深圳楼市新政表明一线地产政策重大转向

zhshujun

深圳楼市新政表明一线地产政策重大转向

2016-10-05 00:33:42                                                                                                

​       下午才离开深圳在一个陌生的地方闲逛，晚间就看到深圳房产新政：“无房有贷款记录首付五成，二套房首付七成”，这样离婚买房用处也不大了。晚间广州也发布了二套房七成的消息，后来有人说是以前政策再次强调。但不管怎么说，风向确实发生了较大变化。

      前几天其他几个城市也出了限购政策，看起来确实都是小打小闹，什么首付三成，二套房四成之类的，看起来也都是欲拒还迎的姿态。 ​ 深圳广州二套七成文件出台后，也有观点认为，想炒房多的是，社会上的钱也多的是，二套七成也不是问题，该炒还是炒，不影响房价长期上涨。

      但个人认为，深圳和广州传递出不太一样的信息，即使广州是说的是过去政策，但这种连夜发文本身就是一种重要的姿态，要知道姿态只有在特别重要的情况下才需要有的。

      这里还可以从两个角度去分析：一是现有一线房地产主要购买力是谁，新政对他们影响有多大；二是管理层的特质和行为特征决定了什么？搞清楚这两个问题，就大致搞清楚新政效果了，否则怎么说都似是而非。

      先看第一个问题，对购买力多大影响。​ 二套房首付七成加上离婚无用，基本就把资深白领屏蔽掉了，资深白领们有个大小几十万，心里像猫爪一样，他们深受M2扩张之苦，老觉得天天贬值。又看到房价天天涨，于是就奋不顾身加杠杆冲进去。现在七成首付，大几十万也不太够了，直接扼杀掉了接盘者加杠杆的能力。

         这里的资深白领，大致指的是房价暴涨前都买了房，工作十来年的，他们是这波主力炒房力量。炒房的动机就是焦虑，炒房的条件就是有些余款。

        至于一般刚毕业的小白领，动辄一两百万首付也付不起。基本上已经退出一线城市购房力量了，或者说不是一线城市房价上涨的主要推动力了。而且最近五年北上广深流入人口速度平均下滑50%以上，上海好像人口都萎缩了，华为等大户都在内地迁移，这都说明一套刚需在大幅度减少。

       这个政策封住了二套房杠杆，扼杀了最主要的购买力，甚至连真离婚的二套房门槛都提升了。 然后就只剩下不需要杠杆的富有阶层，和首付也付不起的一般阶层。失去真正的购买力，他们两也只能：”相看两不厌，唯有敬亭山“了。

       再看看第二个问题：管理层的动机和行为特征。 目前的管理层，不同于一般的职业经理人，动机上有很大的历史责任感和使命感，面子里子都重要，但当面子危及到里子时，就需要放弃面子。所以一般不会放任一些行为走向极端，短期的泡沫更多的是没意识到。我们的核心价值观也是稳定压倒一切。

       因为中国地域辽阔，贫富差距大，统一的政策制定很难。同时很多人炒房和炒股一样，不太理性，更容易追涨杀跌，所以很容易带来两个特性：一是政策很难尽善尽美，也会容易缺乏预见性，不得不见招拆招；二是管理层对经济有底线思维，也不会躺着等走向泡沫极端，一定会试图力挽狂澜。当然了，也容易导致在两极间摇摆，一端是放松，一端是强管。

      现在政策从放松端进入了强管端，深圳首先明确了这个强管，  广州的声明 某种程度下是一种站队，了解我们官场文化的都会知道，有站队就说明问题很重要了。 目前看，上海也应该这一两天就要发言了，关键时刻的发言速度，是要记录在案的。

      一线城市二套房七成看来是标配了，眼下就是要强力遏制住一线城市的资产泡沫，不惜房地产退出一线城市支柱产业。按这个逻辑推演下去，如果一线房价还是控制不住，那就继续加码。 现在看，首富的CNN访谈谈史上最大泡沫，好像也不是空穴来风。        

     ​ 所以个人认为，深圳新政和广州连夜澄清，表明了一线房地产一个重要转向：从以前稳住刺激经济为主，转变为抑制资产泡沫为主。新政的效果从两个角度评估：一是对实际购买力的抑制，新政扼杀了焦虑的资深白领购买力，对房价产生重大负面影响；二是从管理层的决心看，一定要抑制住资产泡沫，一线房地产也很难再有起色。估计要进入漫长的冷冻期。

      这个冷冻期会带来什么反应，这是一个系统性的问题，目前看还是非常复杂。比如房地产抑制了，高位套牢的会怎么办，经过这波房价高涨贷款派生的几万亿资金会去哪里，原有楼市资金会去哪里，这些对股市大宗会是什么影响，对物价和汇率什么影响？这些棘手问题都需要去面对的，这波房地产暴涨也把这些问题弄得更棘手了。