逾期交房,该如何维护自己的合法权益呢?

米磨平

买房对于家庭来说，算得上一件大事。选了房、交了钱就等着交房、装修、入住，可是到了合同约定的交房期，一些开发商却迟迟不能交房，让购房者等得心急。据了解，事实上，开发商逾期交房的情况在楼市交易中屡见不鲜，那么购房者遇到这种情况该如何维护自己的合法权益呢?看看业内人士怎么支招。
支招一：维权前先弄清逾期原因
刘女士是一名改善型购房者，由于原有的住房面积较小，随着孩子年龄的增长，她想换一套大一些的住房。去年年初，刘女士看上一套120平米的房子，询问得知年底就能交房，于是和家人商量卖掉旧房买新房。刘女士说:"我们想着年底就能交房，这一年可以先租房过渡一下，可没想到开发商却一推再推迟迟不能交房，直至现在房子还没有交工。"刘女士找到开发商索要逾期违约金，开发商却找出一大堆理由来推卸责任。
记者采访了解到，开发商逾期交房的情况在楼市交易中较为常见。业内人士表示，开发商逾期交房的原因有很多，其中包括:不可抗力的因素;开发商实力不足;建筑方和开发商有资金纠纷，施工中止导致;因市政配套无法到位，楼盘小区配套无法如期完成;业主在收房前发现楼盘有各种问题而拒绝收房;开发商擅自变更规划;开发商的楼盘还未经过有关验收部门组织验收合格等等。因此在维权前一定要了解逾期交房的原因。
一般对于开发商自己的原因导致的逾期交房，并符合合同条款约定的时间，购房者可以要求开发商承担相应责任。如果非因为开发的责任导致的逾期交房，例如:自然灾害、政府一些政策的调整、法律的变更、买房人自己的原因等，开发商的责任可相应地减轻或免除。
支招二：可按合同约定索赔或退房
在了解了逾期交房的原因后，购房者还需要仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对逾期交房是否有明确的规定。
业内人士介绍，一般商品房买卖合同中都对逾期交房有相应的时间和违约金的约定。例如，在逾期不超过一定的天数，出卖人需要按日向买受人支付相应的违约金，合同继续履行。逾期超过一定天数后，买受人有权解除合同。
对此，北京大成(银川)律师事务所崔岩律师指出，如果合同中有违约责任约定，购房者可要求开发商按照违约条款来承担责任。也就是说，如果逾期交房不超过合同约定时间的，购房者可向开发商索要相应的违约金，而逾期交房超过约定时间的，购房者可有权要求退房。
对于购房时办理按揭贷款的购房者来说，如开发商逾期交房超过约定时间的也可审请解除合同，如开发商不同意可到法院诉讼。
购房者选择解除合同的，能否再要求支付违约金或要求赔偿损失?
购房者选择解除合同的，也可要求开发商支付违约金。据介绍，违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。
支招三：购房时注意规避期房风险
由于价格优惠、可挑选满意的楼层、地理位置等，多数购房者买房时都会选择购买期房。但与现房相比，期房又存在一些不确定的因素，例如:逾期交房、规划变更等。业内人士提醒购房者，由于一些开发商实力不强、信誉不好，从而造成逾期交房或房子质量差的现象不断发生。因此，购房者在买期房时一定要注意规避风险，首先要选好开发商，选择品牌和诚信度较高的五证齐全的楼盘。
此外，在签订合同时一定要明确约定违约责任。因为，在期房交易中购房者是处于相对弱势的一方，一旦交钱之后一切的主动权都会转移到开发商一边。若在逾期交房的违约责任问题上没有一个明确的处理方式来保障利益的话，购房者就很容易成为受害者。业内人士建议，在逾期违约责任问题上不仅要明确规定责任的承担主体，还要设置有威慑力的违约赔款额度和具体的赔款时间，这样才能起到约束效果。并且使用具有资金监管的银行来为自己的房款做保障，比如“房款保”资金监管专用账户是由银行负责对房产交易资金在交易过程中全程监管，并对资金专款专用安全负责的一个专属于房产交易资金安全监管的专用账户。监管过程中，银行是资金的监管主体，从而保障了交易资金安全，维护了双方的权益。“房款保”是由中房购平台通过与银行合作推出房产交易资金监管专用账户，可为交易双方提供安全便捷的收、付款通道，通过第三方（银行）实施监管，待交易双方完成产权过户手续后，银行根据双方交易前的约定备案向卖方（或开发商）划转房屋交易资金，如交易失败，交易资金将通过监管银行直接退还买方。