一、 前言首先，本人买了河滨之城的房子（传言太贵的那种），可能有托的嫌疑，不过我写的东西，就是我本人在决定购买前后的经历和想法。感觉到自己周边很多人买房子有点盲目（我自己也是盲目程度不同而已），写这个帖子的目的是供购房者参考。如果有人认为我纯粹是托，请帮我向融创申请点奖金。 有一点看之前先了解下比较好：口水论坛上各色人物都有，有值得尊敬的资深网友，有楼市从业者，有楼市业余爱好者，也有与开发商有利益纠葛的人，还有不少是需要购房而来这里看看的人。论坛里西庐的销售队伍的账号非常过分，经常无厘头无底线的黑河滨之城。这些人如：马小云，郭小铭，史小柱， 柳小志， 潘小屹， 俞小洪马小腾， 王大石、 王大林、小草也很美。这也是我要发这个帖子的原因之一是被他们的”黑功夫“激将的。另外有些在融创和绿城合作期间的绿城业主对融创很有意见，我可以理解他们但也要理性对待，后面会有我自己的分析。在口水上看帖子和评论用于购房参考，缺少事实支撑的东西需要过滤。 本人年龄39，从事IT行业，学历较高，工作较晚。工资起点不高但增长较快。这是我第4次购房，前面3次分别是2003年中，2007年初，2008年底，这次是2014年底。中间2013年还买了个车库。当然我买房子的初衷都是自住，不过看起来买得有点多，那不过是为了改善。前面买得这些不动产，买的时候都可能都挺贵的（达成购买协议都很快），但基本还是赶上节点的，没怎么亏。 回想以前买几套房子的经历，现在想想都是碰运气，啥都不懂，所以我妄自猜测也有不少现在的购房者如我以前一样。购买河滨之城的房子，算是我功课做得最足的一次。 三、 楼盘分析方式楼盘分析的信息渠道大致就是4种，第一是互联网，第二是熟人，第三是楼盘现场，第四是销售人员。 1. 本人是IT行业，所以最大的信息渠道是互联网。具体而言，互联网可以找到的信息包括：（1）楼盘及其周边影像图和地图。可以从大范围观察楼盘的位置和周边情况。（2）规划信息。包括道路、地铁、配套设施、周围地块的用途。（3）开发商的背景。包括融创的发展情况以及老板的个人情况。（4）各种房产网记论坛的介绍。 2. 在购房过程中，家里人从使用价值角度的观点很重要，体现在户型、装修、位置、交通、配套上。从经济价值的角度，需要更专业的人。本人参谋主要有3个人，一个是原来带我买二手房的朋友（编号A参谋），另一个是原来做房产公司基建副总，现在做投资的同学（编号B参谋），还有有个是现在还在房产公司做管理的长辈（编号C参谋）。 3. 对于期房，对于很多楼盘基本只能看售楼部，但河滨之城有点不一样，那就是余杭塘河两岸的景观带，是现成的，以后应该会更精致。 4. 第四是销售人员的介绍，这个购房者都会很熟悉，不多说了。 四、 板块的选择因为在杭州也很多年了，而且期间自己买房子，帮别人买房子好多回，所以对杭州的大体还比较了解。本人学习在浙大，工作主要在城西，而且在城西住了很多年，所以基本没考虑其他区位。不是说其他地方不好，是不适合我而已。 大城西的主要板块就是申花、三墩、蒋村、留下、转塘，余杭区的没考虑过。申花板块，有点太市中心，周围有点拥挤，和我现在住的地方环境类似，没仔细考虑。三墩板块，好像地铁二号线沿线没有适合我的楼盘，没仔细考虑。从交通的角度，基本已经不考虑留下和转塘了，其实我还是很喜欢那边的环境的。所以我还是偏向蒋村板块。 蒋村板块对我有几个优势：（1）上班比较近；（2）环境比较好：西溪湿地不远，余杭塘河景观带很好，浙大在附近；（3）全新的板块，虽然现在不繁华，但几年后的情况还是比较明朗的；（4）5号线地铁经过；（5）浙大在边上；（6）西往东、西往南分别有文一路下穿隧道和紫之隧道，开车也很方便；余杭塘路很多隧道，也挺快的。 蒋村板块目前还没成气候，但未来5年的前景是很看好的。天天在附近活动，比较了解它周围，这点有信心。 五、 初识河滨之城从2013年底我就开始看房子，首先考虑城西的二手房，因为小孩要上学，而且限贷，必须置换，无法买期房。我比较中意的是阳光地带，那个小区感觉闹中取静，而且半人车分流在那个年代的房子里也是难能可贵。但后来紫荆花路隧道要开工，就没买。 2014年9月的某日，小孩拿着小区里发的一张广告给我，就是河滨之城的。开始也没在意，之前大概知道蝶园和西庐的位置，但河滨之城那地方确实没概念。9月底的一天，下班顺便过去找找，还是西庐附近停车走过去的。自此才知道河滨之城具体位置。那时限贷还没正式放开，我也只是观望而已。9月30号放开限贷，10月份长假回来后，才开始仔细分析这个楼盘和旁边的其他楼盘。 六、 选择河滨之城的原因我买的是河滨之城东区的精装，所以我的分析较多针对东区。 1. 楼盘位置 河滨之城从位置上给人的第一感觉是好偏僻。但是我看了google地图和周边规划后，反而成为优势点。主要现在的感觉是基于文一路的距离，但文一路以后是快速路，快速路附近两边不可能成为人流繁华地带的，车流繁华地带倒是的。 而河滨之城具有“出则繁华，入则宁静”的特点。 a. 除西溪蝶园二期，河滨之城东区是蒋村板块西区距离地铁口距离最近的小区。 东区从南边小门不行到地铁口，大概只有500米的距离。这些我都是在google地球上测量过的，依据是遥感图像和地铁用地规划。西区要远一些，770作业。 b. 周边被一个顶级大学（浙江大学），一个顶级高中（学军中学），一个初中（待定），两个小学所环绕。 距离浙大的花蒋路的门，只有600+米的距离；蓬架港河对吗就是学军分校。 c. 南边是宽度仅次于运河的余杭塘河，东边是蓬架港河。城市的喧闹被余杭塘河隔离了很多。 在google地球上测量过，东区2号楼距离余杭塘路有230米，其中河道及两侧景观带有150+米的宽度，景观资源这在市区应该是非常稀缺的。
2. 人口和学区 把这两个放一块，一是我认为邻居很重要，而且什么样的生源基本决定了学校教学质量。其实很多小学初中好，基本是生源的原因，老师和管理当然也有功劳，但前者是主要的。河滨之城的小学生源比较单纯，大部分是商品房，小部分强制性保障房，旁边是浙大教师公寓。另外这里的购房者在附近上班或城西改善的比较多，附近的高新技术产业比较发达，浙大对周边的辐射力强，人口素质相应会比较高。 现在河滨之城签约的是求是竞舟小学，或者直接叫竞舟小学。这个我还是比较了解的，我自己就经历了求是集团分校的分化过程。星洲和竞舟，两个分校成为独立法人，那是两个分校腰杆够硬。分化过程中其实没什么影响，现在好像集团还调配师资。星洲比竞舟口碑好，感觉主要是竞舟现在的对口初中不太好。
3. 小区设计 a. 全人车分流，我和看重这点，晚上散步车开了多不舒服，小孩玩耍也不安全。 b. 大草坪，这个很喜欢。 c. 房子的排列有点斜，但也正好可以减少视野遮挡，降低了容积率的影响。 d. 全石材干挂外立面，这个对10年后的外观还是影响巨大的，我准备一直住的。
4. 户型设计 本人选139方的户型，其他户型没仔细看。对这个户型，家里人和几个参谋都是认同的。那个阳台太吸引人了，而且全赠送。4房有点小紧凑，不过户型还是得用的，也是我需要的。
5. 精装修标准 感觉样板房还是可以的，用料上比较好，设计上也可圈可点。当然这个要交房时才能最后评价。不过这个样板房不至于拆掉吧，到时可以对比啊。也不指望要一样好，但不要差太多。我对精装标准的清单详细程度、新风系统的缺少、厨房水槽提出了质疑。不过都是可以调和的。
6. 交通和商业 这个不担心，除了地铁、汽车，还是水上BUS。河滨之城比较大，小区自身配套不会太缺，外面蒋村区块那么多商业用地，大配套也没什么问题。
7. 价格 河滨之城东区大户型价格在诚园和西庐之间，差不多中间的样子。把景观资源、学区、装修标准、地铁、小区品质等若干因素一一计价，比西庐贵的这点钱也是值了。比诚园稍差的品质和地段，但其他方面好像竞争力挺强，感觉还可以。参谋A强烈认为太贵；参谋B认为自住没问题，融创品质也不会太差；参谋C认为这楼盘也不错。不过我自己评估，还是值得的。 七、 其他楼盘的情况我考察过西溪诚园、蝶园二期和万科西庐，最后决定选择河滨之城东区。以下不是黑这些楼盘，只是我选择时的客观考虑，也各有优点的，只是价格优势是否可以平衡优缺点，而且每个人适合的楼盘不一样。其中西庐分析较多，诚园其次，最后是蝶园二期。
1. 西庐 a. 距离地铁口太远，北边高层的距离还是能接受的，但中间和南边那些的步行距离已经不能作为上班的指望了。记得以前有人说过超过800米就是个极限，而从西庐售楼处（中间位置）走到地铁口，已经约980米了。 b. 西庐距离绕城是100米，河滨之城东区距离绕城中间还有个小区。 c. 精装修的设计还是很好的，路新风系统、水槽、鞋柜，令我影响深刻。装修标准比较明确和详细，但标准确实不太高。 d. 景观带比河滨之城东区要差不少。西庐两期中间的绿化带也是小区外的，那就太窄了点。 e. 小区设计还是半人车分流的，这点我也很在意。汽车灯光对我晚上散步不利，对白天小孩活动安全不利。 f. 貌似没有一梯一户，私密性不够，门厅整洁要指望邻居的配合。 g. 西庐的洋房，容积率可能比较低，是个优点。但在小区的设计上，前后排的遮挡还是比较厉害的。 h. 西庐的销售与其他楼盘很不一样，感觉很能说，但是不太专业，也不太为自己说的话负责。可能与它销售外包很大关系。
2. 诚园 a. 诚园最大的优势是品牌和品质，不过5期的成本太高，品质的有点成色不足。 b. 诚园的房子设计上前后遮挡比较严重，视野不太好。 c. 大户型的价格超出预算。 d. 诚园到地铁口很近是优势，不过我考虑它的旁边路太多，可能太吵。 e. 银泰城在边上也是方便的配套，不过我不喜欢太热闹。我天天散步，但不会天天去商场。 f. 旁边小学因为生源比较复杂，有点顾虑以后质量。虽然我小孩不用上了，不过考虑保值。 g. 交房比较早也好的，但是我用不上。 h. 离未来的浙大正门很近，这也是个优势。无奈顾不上。 i. 赞一下诚园的销售顾问“柴一栋”，虽然没买，不过服务是很好。
3. 蝶园二期 强调二期，是因为我看到一期简直毁了我对万科的影响。二期是中介朋友带去的，感觉小区还行。不过在小区里有城堡的感觉，小压抑。看了几套，户型还可以的，只是不太满意窗台阳台，为啥做得和碉堡一样。这里现房对有些人是优势，但是我拿到也不着急入住，所以没什么优势。中介朋友A参谋有点失望，抱歉了。 八、 几个争议和顾虑1. 口碑和品质 万科的品牌最大，不过万科的楼盘平民化的比较多，而且有西溪蝶园放那里，我也不迷信大品牌了。绿城品牌最熟悉，房子也是好的，不过价格太贵。另外绿城的楼盘小区环境好，但户型经常不满意。融创之前我也不了解，是看了楼盘以后才去了解的。原来它也是在港上市的国内房企，它虽然只在5个城市开发地产，好像规模也差不多赶上绿城了。而且融创在其他地方开发的楼盘，还是比较高端的。融创和绿城之前合作得很好的，我想可能比绿城差点，但绿城能够合作，也是有一定水平的。至于后来有纷争，下节分析。
2. 融创和绿城之争 这个比较狗血，从我能看到的事情上，老宋确实有点过份。不过也不能一棍子打死，融创前期降价引起很大不满估计也是事实。不过我认为2014年降价是市场必然，也不是融创的责任，老宋也知道要降价，否则就要憋死了。但老宋是自己不好意思干，让融创来干。后来限购限贷放开，老宋觉得不太好这样对业主，就反悔了。不过老宋拿融绿平台补偿了下融创，弄得后面又闹哄哄的样子。这点对河滨之城的形象有负面作用，不过好像也有好处，就是从绿城回来的很多人充实到项目中了，可能可以做得好点。
3. 一楼毛坯装修问题 这个我买的时候还不知道，后来知道的。东区2楼以上是精装修，1楼市毛坯，这个会不会弄得小区入住时比较乱。
4. 新风系统和厨房水槽 这个我建议改进下，不知道是否会有效果，以后如果有其他业主也建议下吧。
5. 噪音问题 河滨之城东区距离绕城还是比较远的，有点声音但影响不大，有新风系统更好。西区和西庐是同样的，需要考虑噪音，还好是毛坯，自己装新风系统。还有就是余杭塘路噪音，不过有230米的距离，虽然没遮挡，估计可以忍受。高考时的隔离距离是200米，大部分小区的终身也只有这个数。
6. 污水处理厂 在绕城另外一面有个污水处理厂，不过我在google地球上测量过。最近的生化池距离河滨之城西区也有800米左右，离西庐和东区都有1000米以上了。问过排水专业的人。在安全距离（300m）边，夏天可能有几天会有气味，2倍以上距离了，就不要管了。另外排出来的处理后的污水，水质可能比余杭塘河里本身的还干净。
7. 余杭区的影响
同城一体化，对主城区边缘的楼盘会有点影响，但这个之前就考虑过。毕竟一体化还有不少困难的，本人也在余杭区活动，感觉差别还挺大的。另外绕城高速确实形成了一个自然屏障，内外差距还是有点大的。
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发表于 2015-1-15 16:43
楼主
只要不诋毁大城西 你买在哪里都无所谓
