万的历史高位后，便转身下跌的原因。到现在跌到均价5万，还是远远不够的，还要继续跌。即便是跌到4万，也依然只是达到了理论上的极限值，在这种位置上也是不可以长久的，还得继续跌。（在这里推荐扩展阅读本公号的厦门经济篇：撑不住房价的厦门——前四月厦门经济综述）
   
     备注，是小刀代入杭州2017年的统计公报数据以及相应的计算

刀口邵

小刀不想去算杭州具体的房价上限，杭州和厦门的人均收入数据高不了多少
1、      这就是厦门的富裕家庭，理论上的最高年度按揭款支付能力，月均可还贷1.73万元
推导：这就是杭州的富裕家庭，理论上的最高年度按揭款支付能力，月均可还贷1.89万元。

刀口邵

2、（厦门版）100平米的新房，3成首付，贷款时限25年，贷款利率仅上浮10%，在今时今日这算是比较优厚的条件了。根据这样的反算，即便厦门的富裕家庭丧心病狂的啃老，并将全部收支盈余都拿去支付按揭款，其可以承受的房价上限，也只有约41000块。

  （杭州版）100平米的新房，3成首付，贷款时限25年，贷款利率仅上浮10%，在今时今日这算是比较优厚的条件了。根据这样的反算，即便杭州的富裕家庭丧心病狂的啃老，并将全部收支盈余都拿去支付按揭款，其可以承受的房价上限，也只有约44500块。

刀口邵

yost_507 发表于 2018-6-28 16:06
刀总铁粉赶来报到。

兄弟，小刀新出炉的，关于《杭州版的极限房价》

eins1234

刀总威武！还记得刀总所说的右侧交易。曾经反复研读刀总的文章

刀口邵

eins1234 发表于 2018-6-28 22:39
刀总威武！还记得刀总所说的右侧交易。曾经反复研读刀总的文章

可惜了，曾经那些花心血的文章，化为乌有

yost_507

刀口邵 发表于 2018-6-28 21:52
兄弟，小刀新出炉的，关于《杭州版的极限房价》

满满的干货，技术帖，学习了。

刀口邵

按总价计，445万总价是理论上的上限

刀口邵

中国之不可能三角:汇率/房价/外储

刀口邵

近期分析:人民币汇率的N连跌，说明央行选择了不加息(因为加息会刺破楼市泡沫)

刀口邵

而选择人民币贬值，但人民币一且贬值预期形成共识，会导致资金出走，从而引起外储减少

刀口邵

3万亿外储不是纯外储，2017年底央行公布是1.7亿外债，3一1.7=1.3亿，个人感觉这1.3亿降到某个特定限度，估计央行要外储保卫战了，于是会复制曾经的加息历史，以更快的速率赶上美元加息的节奏(注:美元每季度加息，07年天朝有每月加息的历史追起记录)。在汇率守住底线、外储守住底线的守二角阶段，另一角即快速加息，引起利破房价泡沫的副作用。逻辑基本是这样推导的

大好人

房地产还有一个重要特点是地域性。这一轮，我是杭州例外论的倡导者。

刀口邵

另忘了天朝另一个不省心的孩子~香港，港币保卫战貌似己进入长期阶段，也是上一波朱格拉周期(即亚洲金融危机的发源地之一)，我朝1.3万亿外储还要接济这儿子

刀口邵

内地短期表现~先贬值/守外储/不加息

刀口邵

香港短期表现~不贬值/减外储/同步加息