滨江的今天和未来

华然

滨江面积杭州高新开发区（滨江）总规划面积85.64平方公里，其中江（钱塘江）北区块11.4平方公里，江南区块73平方公里，是杭州未来的城市副中心和科技城。


本帖只讨论江南部分。
滨江区在杭州城市发展中的定位：最大的次级中心！



1）全区人口23万。其中户籍人口13.53万（06年底数据），户籍家庭3.13万户。

2）滨江区土地供应状况：具体见图片
滨江未来几年住宅供应量庞大：已经出让的土地还可以供应大概2万套左右的房子。
08，09年原本计划出让的土地可以供应20449套房子（但是今年政府明显放慢了推地速度）。
因此，未来几年滨江区的住宅土地供应依然非常充足。

3）滨江区土地供应分布：见第一页众多图片

现有的，以及未来的土地分布主要集中在以下几个地方：
一桥以南滨江二线区域，一桥和三桥之间江景房。地铁沿线和二线地铁房（沿风情大道）。

4）江景房：图片和分析未完工

未来两三年江景房供应量比较大：水晶城+中海A,B+世茂滨江+海威国际两栋未开盘，总共大概有6000套左右的房子。

5）地铁房：分析见33楼
未来两三年地铁房供应量比较大：一线地铁房有：东方郡+瑞立地块+连园+一个酒店式公寓，大概5000套左右。





[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-30 01:10 编辑 ]

华然

我们以透明售房网2004的彩虹城为滨江第一个现代化的楼盘计算：

区域	网上可售 套数/面积	网上预定 套数/面积	网上已售 套数/面积	今日销售 套数/面积	今日网上 销售均价
滨江区	2184套 341264.38M2	124套 14007M2	28191套 3709829.51M2	94套 8800.19M2	11114元/M2

也是杭州8城区中已售房源最多的一个区域。以每户人家3人计算，这些新增人口也已经达到8万多人。

事实上，这之前，还有温馨人家等几个大型楼盘的一部分没有计算在内。

因此，根据自己的估计，滨江区已售房屋（2000年以后的新房），在3-3.5万套之间。按每套房屋容纳3人计算。滨江区现有商品房可以容纳约10万人。

[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-28 21:39 编辑 ]

华然

当前可售有2000套左右。

未来两三年的供应量集中在

1）中海钱塘山水（楼面价格约3500每㎡），12万㎡，未开盘700户

2）水晶城，居住户数1700余户。未开盘1200户

3）东方郡（楼面价格3637元/㎡）：3000余户

4）中海76号地（楼面价格约5600每㎡）：由世贸和滨江联合开发，住宅建筑面积近15.8万平方米，商业部分近12.4万平方米，计划做成滨江最高档的住宅项目。

5）世茂滨江地块（楼面价格约5100每㎡）：其中住宅占26.9万平方米，商业办公用地面积较大，占24万平方米，


6）瑞立46号地（燕语森林边上地块）（楼面价格3178元/㎡）：10.7万方

7）滨江省直专用房位于滨江BJ03区块R21-10地块，就是滨盛路以南，建业路以西，规划支路以北，西面毗邻上铁四公司地块。项目总征地面积92227平方米，其中用地面积75787平方米。小区由普通住宅、社区配套用房、商铺、综合经营楼及地下室等组成。

9）天鸿·君邑（楼面价格3412元/㎡）：11.8万方

10）华荣·风景蝶院：（楼面价格约2450元/㎡），=15.1万方


11）云厦·连园（楼面价格2729元/㎡），7.4万方

12）江南文苑（楼面价格2382元/㎡）：12万方

13）中兴和园（楼面价格2101元/㎡）：13.5万方
（希望朋友们补充）

14）海威国际（2195～2368）：11万方住宅剩余6.7万方

15）金盛曼城、浦沿公寓（约2100元/㎡）：10万方

16）金浙房地产2482：8.4万方（不知道叫什么名字的楼盘，是不是已经卖掉了？？）

17）汇鑫.星汇阳光（4113元/㎡）：4.5万方

18）中南房产（2410元/㎡）：6.6万方

19）和顺.风尚蓝湾（商业+住宅均价2041）：住宅5.1万方 600多户

20）金迅达（3108元/㎡）：19.46万，两块地，一块是地铁房（铂金时代），另外一块位于长河路南环路，楼面价分别为3275元和2900元。剩下8.7万方。




估摸着，接下来两三年，滨江每年的住房供应量还是有几千套（3000套左右？）

[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-29 01:43 编辑 ]

华然

估计结论：

如果按照每套房子100㎡的标准，已售土地那么大概还可以提供2万套左右的房子。

[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-29 01:21 编辑 ]

华然

1）东方郡（楼面价格3637元/㎡）：3000余户
2）世茂滨江地块（楼面价格约5100每㎡）：其中住宅占26.9万平方米，商业办公用地面积较大，占24万平方米，
3）瑞立46号地（燕语森林边上地块）（楼面价格3178元/㎡）：10.7万方
4）云厦·连园（楼面价格2729元/㎡），7.4万方
5）海威国际（2195～2368）：11万方住宅剩余6.7万方

1）现有江景房土地价格5000左右，由于有商业用地，住宅用地成本应该在6000以上。由于30多个亿的庞大资本，财务成本会比较高。KFS江景房的成本价格怎么算？？
个人觉得能够支撑12000的江景房成本价。

连园、东方郡、瑞立地块的土地价格都比较低（3000左右）：会不会出现低价格的地铁新房呢？拭目以待

2）现有楼盘售价：铂金时代的投机者都在12000左右的成本。星光国际公寓的毛坯售价大概在12000-13000之间。江南豪园去年底的售楼价在10000左右（底楼在9000多）。

3）民间投机者的成本价：钱塘春晓、温馨人家的二手房东（像温馨人家很多房子都已经转了一手了，据中介分析，初始投机者捂盘捂到现在的不多），江南豪园，风雅钱塘，倾城之恋；这些楼盘的房东的成本价在7000-9000左右（加上按揭和税收）.

[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-30 01:12 编辑 ]

华然

:lol

[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-29 01:20 编辑 ]

华然

1

[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-30 01:12 编辑 ]

华然

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华然

1）中海钱塘山水（楼面价格约3500每㎡），12万㎡，未开盘700户

2）水晶城，居住户数1700余户。未开盘1200户

3）中海76号地（楼面价格约5600每㎡）：由世贸和滨江联合开发，住宅建筑面积近15.8万平方米，商业部分近12.4万平方米，计划做成滨江最高档的住宅项目。

4）滨江省直专用房位于滨江BJ03区块R21-10地块，就是滨盛路以南，建业路以西，规划支路以北，西面毗邻上铁四公司地块。项目总征地面积92227平方米，其中用地面积75787平方米。小区由普通住宅、社区配套用房、商铺、综合经营楼及地下室等组成。

5）天鸿·君邑（楼面价格3412元/㎡）：11.8万方

6）华荣·风景蝶院：（楼面价格约2450元/㎡），=15.1万方

7）江南文苑（楼面价格2382元/㎡）：12万方

8）中兴和园（楼面价格2101元/㎡）：13.5万方
（希望朋友们补充）

9）金盛曼城、浦沿公寓（约2100元/㎡）：10万方

10）金浙房地产2482：8.4万方（不知道叫什么名字的楼盘，是不是已经卖掉了？？）

11）汇鑫.星汇阳光（4113元/㎡）：4.5万方

12）中南房产（2410元/㎡）：6.6万方

13）和顺.风尚蓝湾（商业+住宅均价2041）：住宅5.1万方 600多

[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-29 01:19 编辑 ]

华然

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华然

		占地面积	性质	（万元）
杭政储出[2007]76号	,东至信诚路,南至滨盛路,...	63155\24760	住商	158600	海墅投资管理(杭州)有限公司	2008-1-11
杭政储出[2007]75号	,东至西兴路,南至新开建设...	147434\\26200\19891	住商	307315	兴贵投资有限公司	2008-1-11
杭政储出[2007]33号	，东至浦沿路，南至杨家墩村...	20776	住宅	18800	浙江汇鑫控股集团有限公司 浙江...	2007-7-25
杭政储出[2006]53号	(规划长河街道H-02地块...	45.3亩	住宅	16000	浙江中南房地产开发有限公司	2007-2-6
杭政储出[2006]52号	浦沿街道,东至杭州金盛工业...	71.6亩	住宅	21099	杭州金盛置业有限公司	2007-2-6
杭政储出[2006]48号	(规划长河街道H-03,0...	51.7亩	住宅	19000	浙江华荣集团股份有限公司、浙江华...	2007-1-16
杭政储出[2006]47号	(规划长河街道H-06地块...	51.8亩	住宅	18255	浙江华荣集团股份有限公司、浙江华...	2007-1-16
杭政储出[2006]46号	(规划西兴街道G-11,G...	73.4亩	住宅	34200	杭州瑞立房地产集团有限公司	2007-1-16
杭政储出[2006]45号	(规划西兴街道D-04地块...	62	住宅	20300	浙江云厦集团有限公司	2007-1-16
杭政储出[2006]56号	,东至江陵路,南至江汉路,...	214.6	住宅	119700	杭州市房地产开发集团有限公司、杭...	2006-12-31
杭政储出[2006]34号	,东至三江假日公园,南至三...	71.6	住宅	42800	中海发展（上海）有限公司	2006-12-11
杭政储出[2006]22号	浦沿街道，东至新浦河，南至...	80.76	住宅	29496	杭州市房地产开发集团有限公司	2006-10-19
杭政储出[2006]21号	，东至时代大道，南至火炬大...	113.26亩	住宅	28560	杭州中兴发展有限公司	2006-10-12
杭政储出[2006]6号	浦沿街道浦沿路	57.25亩	住宅	20845	浙江金浙房地产开发有限公司	2006-6-2
杭政储出[2005]62号	规划新浦-镇前地块	7.36亩	住宅	2600	杭州浦沿房地产开发有限公司	2006-1-4
杭政储出[2004]71号	东信大道南地块	47226	住宅	40300	杭州东润实业投资有限公司	2004-12-29
杭政储出[2004]72号	，平二纵二地块	7108	住宅	4800	杭州长河房地产综合开发有限公司	2004-12-29
杭政储出[2004]64号	西兴街道，E6、7、8、9...	5960	住宅	2728	浙江家园投资管理有限公司	2004-11-22
杭政储出[2004]50号	浦沿街道	100137	住商	53520	杭州网讯科技有限公司、通和投资控...	2004-7-30
杭政储出[2004]37号	，沿江地块	55093	住商	48998	浙江海威控股有限公司	2004-5-26
杭政储出[2004]14号	，东至江陵路，南至滨兴路，...	43007	住宅	35218	金迅达集团有限公司	2004-3-29
杭政储出[2004]13号	，东至长河路，南至南环路，...	39631	住宅	25288	金迅达集团有限公司	2004-3-29
杭政储出（2003）53号	中兴－江－（2）地块	95772	住宅	59050	浙江工信房地产开发有限公司	2003-12-23
杭政储出（2003）52号	中兴－江－（1）地块	107409	住宅	77335	浙江工信房地产开发有限公司	2003-12-23
杭政储出（2003）42号	西兴镇，东至西陵路，南至古...	66228	住宅	31300	杭州温兴房地产开发有限公司	2003-12-1
杭政储出（2003）41号	浦沿镇，东至新浦河，南至东...	5474	住宅	3360	温荣辉（个人）	2003-12-1
杭政储出（2003）37号	长河镇，东至长河路，南至平...	91786	住宅	56297	浙江华业控股集团有限公司	2003-11-20
杭政储出（2003）25号	东至火炬大道，南至滨盛路，...	52300	住宅	50818	杭州盛元房地产开发有限公司	2003-9-26
杭政储出（2003）24号	东至萧山排灌站，南至滨盛路...	58688	住宅	63677	浙江旅游房地产开发有限公司	2003-9-26
杭政储出（2003）21号	东至江陵路，南至滨怡路，西...	59281	住宅	42800	浙江大元房地产开发有限公司	2003-9-26
杭政储出（2003）5号	西兴镇西兴村	29729	住宅	10140	杭州迪佛房地产开发有限公司	2003-4-22

[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-29 10:10 编辑 ]

华然

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杭州市001

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华然

[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-30 00:01 编辑 ]

华然

总计建面：

2035567方

20449套

[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-29 10:34 编辑 ]

华然

表格怎么都贴不上来，就不贴了。

反正就是：现在已经卖出去的土地还有2万套房子可以供应！！

还没有卖出去的土地，但是计划09年底之前出让的土地还可以供应2万套！！

但是政府出让土地的计划可能改变：至少08年的土地出让计划是很难完成了。

[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-29 10:53 编辑 ]

华然

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[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-30 00:05 编辑 ]

华然

[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-29 22:01 编辑 ]

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[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-29 15:28 编辑 ]

华然

[ 本帖最后由 华然 于 2008-6-29 15:29 编辑 ]