恳请业委会首选自治

fjj

当然是自治好！从理论上讲，可以将所有的钱取之于民用于民。当然，前题是必须取得到钱。
业委会能等同于董事会吗？众所周知，董事会的成员都是投资股东，与企业的盈亏息息相关，有绝对的权力参与决策企业的运作，其收益和风险相等。受聘员工只有干活的份，无权也无意干涉高层的任何举措。
而业委会是什么？连居委会都不如的“中国特色委员会”！充其量只是一个替业主说说话的平台，他不具备法律主体的任何职能。再则，因为没有利益相关，所以就没有绝对权威和责任。业主有权不信任你，不服从你，反对你，漫骂你，委员也可以不尽职尽责、随时‘拜拜＂。
有谁愿意承担这份沉甸甸的责任？又有谁甘愿充当这冤大头被众人责骂呢。
我不干。
期盼新时代“雷锋”出现。

云顶的强糨糊

有道理。

Ric

我觉得:

自治是一个良好的愿望.
但自治也是需要我不仅把自己放在被服务地位,同时也要放一放服务地位考虑考虑的问题.
另外还有实际管理过程中法律上的合理性和便易操作性问题要考虑.

所以我个人还是期盼着新的物业公司尽快落实下来,透明合理的数据定出合理的费用标准和服务标准,踏踏实实地交给他们管理,我们的业委会以及业主代表直至全体业主轻轻松松地履行东家的权利职能和合同另一方的义务职责就是了.

[ 本帖最后由 Ric 于 2009-7-8 16:08 编辑 ]

salong

原帖由 房客甲 于 2009-7-8 14:16 发表
看看都是些什么人在鼓吹"自治"
偶的担心不无道理吧

看看都是些什么人在抵制"自治"，甲先生你的担心好像没道理呢。

[ 本帖最后由 salong 于 2009-7-8 17:23 编辑 ]

salong

自治又不是新生事物，已经有自治的小区在运作了。科学发展观怎么在学的？
http://hi.baidu.com/%CC%EC%D1%C4%C8%F4%B1%C8%C1%DAbook/blog/item/3efcd5302d71399fa8018e45.html

[ 本帖最后由 salong 于 2009-7-8 17:31 编辑 ]

salong

小区物业“自治”：折射出社区管理的新动向
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http://sh.sojiji.com 搜房社区网 2007-8-3 10:22:00
　　在中国，物业公司和小区业主的关系往往演变成“家长操办下的不幸婚姻”。“婚后的生活”自然也就弥漫着浓烈的火药味：口角之争、对簿公堂的情况早已屡见不鲜。一场场硝烟弥漫的“战斗”让忍气吞声的业主们郁郁寡欢，也造就了那些充满维权意识的英雄业主。
　　2007年7月，北京品阁小区的148户业主终于奔向了“自由婚姻”的殿堂，共同成立了新的物业公司，成为了京城的首创之举。这背后是否反映出物业管理乃至社区管理的发展的新趋势呢？为此，本期地产圆桌邀请了相关专家进行探讨。制度创新还是无奈之举主持人：从目前情况来看，北京品阁小区是京城首个全体业主当股东自主管理的社区。对于这一物业“自治”新模式的出现，有人认为，品阁小区的物业“自治”可以堪称是破解物业公司和业主对立的制度创新，也有人认为，这是业主在物业管理中处于弱势地位的无奈之举。请问您是如何看待这一现象的？您认为它在我国物业管理实践的发展历程中具有什么意义？
　　舒可心(舒可心博客,舒可心新闻,舒可心说吧)：在我看来，这实际上是一种自给自足的模式。但是，不自给自足并非表明就不是自治。打个比方，农民把田承包出去跟农民自己种都是自治。至于是否有积极意义，那得看人家自给自足是不是做得好，现在我们先不能去评价这种模式。也许在中国，特别是当前的物业管理环境下，这是相对合理的选择。
　　徐家良：业主自己成立物业公司直接管理业主事务，这种形式以前没有，因此可以说属于制度创新的范畴。这一新制度形式缓解了业主与物业公司、业主与房地产开发商之间的种种矛盾，降低了管理成本，还业主在小区中真正的“主人”地位。从这个意义上说，品阁小区物业“自治”有非常高的实践价值。该模式的理论价值在于，业主通过物业“自治”，可以认识到自己有权处分物业管理事务。这种处分权意识的觉醒，对小区民主管理有重大意义。
　　邵里庭：选择物业“自治”的管理模式，不是我们觉得无路可走，而是我们认为应该这样做。我们小区业主的平均年龄不超过35岁，在我看来，大家都有统一的理念。而大家聚在一起说这个事情可以做，于是就干起来了。
　　举一个例子，比如对付小广告，我们贴出告示号召大家一律不用小广告宣传的东西，而且将贴的小广告原封不动地寄回去。时间一长，发小广告的公司没有市场，就再也不来“骚扰”我们小区了。很多实践我们都不通过开会举手表决的方式，因为那是假民主，没有效率，而是采取给每个业主发调查表的方式，让他们通过填表、打勾发表意见，做出决定。在我们这儿，每层楼都设立有“层长”，他们将问题汇总，对于超过三分之二人数反映上来的问题，我们立即动手解决。
　　主持人：联系到新出台的《中华人民共和国物权法》，其中有这么一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施。您认为品阁小区物业“自治”是否是对这一法律规定的具体解读？
　　孟宪生(孟宪生博客,孟宪生新闻,孟宪生说吧)：《中华人民共和国物权法》中业主自行管理应当包括两层含义，其一是决策，其二是执行。
　　从媒体报道的信息看，品阁小区的业主只是注册了一家公司来实现管理，而且业主们都是股东，这并不能说品阁小区的实践就是对物权法的具体解读。
　　徐家良：可以这么说，业主既然是小区物业的主人，就的确应该拥有处分权。但有权处分并不等于所有小区事务都由自己直接处理，这是两个不同的概念和范围。小区内重大的事务由业主选择决定，具体事务中的一部分由业主授权业主委员会直接处分，另一部分由业主委员会委托市场组织或其他组织经营，充分发挥社会集约化和专业化分工的优势。物业管理的应有之道主持人：可不可以这样认为，像品阁小区这种由全体业主做股东的“公司制”自治，比较适合于中小型社区，而在业主数量较多的大型社区操作起来会比较困难，其推广意义不大？请问您如何看待该模式的推广性？
　　徐家良：这一模式在全国范围内推广的可能性不大。因为物业“自治”需要几个条件：一是业主真正成为小区事务的主人；二是业主愿意为小区事务的决策提供时间和精力；三是至少需要有几个懂经营的业主精英存在；四是当地政府的支持和配合；五是物业管理可供自由选择。但对于物业“自治”这一现象，不一定马上就去否定它，可以尝试做，看看它到底能够走多远。
　　孟宪生：这种模式的推广性取决于很多因素，但可以肯定的是，它具有一定的借鉴意义。对于网上那些把组织管理与专业服务混为一谈的观点我认为是错误的。物业服务的专业能力与股东结构之间并没有关系。
　　邵里庭：能不能推广，我认为关键在于理念的问题。大社区也好，小社区也罢，“自治”的理念首先必须树立。比如说权益的理念，我们认为对于共有产权的管理成本应由业主共同承担，而且其使用收益应该通过二次分配回归业主，降低他们的物业支出成本。至于某些人对物业服务专业性的质疑，我可以举一个例子回应：我们小区的电梯维修管理是外包给有资质的电梯公司的。
　　主持人：刚才徐教授谈到，品阁小区物业“自治”缓解了业主与物业公司、业主与房地产开发商之间的种种矛盾。事实上我们也会发现，由于种种矛盾，物业纠纷的案件时有发生。您认为现阶段物业管理中最大的问题是什么？又应该如何解决呢？
  　舒可心：物业管理最大的问题也就在于物业管理的市场还没有完全形成。物业管理行业是政府扶持下的强势行业，由于没有市场化，因此业主们很难在市场上找到诚信的、真正愿意替他们着想的公司。虽然市场上一个个公司都号称自己是专业的耕作公司，而实际上呢，租了农民的地就乱来，也不好好施肥，好好耕作。掠夺性地使用资源为自己敛财。要解决这样的问题只有一条，就是市场化。虽然让农民自己耕，农民自己累，也可能存在问题，但是慢慢地就会有好的公司诞生。
　　孟宪生：现在物业管理最大的问题有两个：一是物业管理制度的“双核” 结构，这种既保护业主权利，又保护物业公司权利的制度容易造成双方剧烈的矛盾冲突，必然侵害业主权利；二是物业管理的总包服务。这种总包服务将本不属于物业管理的保安、保洁全部归到物业公司名下，甚至将国家许可的直接服务机构所提供的供电、供暖、供水等服务也集中在物业公司这一个服务机构之下，造成风险过度集中。
　　要解决这些问题，必须强调《物权法》所规定的以业主为核心的物权结构。物业管理是业主的物业管理，业主是物业管理的惟一主体。在专业服务上，物业公司或者其他专业公司接受业主委托，提供专业服务,打破物业公司对专业服务的垄断。水、电等公共物品的供应，应按照《行政许可法》的规定，采取普遍的、直接的服务原则，直接到消费者终端。
　　邵里庭：物业管理最大的问题是没有将服务提到应有的高度上来。过去的物业管理是管理的理念，我们现在的理念是服务理念。物业公司应该考虑职能的转变，物业管理公司是我们业主花钱雇来服务的，准确地说应该叫物业服务管理公司。而现在好多物业公司成了“山寨”公司，不好好做还赖着不走。社区自治是美好愿景主持人：可以说，物业管理是社区管理的重要内容。那么北京品阁小区的物业“自治”是否反映出我国社区管理发展的新趋势？

[ 本帖最后由 salong 于 2009-7-8 19:38 编辑 ]

thousand

不错不错,谢谢SALONG

salong

原帖由 chestnut 于 2009-7-8 13:09 发表


如果没有, 您有候选人吗? 可不可以让我们了解了解?

怎么又来这一套了？
讲个笑话：
老百姓问温总理：现在腐败现象这么严重，政府是不是应该采取更为有效严厉的措施？
总理回答：政府已经尽力了，但是效果一直不理想，困难远比我们想象的复杂，现在实在没辙，既然你把这个问题提出来了，要不请您推选一个总理候选人吧，实在不行，你来当总理吧。

kindon

原帖由 房客甲 于 2009-7-8 14:16 发表
看看都是些什么人在鼓吹"自治"
偶的担心不无道理吧

这个人民公敌反对自治是很正常的。因为，凡是对大部分业主有利的，他就一定会反对。

我认为只要业委会能够充分发动和依靠群众，能够跟大家一条心，只要把帐目公开，就一定能搞好自治。

那些想弄一个物业公司来对付业主的人，就是云顶的罪人，因为，他们这样做只能是亲者痛仇者快。结果一定是业主受到打压，物业公司赚饱，云顶更破落。

salong

“为了大家的利益，业委会应该首先考虑自治。”
“我认为只要业委会能够充分发动和依靠群众，能够跟大家一条心，只要把帐目公开，就一定能搞好自治。“
”我是同意楼主的自治看法的,这符合云顶真正业主的利益“
自治的群众基础已经在逐渐形成！信心比黄金啊！

abashi

YWH大权在握，沙龙兄理由再怎么充足，即便半数以上业主要求参照其他成功经验搞自治，现任YWH也会置之不理。不信请YWH在实名网上搞个投票试试？大家是否觉得，只有搞民意测试时用实名网才有意义，才能体现真实性，公正性。一般讨论完全可利用人气旺盛的家园论坛。
YWH 要真为云顶好，请拿出征求业主授权的高效率来，快刀斩乱麻，用实名网和发投票表征求大家的意见，省得为自治与否争论不休，消耗精力。
如果多数业主反对自治，要求自治的业主们请自动熄火；
如果多数业主要求自治，看看YWH是什么态度，估计会有多人辞职，或象甲先生那样，把当初的誓言早已忘到了爪哇国，借故消极怠工了。其原因么大家早已分析过了，不再赘述。

thousand

水至清则无鱼,这句话适用于YWH某些同学,觉得自己付出了,劳累了,总该是有所得了
而失去了那样的环境了,自然要丢当初自愿背上的担子了
最经典的一句潜台词:除了照我说的做,你还能有别的选择吗?不照我说的做,就你自己来吧
那选你们出来干嘛?

[ 本帖最后由 thousand 于 2009-7-9 13:43 编辑 ]

salong

自治物业管理模式及障碍性因素分析

根据国务院《物业管理条例》第二条之规定，物业管理是指：“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生与秩序的活动。”这实际上是明确了我国目前的物业管理基本的，也是唯一的模式——由物业管理企业统一管理。《物业管理条例》对自治管理没有规定，当然，其也没有限制业主自治管理。

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议全体代表通过了《中华人民共和国物权法》,其中第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理服务企业或者其他管理人管理”。这实际上是明确了三种物业管理模式，即业主自治管理、物业管理公司管理、专业公司管理（或职业经理人管理）。《物权法》为什么一改《物业管理条例》狭义物业管理模式的规定，而更加注重业主的自治管理呢？

salong

一、业主自治管理的形式探讨

对于业主自治物业管理模式，笔者认为，业主自治管理的立足点是保护业主的合法利益，包括业主的个体利益和整体利益，并协调好相互间的关系。业主在管理中处于主导地位，但这并不意味着业主直接实施管理，而是通过委托专业的服务公司或聘请相应的专业人员具体实施各项管理实务。《物权法》第八十一条虽然从文字上看是三种物业管理模式，但是实际操作中，由于业主不是专业的管理人员，加上时间及精力的限制，其不可能对小区进行全面、系统的管理，特别对于大型的社区，业主也必须由专业的保安、保洁、维修公司（人员）来进行管理，主要方式是聘请职业经理人按照业主与业委会的要求，以协调各专业公司的关系，对物业进行统一管理。所以笔者认为，由“业主自行管理”与“委托其他管理人管理”两种模式，难以完全截然分开。如果将业主自治管理界定为业主自己管，可能只适用于单栋、老式的公寓楼，因为这些物业的业主要求低、物业管理内容简单、有闲业主多，所以没有必要聘请专门的管理人或专业公司。

具体地讲，业主自治物业管理的主要模式有两种：

salong

具体地讲，业主自治物业管理的主要模式有两种：

第一种：业主依法成立业主大会和业主委员会后，由业主大会决定是由物业管理公司管理，还是由业委会直接聘请专业的保安、保洁、维修公司。采用后一种业主自治管理模式的，由业委会直接招聘专业公司进行管理。物业管理虽然可以将一些专业的服务分开，由各公司分别执行，但小区物业管理毕竟是一盘棋，比如说如何协调各专业公司的分工与相互配合，如何建立业主与专业公司沟通的平台，如何对专业公司进行日常的管理与监督，如何收取物业管理费用，这些都需要根据小区的规模组织和一定的常设人员来完成，即职业经理人的管理模式。当然，如果业委会成员是专职的，或者有足够的时间来做这些工作，也可以不聘请常设人员。

第二种：业主大会决定实行自治管理后，由业主委员会直接向社会招聘保安人员、保洁人员、维修人员、绿化专业人员等，并聘请专业的管理人对这些一线工作人员进行管理，而不是聘请专业的公司进行。以广州市丰景大厦已有的物业管理模式为例：2004年10月，周活宁领导的业主委员会发现物业公司存在诸多问题，决定解聘该物业公司。2004年11月，由政府出面协调，丰景大厦的物业管理公司撤出小区。为了保证迅速平稳过渡,丰景大厦业委会尽量沿用以前物业公司的一些经营合同，以前在大厦里从事物业管理方面的员工,只要愿意继续干的,也尽量优先考虑。对于物业公司带走的员工，业委会直接再向社会进行招聘，而没有请专业的保安公司、保洁公司。相对于第一种方式，这种方式增大业委会的工作量，但可以节约成本，因为专业的公司毕竟成本高。

salong

二、物业管理自治模式可能遇到的问题分析

（一）目前的制度设置是新的物业管理模式遇到的首要障碍

物业是业主的物业，业主是小区的主人，管理应以业主的管理为中心，但由于《物业管理条例》只设定了一种物业管理模式，对于业主自治管理没有作出规定，几乎所有的物业管理制度设置都是以物业管理公司为中心的。1994年，建设部《城市新建住宅小区管理办法》第四条就明确规定小区应当由物业管理公司实行专业化管理。笔者曾查过近几年在《物业管理条例》生效后的一些有关物业管理的部门立法及地方立法。部门立法对业主自治模式只字未提。就地方立法而言，也只有《四川省城市住宅物业管理暂行办法》将物业管理企业管理与业主，使用人管理并列，其他几乎是清一色的物业公司管理模式下的物业管理，也就是说，现行的立法体系已经严重窒息了业主自治管理的发展。当然，目前的法律、法规并没有限制业主自治管理，但由于相应规定的几近空白，自治管理实际操作中往往是无章可循。最为重要的是，目前法律的规定，包括《物权法》相关规定，对业主委员会的法律地位并没有明确，没有人组织的自治管理无从谈起。

salong

（二）业主的“散户”状态是自治管理中的普遍问题

业主普遍对业主自治管理缺乏认识，特别是工作忙、生活节奏紧张的年轻人更无暇顾及，觉得物业管理委员会同传统的居委会差不多，是老头老太太的闲人闲事。多数业主只是当自身权益遭受明显侵害时才主动到业主委员会反映情况、寻求帮助。因物业管理公司阻挠，业主基本只能通过召开业主大会、平时谈话的方式同业主委员会进行沟通，难以通过定期、书面的系统方式进行沟通，给业主自治管理带来操作上的不便。

我国小区与国外的公寓住宅相比，一个最为明显的特点就是小区规模大，住户多，业主大会召开格外难。一个小区一千个业主已经是很正常的事，在大城市，几千个、上万个业主的小区也不在少数。把这些数以千计、万计的本来自治意识不强的业主组织起来，让每个人都表达意见，从一定意义上讲，没有可操作性。在北京、上海的一些楼盘，往往炒房者居多，业主不是找不到，就是经常换，小区业主大会根本就没办法正常活动。

salong

三）业主委员会自身的问题往往会成为自治管理的障碍

从我们目前制度规定看，包括《物权法》的规定，业委会应该是推行业主自治管理的执行机关，日常性的自治管理工作只能由其来进行，但我国目前的业委会制度本身又有许多问题，比如说，基本上无人监管、权利无限扩张等等。如果推行业主自治，可能会使得少数业主利用物业管理中出现的矛盾，利用其他业主，把持业委会、控制业主大会，以不正当的手段，借业主自治之名，谋求自身特殊利益。从现在物业管理的一些典型案件看，业主委员会已经成为媒体关注的焦点，2005年，有人称之为向业委会维权之年，有关业委会一桩桩的负面报道不绝于耳，贪污公益性收入、发包工程拿回扣等等已经是屡见不鲜的事。在推行业主自治过程中，也肯定会有害群之马，怎样规范和监督业委会行使业主赋予的执行机关权利，是我们必须面对和思考的。

salong

（四）业主自治难以得到有关职能部门的理解与支持

当前，有些物业管理行政主管部门、相关行政职能部门、司法机关不能公正履行职责、积极支持业主委员会工作，忽视业主自治管理作用，给业主委员会在自治中发挥作用造成极大障碍。笔者曾处理过这样一个案例，上海西郊一品花园业主在赶走原来的物业公司，准备自己实行自治时，却被上海市长宁区房办的工作人员告知实行自治管理是“不合法”的，房办的理由是：《物业管理条例》没有规定业主自治管理。更让业主不能理解的是原物业公司在已经被赶走的情况下，再次闯进小区强行管理，竟然是在警方的协助下进入的，让人有理由怀疑物业公司与政府有关部门的暧昧关系的存在。笔者认为，当物业管理行政主管部门、相关行政职能部门、司法机关能公正履行职责、积极支持业主委员会工作时，业主自治才会发挥应有作用，有效地维护业主的切身利益。

salong

五）目前的劳动用工制度、税收制度、财务制度也是业主推行自治管理的障碍

就劳动用工制度而言，业主大会、业委会作为社会团体法人的资格没有明确，也没有组织机构代码证，所以不能直接以自己的名义聘用人员，不能为员工交纳社会保险，所以，业主要想有效自治，必须明确业委会的法律地位。就税收制度来讲，目前物业公司收的物业管理费，除了代收代付的公共事业收费外，一般是要交营业税、所得税的，但是如果没有物业公司这一环节，税务如何处理？是否就不用交税了？这些都是要解决的。由于业委会不是企业法人，其财务制度在目前的国家财务制度下，其应当适用哪些财务制度？其如何管理和使用收取的物业管理费等等，也是业主自治面临的问题。

总之，业主自治在我国毕竟是新的东西，在实施的过程中肯定会遇到许多障碍，但笔者相信，随着业主自治管理的出现与发展，这些障碍是会被克服和冲破的。