论美哉美城的投资价值

清风乱书

数据分析美哉美城的投资价值

个人意见供参考，世纪城所有的利好均体现在开盘价及楼盘地价上。

以10号楼为例，预估82方，7-8楼的大概价格在23000到24000左右，以24000计算，首付款59万，利率基准、30年，月供大概在7435左右，按契证办理时间大概在2018年3月份（顺发房产证不知道什么时候办出来，顺利的话假设在8月份），假设当时卖出，累计支付22万左右，总费用81万，剩余贷款134万左右，合计215万成本价。
参考周边起拍价及成本分析，两年后卖出价预估30000到32000左右，以3万计算，246万，扣除税费12.3万，预期盈利18.7万，回报率简单算12%左右（资金占有率实际高），3万2计算，262万，税费13万，盈利34万，21%左右。
那么两年内的房地产会崩盘吗？那是另外一个话题了，但是个人觉得2年到3年内房地产会崩盘，房产税，遗产税等政策出台

西溪慢跑客

那边没前途的，我说真的。刚刚起个头的地方，以后还有慢慢熊途······································    长久的很呢，  钱江新城这么多年了，晚上还是鬼城。这个都过江了，还是萧山，周围P都没有，能有什么好的呢？ 不过是一时的纸上金额而已。

阜阳凶鹰

西溪慢跑客 发表于 2016-4-1 14:23
那边没前途的，我说真的。刚刚起个头的地方，以后还有慢慢熊途····················· ...

顶

清风乱书

恩，我外地的，刚卖了一套，想重新买套做投资用，纠结不下，问问网友意见

zhanghang0040

世纪城，概念股，不看好

清风乱书

0907地块马上要招投标了，起拍价11000多，我估摸着18000左右吧。但是明天世纪城的楼盘开盘会有好多……我预估两年后30000到32000左右。前提是房地产就这样，不崩盘

anshihaoniu

西溪慢跑客 发表于 2016-4-1 14:23
那边没前途的，我说真的。刚刚起个头的地方，以后还有慢慢熊途····················· ...

看到你说钱江新城是鬼城  我就不跟你辩驳了


脑残西托没法沟通

清风乱书

复利的威力不在于短期，而在于长期的巨大作用。巴菲特从十万美元起家，只靠20%左右的年复利增长，几十年后就富可敌国。但是，复利也是一把双刃剑，如果你借债不还，连利息也还不上，不断借新还旧，你的债务总额也是复利增长的，假以时日，利滚利，债务会成为一个天文数字。

最基本的数学原理，如果以年复利 r 增长，那么n 年后资金会增长为：


如果利息不是一年记一次，而是每时每刻计算利息，那么通过取数学极限，可以得到如下指数增长公式:

复利如何能与经济的长期信用周期相联系呢？这就要从著名经济学家明斯基说起。

经济学家海曼·明斯基（Hyman Minsky）的《稳住不稳定的经济》（Stabilizing an Unstable Economy）一书，从机制上解释了经济系统固有的不稳定性。他在书中认为，资本主义经济在本质上就是不稳定的，其根源就在于资本的投资/融资过程。这一过程引入了内在的不稳定力量。

资本主义经济需要投资，尤其是投资购买资本资产。这些资产能产生长期价值，也需要长期投入，必须通过融资的方式获得。而在自有资金之外融得的资本有很大一部分是债务。这样就会有三种债务融资方式：对冲、投机、庞式。对冲融资，其收入可以支付本息。投机融资，短期内收入只能偿还利息而不能偿还本金，必须债务展期。庞式融资，收入连利息也还不上，债务不断增加，必须再融资或变卖资产。在从上一个衰退刚刚走出时，债务融资的安全边际很高，经济体中以稳健的对冲融资为主。而随着经济的稳步增长，由于资本的逐利属性，经济体中投机和庞式融资逐渐增多。当投机、庞式借贷人比例太大时经济就变得不稳定。最终达到临界点，即后人所说的“明斯基时刻”，发生金融危机。

明斯基从定性上分析了经济系统不稳定的内在原因。但是，如何能从定量的角度分析经济系统的稳定性呢？我认为复利的指数增长方式为我们提供了答案。

明斯基所说的“庞氏借贷人”，连利息都还不上，只能借新还旧，利滚利，债务以复利增长。当一个经济体系中的庞氏借贷人比例不高时，整个经济的信用增长非常健康。但是，如果经济体系中的庞氏借贷人比例越来越高时，整个经济的信用增长必须越来越快，以符合复利的指数增长方式快速增长，否则庞氏借贷人将大量违约，造成经济系统的内爆。

根据这个原理，我通过对比中日两国货币供应量M2的增长，发现了长期信用周期的规律。在日本长达十几年，甚至几十年的信用周期中，一开始，信用的增长是线性的，但随着信用周期的发展，信用增长逐渐加速，最后呈指数增长，说明金融系统中的庞氏借贷人逐渐增加。当信用增长无法跟上指数曲线时，大量庞氏借贷人无法得到新的信用，纷纷违约，经济系统发生内爆。



从1975年开始到1990年，日本货币供应量M2的增长是一条完美的指数曲线。



但是，从1990年10月以后，日本的货币供应量M2已经跟不上指数曲线的增长。



一个直接结果就是日本房地产价格在1991年创下历史最高点后崩盘，日本金融系统大量违约，发生了内爆，进入了“失去的二十年”。



如果用同样的指数分析工具，可以发现自1999年12月有数据开始，中国的货币供应量M2也是一条完美的指数增长曲线。而中国的货币供应量M2与指数曲线的分离点在2014年6月。在那之后，中国的货币供应增长已经跟不上指数曲线。2014年6月恰好是资本外流开始，外汇占款下降，基础货币收缩，信用扩张速度放缓的关键点。

中国能不能避免日本的命运? 中国的特殊性能否战胜复利的威力? 让我们拭目以待。

清风乱书

复利的威力不在于短期，而在于长期的巨大作用。巴菲特从十万美元起家，只靠20%左右的年复利增长，几十年后就富可敌国。但是，复利也是一把双刃剑，如果你借债不还，连利息也还不上，不断借新还旧，你的债务总额也是复利增长的，假以时日，利滚利，债务会成为一个天文数字。

最基本的数学原理，如果以年复利 r 增长，那么n 年后资金会增长为：


如果利息不是一年记一次，而是每时每刻计算利息，那么通过取数学极限，可以得到如下指数增长公式:

复利如何能与经济的长期信用周期相联系呢？这就要从著名经济学家明斯基说起。

经济学家海曼·明斯基（Hyman Minsky）的《稳住不稳定的经济》（Stabilizing an Unstable Economy）一书，从机制上解释了经济系统固有的不稳定性。他在书中认为，资本主义经济在本质上就是不稳定的，其根源就在于资本的投资/融资过程。这一过程引入了内在的不稳定力量。

资本主义经济需要投资，尤其是投资购买资本资产。这些资产能产生长期价值，也需要长期投入，必须通过融资的方式获得。而在自有资金之外融得的资本有很大一部分是债务。这样就会有三种债务融资方式：对冲、投机、庞式。对冲融资，其收入可以支付本息。投机融资，短期内收入只能偿还利息而不能偿还本金，必须债务展期。庞式融资，收入连利息也还不上，债务不断增加，必须再融资或变卖资产。在从上一个衰退刚刚走出时，债务融资的安全边际很高，经济体中以稳健的对冲融资为主。而随着经济的稳步增长，由于资本的逐利属性，经济体中投机和庞式融资逐渐增多。当投机、庞式借贷人比例太大时经济就变得不稳定。最终达到临界点，即后人所说的“明斯基时刻”，发生金融危机。

明斯基从定性上分析了经济系统不稳定的内在原因。但是，如何能从定量的角度分析经济系统的稳定性呢？我认为复利的指数增长方式为我们提供了答案。

明斯基所说的“庞氏借贷人”，连利息都还不上，只能借新还旧，利滚利，债务以复利增长。当一个经济体系中的庞氏借贷人比例不高时，整个经济的信用增长非常健康。但是，如果经济体系中的庞氏借贷人比例越来越高时，整个经济的信用增长必须越来越快，以符合复利的指数增长方式快速增长，否则庞氏借贷人将大量违约，造成经济系统的内爆。

根据这个原理，我通过对比中日两国货币供应量M2的增长，发现了长期信用周期的规律。在日本长达十几年，甚至几十年的信用周期中，一开始，信用的增长是线性的，但随着信用周期的发展，信用增长逐渐加速，最后呈指数增长，说明金融系统中的庞氏借贷人逐渐增加。当信用增长无法跟上指数曲线时，大量庞氏借贷人无法得到新的信用，纷纷违约，经济系统发生内爆。



从1975年开始到1990年，日本货币供应量M2的增长是一条完美的指数曲线。



但是，从1990年10月以后，日本的货币供应量M2已经跟不上指数曲线的增长。



一个直接结果就是日本房地产价格在1991年创下历史最高点后崩盘，日本金融系统大量违约，发生了内爆，进入了“失去的二十年”。



如果用同样的指数分析工具，可以发现自1999年12月有数据开始，中国的货币供应量M2也是一条完美的指数增长曲线。而中国的货币供应量M2与指数曲线的分离点在2014年6月。在那之后，中国的货币供应增长已经跟不上指数曲线。2014年6月恰好是资本外流开始，外汇占款下降，基础货币收缩，信用扩张速度放缓的关键点。

中国能不能避免日本的命运? 中国的特殊性能否战胜复利的威力? 让我们拭目以待。

坡地

   倒贴本钱的投资                              

清风乱书

anshihaoniu 发表于 2016-4-1 14:31
看到你说钱江新城是鬼城  我就不跟你辩驳了

你怎么看，世纪城有投资价值吗

anshihaoniu

清风乱书 发表于 2016-4-1 14:33
你怎么看，世纪城有投资价值吗

不是跟钱过意不去 就买

市政府真金白银砸下去的地方会差？

南京河西奥体“鬼城”已经四万+了

跟这帮城西脑残说啥呢  他们堵傻了  不堵的地方统称为鬼城

一期一会0218

怎么崩？08年12年14年已经回调过。
照样群租严重，买不起的还是买不起。
买得起的不差钱，慢慢出货。
房产税后如果房价跌了，ZF给你来个政策
还是涨，比如个税抵扣，0首付这样的绝招。

henryzyl

亚运会后崩

小朋友4321

这价格已经不具备投资价值了
有点像下沙的金沙湖板块，最高位时龙湖的房子两万多大家疯抢，现在二手只卖一万六，还不太好脱手

清风乱书

anshihaoniu 发表于 2016-4-1 14:36
不是跟钱过意不去 就买

市政府真金白银砸下去的地方会差？

单纯从杭州的楼市角度，我也认同有投机价值。但是个人从大环境来看，人民币贬值预期，中国经济在未来的两年内会有大麻烦，房地产也不是本届政府的重点，我就是有点怕两年内会房地产会崩。

一笑788788

分析得很不错，我现在投资收益12%-15%左右
一直犹豫要不要投资房产，加一我Q？ 41728391

西溪慢跑客

anshihaoniu 发表于 2016-4-1 14:36
不是跟钱过意不去 就买

市政府真金白银砸下去的地方会差？

南京河西奥体，中间隔了一条江了吗？ 跑到江对岸去了吗，跑到不属于南京的高淳了去了吗

失忆的年代

这个楼盘想投资也未必抢的到房子特别是82方和97方的

就噶

清风乱书 发表于 2016-4-1 14:26
恩，我外地的，刚卖了一套，想重新买套做投资用，纠结不下，问问网友意见

你现在房子订好了吗？

没定好久不用纠结了