主城90方小户型越来越稀缺
有板块接近零供应
市区一年前后 住宅库存房源面积段对比
(平方米)
150及以上
19%
16%
140-150
2%
2%
130-140
11%
12%
120-130
8%
11%
110-120
8%
7%
100-110
3%
5%
90-100
4%
3%
80-90
45%
35%
70-80
3%
3%
70以下
2%
2%
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
2017年开年以后,不少忙着看房的刚需购房者突然发现,杭州主城区几乎找不到什么划算的90方新房了。很多新盘的户型,起步就是110方或者120方。
与此同时,一些热门板块刚刚交付的90方小户型越发成了抢手货。钱江世纪城去年底刚交付的某楼盘,一套89方小户型一挂出来,就受到了十余位买家的追捧。
无论是90方高性价比新房的少见,还是小户型次新房的抢手,反映的其实都是杭州主城90方房源的稀缺化。统计数据显示,部分热门板块小户型新房的后续供应已接近为零。记者 张康康 制图 陈雯
热门区块90方次新房受热捧
中介急着把定金送上门
2014年下半年,陈女士在钱江世纪城某品牌楼盘,买了一套89方新房。去年底,这套房子迎来交付。出于资金方面的考虑,春节一结束,陈女士就把这套投资兼自住的小户型,挂到了二手房市场。
房子的受追捧程度,显然超过了陈女士的预期。“房子挂出去的这几天,如果不关机,几乎就没法好好休息。最夸张的是,中介居然急着要把定金送上门。实在想不到,这套房子这么受欢迎。”陈女士说。
在需求这么旺盛的情况下,心态比较平的陈女士没有加价,很快就把这套房子卖掉了。含车位成交均价,略微不到30000元/方。买房的人说,小户型不多,这个价格这个品质,还是很满意的。
这并非是个例。在杭州多个热门板块,均出现了小户型次新房受追捧的情况。“事实上,热门板块的小户型次新房一直是市场上的成交热点。”我爱我家品牌经理徐宏辉说。杭州透明售房网的统计数据显示,2016年杭州市区二手房成交中,80-90方次新房的成交占比高达20.27%。
这些成交房源,以近5年交付的房源居多。因为相对老小区,具有电梯、人车分流和品牌物业的次新房小区,居住舒适度更高,颇受市场青睐。
虽然次新房受热捧有着多方面的自身原因,但新房市场上90方房源的稀缺和高价化,也是一大原因。“相比新房较小的选择余地和更贵的价格,很多购房者开始转向性价比更高的二手房市场。”徐宏辉说。
主城80-90方新房不够3个月去化
桥西、滨江、申花等板块库存不足百套
那么,90方新房到底有多稀缺呢?
据快房网(kfw001.com)K指数研究室统计,截至2017年2月15日,杭州市区80-90方住宅库存共计15239套,占所有房源的35%(一年之前46036套,占比45%)。
房源看似不少,但大部分位于余杭、萧山和大江东,分别是6093套、3691套和178套。主城区仅有5277套,按照去年26138套的销售水平,现有库存不够3个月时间去化。
具体到主城热门板块,90方新房的稀缺性就更加明显了。申花、祥符、蒋村、之江、桥西和滨江沿江等板块,80-90方住宅库存均不足100套;库存较多的三墩、钱江新城、城东新城、钱江世纪城等板块,也仅四五百套左右。
这些热门板块,90方新房库存不足,难道今后就没有新增供应补充进来么?
答案是可能性非常小。比如,桥西和滨江等板块基本没有新土地可供出让了。即使有新盘面市,配置小户型的概率也非常小。拿滨江来说,近两年来成交的2宗宅地,也就是后来的滨江金茂府和绿城九龙仓·柳岸晓风,最小户型是122方。
80-90方小户型供应趋于减少,而100-110、120-130方的户型供应增多。2015-2016年,杭州市区新增供应住宅房源中,80-90方户型供应下跌了27%;100-110、120-130方户型供应,分别上涨了19%和15%。
90/70取消 地价高企 二胎放开
都在催热大户型改善潮
造成这个现象的原因,是多方面的。
首先是90/70政策的取消。以前,政府为遏制高房价,调控住房结构,强制性规定:新开工楼盘,户型90方以下住房面积所占比重,必须达到总面积的70%以上。所以90方小户型的供应量特别充足。
现在,90/70政策取消了,没有了限制的开发商依据市场供需情况,更加倾向于配置溢价能力更高的大面积改善户型。
第二,热门板块地价持续走高,让楼盘定位集中豪宅化。比如去年底今年初,城东三堡地价高达4.3万元/方,申花地价也超过了4万元/方。这些高价楼盘未来面市,肯定定位高端豪宅,户型设计明显大面积化,因为高单价小户型的市场需求量比较少。
新近开盘的桥西板块金地·大运河府,及之前的大家绿城·金麟府、滨江·锦绣之城、天阳·武林邸等楼盘,都没有配置100方以下的刚需类小户型。
还有就是二胎政策的放开,使得普通家庭的居住面积需求更大。以往90方的小三房,已经不能满足二胎家庭的舒适居住需求。这也使得开发商更喜欢开发大面积的改善户型。