新一轮房改 消息

xiaogaww

notebook0571 发表于 2023-10-31 11:29
你是说市中心的老破小？哪来的地给你造公租房？

还是你说的是远郊老破小，一户人家一幢的，可以选择性 ...

他的意思是，原来老破小要拆迁，需要大家都同意。现在政府问那些有意向走的住户 发票房（房票金额多少，怎么组成 可以多个方面考量组合而成，但是这个价格肯定是能吸引到一部分或者大部分人搬走的。），政府收购后也不是马上就拆除，而是统一修缮后作为保障性住房，至于你不肯搬的，那就继续等咯。。。不是拆了造保障性住房，而是收购老破小稍微修缮 直接拿来做保障性住房。

wyacwzdyy

notebook0571 发表于 2023-10-31 11:34
你这个说的有道理

之前我也认为，市中心老破小层数低，6层的拆了造18层，原面积归还给原业主且不用出 ...

这个和地块位置和地块形状都有关系，6层建筑容积率一般按1.5-2.0算，拆肯定是市区的，如果容积率做到2.8或者3.0，虽然楼层高了，楼栋变少了，采光是否符合要求也很难说。考虑到得房率的变化原有住户按1.1倍原拆原回。其余按商品房销售，土地本身划拨，商品房销售额减去整体建安成本就是企业的利润。

中国蓝2017

老破小容积率又不高

xiaogaww

wyacwzdyy 发表于 2023-10-31 15:50
这个和地块位置和地块形状都有关系，6层建筑容积率一般按1.6算，拆肯定是市区的，如果容积率做到2.8或者3 ...

只有出让土地里面配保障房的，，，那有划拨土地配商品房的。。。。。。

wyacwzdyy

xiaogaww 发表于 2023-10-31 17:14
只有出让土地里面配保障房的，，，那有划拨土地配商品房的。。。。。。

城市更新听过没？政府一分钱不用，把城市面貌改了一次，还能赚点企业开发税费。

notebook0571

xiaogaww 发表于 2023-10-31 15:33
他的意思是，原来老破小要拆迁，需要大家都同意。现在政府问那些有意向走的住户 发票房（房票金额多少， ...

明白了，办法是个办法。但问题是太花钱了！！

你的意思就是政府花钱按套买下市中心老破小，然后再花钱装修后作保障房，低价租给新人
市中心的老破小即使房子再破再不值钱，但贵的是地价，政府买下来这笔钱，是包含高昂的地价的，基本要3W以上。而且同意收购的业主肯定多少还要涨价敲一笔，花费巨大，之后还要装修，我的天，结局就是为了极低价出租，亏到哪里去了
那还不如稍微偏一点的没人要的地，或者是差的商业用地改成住宅，直接造房子得了，只要建安费几K就行了

notebook0571

wyacwzdyy 发表于 2023-10-31 15:50
这个和地块位置和地块形状都有关系，6层建筑容积率一般按1.5-2.0算，拆肯定是市区的，如果容积率做到2.8 ...

对，我又搞错了，查了一下，以朝晖五区为例，容积率为2.1，虽然不低，但也不高，建高层后，可以提到3.0，其实现在新楼盘有不少红盘都有2.7-2.8的，还不是大家抢，虽然低楼层采光较差。那这个0.9的差值，可以一做

但我之前看到有人说，朝晖容积率有3.5，百度出来是2.1，不知道哪个对，如果3.0以上，那就没戏了，2.1是可以做的

lwlleo

老破小的容积率是关键，决定了拆改的动力，不然就等倒几幢再说了

xiaogaww

notebook0571 发表于 2023-11-1 15:19
明白了，办法是个办法。但问题是太花钱了！！

你的意思就是政府花钱按套买下市中心老破小，然后再花钱 ...

首先这个政策，政府不需要马上给你现金对吧，第二，这个政策对于想乘机捞一把的房东没用，你要敲竹杠，我不收购， 就这个价 你爱走不走。。。。。现在这个行情，多少改善的人，因为手上的老破小没人要，不能改善。我相信只要和市场价差不多的，那些要改善的人会接受的。。。。第三，政府是看中了老破小的地，但是这种补偿政策，我政府不需要考虑地的价值。你把政府当成一名普通的接盘侠不就行了，，还需要3万一方么。。。。2万左右的老破小一把大。。。

xiaogaww

notebook0571 发表于 2023-11-1 15:19
明白了，办法是个办法。但问题是太花钱了！！

你的意思就是政府花钱按套买下市中心老破小，然后再花钱 ...

你一套老破小 政府按市场价收购200万左右，有的100多万就可以了。。你去余杭区萧山 拆迁，你算过成本没。余杭现在拆迁，一户的房屋补偿过渡奖励安置费用，这种7788加一起成本起码在1000万一户。。。。以后如果核心区地价最高限价打开，收购老破小的钱 分分钟回来。。。。

xiaogaww

notebook0571 发表于 2023-11-1 15:19
明白了，办法是个办法。但问题是太花钱了！！

你的意思就是政府花钱按套买下市中心老破小，然后再花钱 ...

感觉就是政府的阳谋。。。。。。。前面一系列政策，搞的市中心老破小不值钱了。。现在杭州一套市中心老破小，便宜的100万左右，甚至不要100万，但是你现在政府去拆余杭、萧山这边的一户农户成本都要1000万了。。。。。富阳、临安、大江东这种也要好几百万一户。。。。

dywabcd

notebook0571 发表于 2023-10-31 11:34
你这个说的有道理

之前我也认为，市中心老破小层数低，6层的拆了造18层，原面积归还给原业主且不用出 ...

西湖边2公里范围的老破小不会建成高层的。肯定合院啊，或者小高层、花园洋房。
但是市区的地下空间可以大规模利用起来，现在的老破小几乎没有地下室。
拆迁重建，地下2层，居民的停车问题可以大幅度解决。
说实话，以后卖车位的钱都抵的了一栋小高层的建安成本了！

wlb525

每次病的不行的时候，就想着改革喂药，上次的棚改是吃上瘾了

中国蓝2017

dywabcd 发表于 2023-11-2 15:24
西湖边2公里范围的老破小不会建成高层的。肯定合院啊，或者小高层、花园洋房。
但是市区的地下空间可以 ...

因为西湖边限高吗？

notebook0571

xiaogaww 发表于 2023-11-2 12:44
你一套老破小 政府按市场价收购200万左右，有的100多万就可以了。。你去余杭区萧山 拆迁，你算过成本没。 ...

但有个问题，100W-200W收的来的老破小，还是太贵，成本还是太高，你说与拆迁成本比便宜太多，当然不可能拆迁造保障房，高昂的拆迁都是造商品房和商业回血的，比如，政府怎么可能拆出来的钱二的地来造保障房呢，开国际玩笑了
我的意思是，直接拿空地造，云城边角料，亚动村隔壁，空地大把呢，是不是只要建安费就行了
杭州再有钱，也不可能拿拆迁去造保障房的，这个玩笑开大了哈

wyacwzdyy

wlb525 发表于 2023-11-2 15:41
每次病的不行的时候，就想着改革喂药，上次的棚改是吃上瘾了

那怎么办，失业率，经济增速摆在那，要不你给个良方？

notebook0571

xiaogaww 发表于 2023-11-2 12:37
首先这个政策，政府不需要马上给你现金对吧，第二，这个政策对于想乘机捞一把的房东没用，你要敲竹杠，我 ...

你的意思是低价收购，但说实在的，改善这个东西并不是很刚的，，收入好，稳定，看涨，当然是想改了，但现阶段大家收入都不好不稳（这个是长期的），是可以不改的，可以忍的，老破小中虽然有缺点，但不是不能住，政府想低价收购，大部分人还是不会卖的，不然，直接挂1万出掉好了。当然有多套房的，自己不住，手里有老破小的这帮人，可能会贱卖，但数量太少，不然他们现在就贱卖了。而且，贱卖后，到手的现金就更少了，新房改把商品房的商品属性强化了（就是啥也不限），只会让好点的房子变的更贵，钱不够还改善个啥。住过市中心的人都有个执念，不想换到远郊去，但市中心的又买不起，所以还是放弃，继续住老破小得了。

xiaogaww

notebook0571 发表于 2023-11-2 16:53
你的意思是低价收购，但说实在的，改善这个东西并不是很刚的，，收入好，稳定，看涨，当然是想改了，但现 ...

可能我的“改善”一词没有表述太清楚，拿我自己举例，现在手上有2套老破小，其中一套是西湖区文三学区房（现在住的），一套是父母的房改房一般学区，手上有800多万的现金（21年高位套现一套次新，23年3月出了一套崇贤保本小赚），夫妻双方都是9214一个月的顶格公积金（均为国有企业）。照理来说，杭州只要不是顶级红盘的很大户型的那种，总价在1000万-1200万左右的房子（能中签的话），首付和还贷基本都没啥问题。但是我老婆就说，2套老破小不出手一套，就不去买新房。。。。觉得现在这种情况还是手里拿现金好，房子能住就行。。。但是如果政府能按市场价收走我一套老破小，我肯定愿意，哪怕比市场价低个10-20万我也肯。。。。。这样我就可以放心大胆的去摇新房了。。。。

楚漠

后续要看资金池和资金来源
1、zy出资100万亿级别：可以兜底全国所有房子，房子可以卖给该平台，所有的交易都放在该平台，对于卖不出去的则当成保障房出租，这对于稳房价是非常有用的；
2.  zy出资10万亿级别： 同上，但是平台只兜底首套，只保刚需，确保刚需的资产不会缩水，对首套房的平民非常友好
3.  zy出资万亿级别：拆老破小，城市界面有机更新(保障房优先保障本地老破小居民也未尝不可嘛)
4. zy出资千亿级别： 远郊不会有任何开发商看上的地块上建几个小区
5. df出资，大张旗鼓宣传，交房一再延期
总结下来就是：洗洗睡吧

notebook0571

xiaogaww 发表于 2023-11-2 19:48
可能我的“改善”一词没有表述太清楚，拿我自己举例，现在手上有2套老破小，其中一套是西湖区文三学区房 ...

理解了，另外
我现在看到网上的比较热门的一种观点就是：保障房VS市中心老破小，后者会败，所以得快点卖掉，初一看很对，但细想还是有点问题

首先，不管你是用什么手段建出大规模的保障房，首先得建出来对吧，然后才能拿它与商品房PK是吧，不能说拿空气去PK吧，那市中心老破小占着市中心的地，市中心又没有空地，你说保障房要在市中心与市中心老破小进行PK，这个就无法成立对吧。
那保障房就只能先在新区建了对吧，所以我认为最该担心的不是市中心老破小，反而是新区小面积商品房！论地段两者一样，论面积也都差不多，都小，论成本天上地下，新区小面积一点胜出的机会都没有，价值归0啊。

当然，市中心老破小VS新区保障房，除了拿地段来PK外，其他方面都是完败的，毕竟保障房是几乎不要钱一样的，老破小再便宜也要百万呢，就为了配套要多花百万，也是要考虑考虑了，而且房子破旧也不如新区保障房
换了我也宁可住新区保障房，然后存钱，以后有钱了到市中心来买大的、不破的

最后说一句结局，那就是所有的假设必须建立在一个前提下，就是保障房要足够的多，不是建个几百几千套的事，得几万或更多，在数量上要与当时的需求大体相当，随便一个没房子的，只要申请，就都有货。就目前来看，保障房还是稀缺品，我同事抢了很多年才轮到一套呢