杭州松绑限购，房价会如何走势？

青山绿水好空气

转自19楼26日的一个帖子，有点道理！

这两天逛19楼，看到很多刚需兄弟在纠结到底现在该不该买房的问题，大家纠结的大抵都是因为一个消息---杭州要放开限购了！今天我们不去讨论这个消息的真实性，我只根据我对房地产的理解谈谈限购和房价的关系！
         首先房价上涨的本质是什么？很多人说是需求，但是需求是靠什么支撑的？如果想买房的人没有钱买不起房，那还是需求吗？明显不是！只有是想买房又能够弄到足够资金的人群才叫需求人群，这也叫真实需求！真实需求的基础又是什么？是钱！！然后才是买房的想法和买房的资格！因此大家应该房地产市场的本质是什么，是钱！这个是真正主导房价的核心因素，也是基本条件，没有它，什么需求都不成立！你有一万个念头想买房，你丈母娘把你逼死了要你买房，但是你没钱的话，一切都是空谈！难道你去偷去抢？
     再来看你能弄到钱之后会是怎么样！能够弄到钱，且有想法买房的人群我们称之为购房需求者，购房需求者可以分三类！一是刚需，因为结婚，或者长远发展决定定居在杭州的首次购房者（大家注意，有首付款的刚需才叫刚需，否则不成立）；二是改善需求，就是因为家庭成员增加，家庭收入增长希望改善居住环境的潜在购房者；第三是投资投机需求者！这三者携带资金进入房地产市场，形成购房需求，导致房价上涨！这是房价上涨的诱因，而诱因的基础是什么？还是钱，你必须先得有钱！
      通过上面的分析，大家应该明白这个最简单的道理！房地产的基础是什么？是资金！这其实也是任何一个行业市场的基础！资金决定一切！那么我们再回过头来看，在过去房价暴涨的十年发生了什么！过去十年购房需求者携带大量资金进入房地产行业，导致房价飙升！那他们的钱是哪来的？是自己的吗？不，绝对不是，他们的钱绝大部分是银行的！在这里面银行资金占到多大比重呢？这个看首付比例就知道了，在没有限购限贷的年代首付比例是30%，最低的时候零首付都出现过，不管你买几套！所以杠杆率至少是1比3.3！过去十年，人们通过杠杆效应，用30%的资金撬动了这个房地产市场！这才是整个房价上涨的本质原因！总结起来，过去10年，大量人群利用杠杆效应裹带银行资金进入房地产行业，导致房价飙升！这就是过去十年发生的事！是本质，大家记牢了！
      好了，前面我们分析了过去十年房价上涨的本质，我们再来看看现在是什么情况！现在是限购+限贷！我们把这两个政策分开看，首先限购，限购打击的是谁？是我上面说的购房需求者中的第三类人群，因为他们没有购房资格了！那么限贷呢？同样，限贷打击最大的还是第三类人群，因为没法从银行弄出钱来了（这个很重要，没有银行资金的支撑，房地产行业就是渣）。在限购限贷政策下，第一类需求和第二类需求都没有受到影响，唯一受到影响的就是投资客，也就是是炒房者！没钱也没资格买房！在限购限贷政策下，今年房价开始迅速向下转变（这里有人可能会问为什么11年的政策到14才出现转变而不是11年一发政策就看到效果呢？这其实是房地产开发周期的问题，房地产开发楼盘到交付需要2-3年，过去三年的楼盘都是在限购前卖的再加上政策效果显现有个发酵期，所以14年才开始出现下跌），这是符合市场规律的！这其实也让我们明白，让房价飙升的罪魁祸首是谁，不是那些刚需，也不是改善性需求者，而是那些投资投机者！限购的三年，前两类人群该买的还能买，该贷的还能贷，基本没受到影响（当然这里可能有部分被误伤的改善型刚需，这是绝少数，不做讨论，对市场影响也不大）现在房价跌了，那么原因也就很清楚了，是因为投资投机者被清除市场，导致需求不足，最后形成房价下跌！这其实也就说明了房价存在泡沫！
      好了，我们再回到现在！现在是大家恐慌期，谣言四起，说要放开限购了！我们暂且不管消息真假，也不管到底是不是全部放开还是只对140方以上房源放开限购！我们就假设是全部放开，看看会发生什么！放开限购，对前两类需求者来说没什么任何变化，但是投资投机客有影响！他们从有没有资格买房变成有资格买房了。那么他们会不会在有了买房资格后去买房子呢？我们假设他们在放开限购后想继续做投资投机房产，那么他们首先得考虑两个问题。一是钱从哪来；二是这个投资划算吗！看到这里大家应该能够明白情况了！首先是钱，限贷没放开，之前的杠杆效应没有了，难道用个人资金全款买房？个人资金又有多少？可以很负责任的告诉大家，自有资金对于房地产市场的来说根本就不值一提，没有银行参与，哪怕所有的投资投机客把自己所有的资金全投到房子上，在现在的房价基础上他们又能买几套？对整个房地产市场来说没有任何意义！在看第二个因素，投资是否划算！投资投机的本质是什么？是收益！如果说他们现在全款买第三第四套房，收益会是怎样？房价的房价还会飙升吗？明显不可能！政府可能会因为经济下行压力，地方财政收入压力，不想看到房价下跌过多！但是政府也绝对不想看到房价上涨，这是明确的，因为再涨社会都乱了，民怨沸腾，这也是政府3年前出台政策的直接原因！那么在这个大背景下，房价不涨，收益来自哪里？只有来自房租！那么这样划算吗？现在杭州一套200万的房子一年能收多少租金？4万，差不多吧！大家可以算算投资收益比，才2%，再算上自己损失的利息收益，这根本是亏的！如果的正常的投资观来评定，投资收益10%，才值得投资，因为你银行利息收益现在5年期就是5%，做其他投资更高！如果你的资金冒着风险才获得比银行利息收益只多出5个点，那么我想没几个人会去做这笔投资。所以现在全款投资房产，如果房价不能保证10%的复合上涨，这笔投资绝对不划算，这笔账投资投机客们算的比我们清楚！所以在这种情况下，你觉的他们会全款投资房地产吗？再很负责任的告诉大家，能够有几百上千万资金的人，对10%的收益率项目，他们基本不屑一顾！这是事实，至少我身边的人都是这样的态度。况且现在的问题是每年10%的房价上涨根本不现实！所以结论就是在放开限购后他们根本不会进入这个市场！
      根据上面的结论，在假设限购放开的情况下，市场的需求不会发生大的变化，需求没有变化房地产市场就不会有任何变化！房价只能向下！所以在现在这个阶段只有一种情况房价会上涨，就是放开限贷政策，放开限贷，会让银行资金进场，这时候30%的资金撬动房子，只要涨10%，那么毛收益就是30%，这时候才会让炒房客动心！但是限贷政策是谁决定的？是地方政府吗？不是，限贷的决定权在银行，在央行，也可以说在国务院党中央。这根本不是地方政府能够左右的。到这里大家应该很明白了，放不放开限购都没有关系，大客不必惊慌，在现在的情况下慢慢等房价下降到合理价位就是！如果哪天消息出说放开限贷了，那么大家就赶紧下手！那时候房价才具备了上涨的条件！

sandrajang

杨家沐霖 发表于 2014-7-30 11:33
本来就是滨江为了回款，这下子放开限购，估计捂盘了

难怪之前不是催着要签合同，28号下午突然临时通知说不签合同，先去办按揭，按揭能办下来，再签合同。好扯淡啊，没有遇到过这种情况，不都是先签合同再办按揭的吗？？？？？

杨家沐霖

住高层的下中农 发表于 2014-7-30 11:35
感觉该买了。

好多开发商暗中取消折扣了

杨家沐霖