一穷二白的之江价格体系已到了4.5w，大家怎么看？

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我估计不是

tzaxp

这个价已经透支未来了

kk不爱吃糖

萌新路过

之江渔翁

住之江就是住环境，主城区哪里还有之江这样的环境，一边江一边山，九溪，云溪，美院，到滨江过桥就是，到城西15分钟紫之隧道，现在新开的4万不够，云镜估计首开4.2万

sagadog

之江渔翁 发表于 2019-6-10 13:01
住之江就是住环境，主城区哪里还有之江这样的环境，一边江一边山，九溪，云溪，美院，到滨江过桥就是，到城 ...

4.2万，为什么不买周边二手房，云镜可是有50%自持（这个居住体验，想想就有的受......），还没有偷面积，还要2年后交房

nf5720

sagadog 发表于 2019-6-11 15:14
4.2万，为什么不买周边二手房，云镜可是有50%自持（这个居住体验，想想就有的受......），还没有偷面积， ...

开3.6万会有人买，最多3.8，再往上流摇

21金维他

sagadog 发表于 2019-6-11 15:14
4.2万，为什么不买周边二手房，云镜可是有50%自持（这个居住体验，想想就有的受......），还没有偷面积， ...

隔壁云溪新语小户型成交4.8，怎么买？

sagadog

21金维他 发表于 2019-6-11 20:29
隔壁云溪新语小户型成交4.8，怎么买？

我给你算算，就跟祥生的云溪新语比较。1，差不多要2.5-3年后交付，资金成本按照保守理财5%/年，就是12.5-15%，就按照13%计算吧。
2，云溪新语纯偷得面积应该有8%（不算阳台飘窗半赠送的面积），折价按照4%的溢价计算。
3，云镜50%自持，这部分折价，因人而异，你们自己去评估。

仅仅只考虑前两项实际差额=17%；
一个是4.2万期房，一个是4.8万现房，你会选择哪个？

21金维他

sagadog 发表于 2019-6-14 16:44
我给你算算，就跟祥生的云溪新语比较。1，差不多要2.5-3年后交付，资金成本按照保守理财5%/年，就是12.5- ...

虽然知道云境现在批出来价格是3.85-3.9

那我还是先按4.2算吧，云境买110方3室那个户型，总价462万，契税二手房也要交，所以可以互相抵消

4.8买云溪新语的89方，427万，算上不满两年的营业税+个税+中介费（合计8个点左右），461万

也就是两者相差1万

然后云境的精装标准妥妥是超过云溪的，看过样板房应该知道风格上那是超了云溪不知道多少，这个溢价我不知道

另外户型尺寸上来说云境的110和云溪的89比，使用面积上应该多了10个平方左右（估算的）

财务成本这个不对，你这样的算法是基于是否买房，财务成本两边都有，毕竟都是要买房的，财务上的成本差别就是这两年的租房成本，两年算15万

最后总结来说，如果买云境110（假设是4.2单价），462万总价（如果按3.85算，总价423万）+高标精装+优质风格+10平方以上使用面积+15万额外租房成本

如果买云溪89,461万总价（含双税中介费）+立马居住

21金维他

sagadog 发表于 2019-6-14 16:44
我给你算算，就跟祥生的云溪新语比较。1，差不多要2.5-3年后交付，资金成本按照保守理财5%/年，就是12.5- ...

这个财务成本的算法比较有问题

1.买云境，两年的交付时间产生一年5%的财务成本

2.买云溪，同样要给钱啊，又不是存在银行里，和云境有啥区别

唯一的区别就是两年空白期的租金回报或者自己租房的费用，所以远远没有一年5%这么高，现在那边89方带装修6000不到的，估计5500差不多，这样一算只有可怕的1.4%

sagadog

21金维他 发表于 2019-6-14 17:54
这个财务成本的算法比较有问题

1.买云境，两年的交付时间产生一年5%的财务成本

一，我们先不考虑营业税和中介费，实际有些提前交了契税，已经满两年了。
二，也先不考虑房子本身的品质和50%自持的居住体验。
三，关于资金成本的算法，我给你举个例子：
1，期房云境你付了2.5年的贷款利息和首付款的理财收益，共13%，2.5年内你什么都没有得到。2.5年后你得到了现房云镜。

2，现在不买期房云境，把这13%的资金存起来，2.5年以后，把这存下来的13%资金+期房云镜价格，去买现房云镜。

第1和第2的最终结果是一模一样，但是买房的单价可是差了13%。

3，把这13%的资金提前到现在来买现房云溪。

选第2，为什么不选第3？

21金维他

sagadog 发表于 2019-6-14 20:40
一，我们先不考虑营业税和中介费，实际有些提前交了契税，已经满两年了。
二，也先不考虑房子本身的品质 ...

我们就来说说资金成本，有存在资金成本是因为期房的时间差对吧，但这个时间差存在的前期是你不买云境，也不买云溪，而是存着做银行理财，然后两年半以后再买房

但是，现在如果不买云境，也是要买云溪的，所以就根本不存在资金成本，这个13%是不成立的，中间的成本只是这两年房租的收益，我说了，按现在的租金价格，只有1.3%每年

你的算法没错，但前提错了，都要买房的情况下，是不存在你这样算的资金成本的

21金维他

sagadog 发表于 2019-6-14 20:40
一，我们先不考虑营业税和中介费，实际有些提前交了契税，已经满两年了。
二，也先不考虑房子本身的品质 ...

不好意思，原来你是说2.5年以后买云溪现房...

这个两年半以后的事情，存在太多不确定因素了

那这样如果我选，我选云境

三清山清

云境交房是2022年9 月，三年多