时光正好 与君语 --一个绿粉刚改的换房大事记

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生命中有些美好，值得你用尽毕生功力，使出浑身解数去争取的。十年历练，可以最好的自己，遇上你，拥有你，便是美妙的缘，也是命中注定。--赠我的桂语江南

时间，2017年5月17日夜20：50左右，地点，蓝色钱江尊蓝酒店大厅。绿城九龙仓 桂语江南的首开现场。

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虽然身姿美妙，穿着靓丽的主持在台前滔滔不绝，我却全无心思聆听。握着手里准备了好几天的意向房源列表，听着选房区一句恭喜XX先生认购XX栋XX号房源，无奈而颤抖着划去一条又一条心头好。

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层楼的，被自己删了。

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时间不容思考，我和夫人只沟通了两句：
“要不要顶楼？”
“不要”
“那就只有7楼，就它了！”
于是乎确认，签字，销售激动手抖还写错了房号，再重写，生怕被别人抢了先，那一秒简直比一万年还久。。。

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离开售楼部，各自无言，忙着给各路亲朋汇报。直到4小时后，坐在电脑前码字，仍旧觉得像是一场梦，心情迟迟不能平复。。。。。。。既有计划之外的惊诧失落，也有看到我们走后全部销售一空的销售朋友圈的安慰。也有价格远低于原计划的窃喜，真是五味杂陈。

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一、        缘起

改善前情况：自住燕语林森，出租东方郡，湖左岸，晓城天地（小产权酒店式公寓），重庆海语江山，二房东。扣除月供及房租支出，现金流可供支撑200万按揭需要。

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改善动机：燕语林森公寓虽然是边套，三房两卫，基本满足三代5口居住，地铁出行便利，但是房龄较老，公共空间及物业均不如人意，户型方面，主卧是暗卫，利用度差，且没有书房，对于经常需要科研学习的我们极为不便，生活阳台位于主卧室外，户主休息与老人洗晒需求经常冲突，加之历经2015年以来多轮疯涨，我认为短期价格已经触顶，因上述品质及户型缺陷，再度上涨空间有限，故而迫切需要置换。

纳百川

高大尚楼盘

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改善需求：因已有学区房解决读书问题，故考虑重点是：交通方面，夫妻二人的上下班通勤需求，未来女儿的读书通勤需求；地段上可以尽量靠近潜力无限的奥体世纪城板块，以及优质物业，优质的开发商品牌、公共空间，以达到增值保值效果；户型上希望将现有三房增加至四房，增加书房；双明卫以提高利用率；生活阳台从卧室移动至客厅外，解决洗晒与休息的冲突；可以为女主人提供独立的衣帽间及储物空间等。

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在2017年前的2年多中，全杭州，尤其是滨江区出现了严重的房价暴涨，并且最严重的问题是整个滨江区政府板块，一手仅剩金茂府一个楼盘，而二手性价比较高的诚心房东已经基本前赴后继完毕，一、二级市场均出现严重供应短缺问题。而作为滨江毗邻的萧山市北，价格也是逐步攀升的 ，2015年莱茵传奇的89平一手才100万，目前二手总价已经突破250万，不含税费！

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但是好在，从市心北路到风情大道的大片区域内，开发商们积极拿地，无论是一手还是二手，合理的供应量仍旧十分可观。由于过去不断帮助各类群友操盘实战，也密切的观察这个市场。

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G20之前，曾有改善换房的实操，完成度接近90%。当时我看中的是位于2号线飞虹路站地铁口的顺发和美家，这个楼盘有两个突出的优势，一是，利用5.8米层高和过道阳台上空浇筑偷面积，实得接近200%的疯狂得房率，尤其是边套户型，120多的套内面积可以实际得房200平米，5房3卫4阳台；我至今清晰的记得当时7-3303西边套房东报价298万含车位，而我的燕语林森在当时的疯狂行情下，两组客户在家里抢到半夜，出价315万含车位（且买家已签字定金给了中介）。结果最终因为房东临时跳涨50万，最终不了了之。现在回想，和美家的缺陷也一样明显，由于丧心病狂的得房率，导致大批房东二房东在此做群租房，品质不高；二则是距离杭甬高铁距离太近，噪音明显。（不过这样又如何，近期和美家中间套报价已经接近400万，而我帮助的两个群友买入价格分别为185万和198万，捡白菜啊捡白菜）

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在此后一段时间内，当时杭州连续遭遇到两轮严厉调控，改善的计划暂时搁浅，趁此机会，以燕语林森做抵押融资60万，跑到重庆买了一套（当时正值水库论坛欧成效，人称欧神，极力鼓吹抄底重庆，我也看样学样跑去入了一套，很便宜，目前为止装修好收租，且时间早躲开了限购）。

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就这样时间一晃来到年后，2月下半月到三月初，整个市场突然猝不及防式回暖，亲临二手市场一线的我感受十分强烈，于是改善的计划再次萦绕心头。当时和美家边上的滨江金色江南面临交付，陪群友前去收房（第一批2013年开盘时候才13000吧大概，当时这里什么路都没有，踩着泥巴去的售楼部，没买，我真是瞎眼啊瞎眼，现在妥妥31000），真实感受到品牌开发商的建筑品质和园林做的多么赞。于是乎联系中介，托关系到了物业，找有意向的业主看房。真是不看不知道，一看心凉半截，因为当时市场的原因，金色江南大户型非常少，四房只有117边套，和126边套（极度稀缺，只有两栋楼的西边套是126，而117的边套虽说四房，但是公卫暗卫，厨房小的站不下人）。而且价格死贵，126有个对着马路的13楼，还没拿到三证，房东报价就是460万不带车位，妈呀，含税都要过500万了。

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就在这个时间点， 滨江操盘，铁建合股的江南之星开放了售楼部，我顶着极大的装修气味第一时间参观，127的户型确实做得比较惊艳，心动一阵，近7米的大飘窗，滨江的精装修。主卧带步入式衣帽间，厨房90度采光，双明卫，各方面都符合我的想法。毛坯才360万上下，不贵。恩恩。

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于是兴冲冲跑回家带着夫人前去观看。结果看完就是兜头两盆冷水。第一盆。这个楼盘距离地铁（5号线青年路站）有足足1千米，关键还有三个红绿灯，而且五号线是到滨江绕一大圈再去近江才到城站，去庆春广场也需要去人民广场换乘2号线，你我早上要赶时间的，来得及吗？第二盆，朝南只有两个卧室，孩子跟你父母，你让谁睡朝南，谁睡朝北？

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于是乎再次陷入无解状态。此时，燕语林森的价格随着年后高潮，开始不断被追捧出新高，320-330-350，大批因江南实验学区暴涨被挤出的购买力把这个西兴地铁口的小楼盘拱出了一轮又一轮高潮。兜里有钱，底气就足，我们把目标定在了500万的标准上（扣除抵押贷款60万，还有300万左右）。

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正在这个时间上，也就是命中注定的缘分，我天天关注的层楼，推出那篇经典的推文，《还在感叹追不上柳岸晓风？刚刚，绿城翻了奥体的牌！》。其中一句话真的直戳心窝，“过去一年多，奥体中心和未来科技城，被戏称为杭州楼市的“宇宙中心”，热得发烫。但绿城却一直与这两个板块略显疏离。现在，终于有一个全新项目，可以同时满足人们的“奥体情结”和“绿城情结”。”

更令我兴趣满满的是，他将推出140平米左右的户型。后台留言得到的回答是预期价格会在35000左右，也就是总价500万上下。而且其870米左右东北方向是即将开建的7号线明星路站，与五号线不同，他是直接经过市民中心到城站，完美解决夫妻二人的上班通勤问题。如建设一路-春晓路打通，其到达江南实验西兴校区的车程不会超过五分钟，子女上学通勤问题一并解决，故而从外部条件看，桂语江南对于我们，基本属于量身定制了。 于是联系销售，登记电话。开始了脚踏实地运转改善置换流程。

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改善这个词，说起来容易，实际操作起来却是万分艰险。我需要解决三个问题：一、卖掉老房获得买房资格和首付资金，还必须踩准点，距离开盘不到2个月，时间非常紧迫；二、解决卖出到入住之间3年居住问题；三，托关系抢到房。任何一步失误，都会导致全盘崩溃。而这三者又必须同步进行，可想而知压力山大！

好在过去十年的积累给我充裕的斗转腾挪空间，春节后高潮期间，东方郡的租客再也忍耐不起房租和房价上涨的双重挤压，终于买房搬走，于是将其拆除重新装修，并且入住时间刚好赶上女儿就读幼儿园。时间紧任务重，好在长期合作的装修公司给力，在此按下不表。

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关键的问题，是如何以合理的价格卖出燕语林森。3月初的市场，由于2月底杭州调控，限购加码的影响，已经较前冷却明显，更危险的是，调控再次加码的阴云时刻威胁着人们的信心。而我们因为东方郡装修不能立刻入住，苛刻的反租条件又拦住了一批客户。在与LJ地产签订独家速销半月内前来看房的客户寥寥无几，问价的就更少了。受微商营销的启发，我使出大招，邀请投资群的群友帮我转发图片加文字的广告到自己朋友圈，转发者凭截图领取5元红包