陈真诚：长沙地王亏十亿退地，房地产七月风暴升级

玉泉观鱼

陈真诚：长沙地王亏十亿退地，房地产七月风暴升级
　　——08房地产年中盘点分析系列之九
　　文／陈真诚
　　

　　(特别提示：本文内容系个人分析观点，不构成任何投资决策或市场操作的依据。任何人据此以进行任何市场决策或投资操作等行为者，风险自担！
　　内容导读：“长沙地王”退地的影响力，将超过此前任何一个“地王”的退地，将使得房地产市场的“七月风暴”直接升级。“长沙地王”退地，将不亚于政府出手一次重拳宏观调控，不但将通过直接影响和多米诺骨牌效应而影响到土地市场预期和地价变化趋势，可能导致更多的土地项目退地或抛售。尤其是，还将通过事件联想，及对房地产市场预期的进一步联想，对下半年或更长时期内的房地产市场预期形成进一步打击，对房价走势预期形成进一步打击，加速市场洗牌。这样，就甚至可能使长沙市等地方政府的所谓“救市”所可能给市场相关方面带来的希望化为乌有……)


　　
　　92亿长沙地王退地使房市刮起强台风
　　“凤凰”台风正刮的猛，在长沙也能感觉到。而我一直在感觉到仿佛可能或会在房地产界发生些什么。

　　因手上的楼盘长沙“昆仑和府OV商务别墅”楼盘的前期策划正按部就班地向前推进，一直直叫“忙”。7月26日，匆匆赶往北京参加“北京地产经理人联盟”的“地产神仙派”成立两周年活动，然后未来得及与朋友杨乐渝先生、雷越姝女士、陈云峰先生、王哲先生、黄玺庆先生、陈顺先生、陈尚辉先生等久聚，也没来得及将原本准备的“让地产快乐起来”的“快乐地产”话题做出相对充足的陈述，就匆忙提前离会赴机场了……到长沙后，依然太忙……商讨方案、见媒体、搞培训，事事都紧、都急……

　　在央行关于金融政策继续从紧的决定出来后，原本以为最近对房地产界影响最大的事件是万科最近如本文作者早前所分析大那样在东莞、上海等地继续降价和在南京正遭遇的难题了。因此，最近没太多思考其他地产问题，而是继续完成关于“年中盘点系列”。按计划，该是分析土地篇了。

　　昨天（2008年7月30日），除了接待媒体中外几乎整天的工作是给长沙“昆仑和府OV商务别墅”的置业顾问做营销培训工作。晚饭后，本计划就长沙“昆仑和府OV商务别墅”的下一步营销推广方案进行深度加工。而却在晚上8点左右，北京的房地产圈内朋友告诉我消息称，以92亿元拿下“长沙地王”北辰实业便在7月24日中国“地王”诞生一周年后退地！

　　获得消息后，“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚立即从多方面进行查证获知，北辰实业正在办理退地手续，不惜承受可能损失高达人民币10亿元的代价。消息称，除了当时打进长沙市财政的十个亿保证金，北辰实业一直没有将接下来的土地款按合同履行。如今，准备损失10亿元保证金而正办理退地手续，退出长沙，以“泡影”结束那个发烧的“新河三角洲梦想”。而在不久前，有业内朋友说，长沙市新河三角洲地块目前正处在做设计、做方案阶段，甚至有销售代理公司竟然说是正在做前期策划。

[ 本帖最后由 玉泉观鱼 于 2008-7-31 16:33 编辑 ]

饭特稀

:victory: :victory:

玉泉观鱼

刚刚过去的7月24日，是中国地王北辰实业以92亿元拿下“长沙地王”(一度被称为“中国地王”)一周年。但似乎一年以后的北辰，已成为昨夜星辰。
　　　　据消息灵通人士透露，北辰实业正在办理退地手续。“除了当时打进长沙市财政的十个亿保证金，北辰一直没有将接下来的土地款按合同履行。”这位人士表示：协调的结果可能是北辰扔下10个亿的保证金，退出长沙。
　　　　退地疑云
　　　　分析人士认为，在去年的高温行情下，北辰冒险吃进天价地王，而今年全国土地市场成交量不到去年的三分之一，价格也大幅度下滑，这样的行情，北辰已经很难苦撑，目前新河三角洲的周围楼盘君悦香邸，一度推出最高便宜9.9万元/套的口号，更多的北城楼盘，成交价跌近北辰的楼面地价，地王的梦想已经成泡影。
　　
　　　　另外，从北辰的节节缩水的股价来看，从地王成交的当天封停，到现在的行情，资产大量蒸发。已经没有实力支付巨额土地款，更不说启动。
　　
　　　　按当时地王有关出让文件规定，地块竞得人从《成交确认书》签订之日起10天内，须支付总成交地价款(扣除城市基础配套费后)的70%，预交的10亿元保证金可抵地价款。换言之，去年8月初北辰就必须将约53亿元打入指定账户上。
　　
　　　　文件同时规定，竞得人在成交确认之日起一年内，必须完成不少于20亿元的工程建设投资，土地全部交付后4年内，完成对整个区域的整体开发建设，竞得人不得将项目用地分拆转让。此外，在项目建筑核心区内，必须建设一栋高度不低于260米的区域标志性建筑。
　　
　　　　而笔者7月25日在新河三角洲看到，除了湘江和浏阳河交汇处的音乐厅、图书馆和博物馆在开始启动，中国地王的地盘上，没有看到任何机械施工的痕迹，而且面地皮都没没有翻动过，上面长满杂草。
　　
　　　　北辰遗梦
　　
　　　　一年以前，北辰以近100亿元巨资击败金融街、世纪金源等知名地产巨头竞得此块国有土地开发权，北辰实业的大手笔立即成为全国开发界讨论的焦点。
　　
　　　　　新河三角洲地处长沙市北部，地理位置独特，不仅独具两公里的滨江景观带，同时北侧还紧邻长沙市政府投资建设的“两馆一厅”文化中心，是非常有发展前景的长沙市多功能高品质文化宜居新城。
　　
　　　　在新河三角洲往北一公里左右，同样的沿江风光带，当初竞争地王失利的世纪金源集团正在紧锣密鼓打造400万㎡的湘江世纪城项目，这个号称湖南最大的房地产项目的体量，相当于去年长沙市场去年一半的销售量。而今年情况更加不妙，据悉，今年长沙市场供应量在1500万平方米以上，而上半年，纯商品房销售不足300万㎡，长沙正处于一个供求比例严重失调的市场氛围中，所以，湖南的房地产开发业界，都在持续关注着这块土地的开发情况，想看看北辰方面能如何操作，在长沙这个容量有限的市场上，消化这样大的巨无霸地块。
　　
　　　　但是也有部分人对地王退地表示出怀疑，一位业内人士告诉笔者，长沙市新河三角洲地块目前依然处在设计、做方案阶段，预计会分成两到三期进行开发，将会在2008年底开工。至于资金方面，北辰今年在北京的一些项目销售情况不错，回笼了部分资金，另外北辰在A、H股市场都发行了股份，企业资质不错，很多北京、长沙的金融机构都愿意提供资金支持。近日，公司发行17亿元公司债的申请也得到了证监会的批准，资金很快就会到位，所以资金面应该不成太大问题。
　　
　　　　但据业内人士程雨清分析，在这种状况下，北辰要继续开发，难度太大，而且，今年的土地行情来看，在某些地块，已经缩水了一半。北辰90多个亿的地到底价值几何，还是一个问题，如果现在撤出，只损失十个亿，而继续开发可能要损失更多，对于北辰来说，走人可能是没有选择的选择。
　　

hyx26

拍地时恐怕也只是和政府联手作秀而已.

玉泉观鱼

原帖由 hyx26 于 2008-7-31 17:32 发表
拍地时恐怕也只是和政府联手作秀而已.

这个秀代价太大了，难倒zf会还它10亿

:victory:

[ 本帖最后由 匿名 于 2008-11-28 11:11 编辑 ]