我的投资观--兼与各位大师探讨

会飞的河马

我想，普通人的投资渠道大致应该包括以下几种：

1、不动产

2、固定收益产品（约定收益率的民间借贷、可交易的金融债券和银行存款等）

3、浮动收益产品（股票、期货等）

4、古玩、邮票、纪念币和贵重家具等小众投资品

5、小产权房、农用地和林地等非常规套路的政策博弈投资品


4我不懂，5和珅有研究，建议他多给我们详细讲讲，我就谈谈我对1、2、3的投资看法，抛砖引玉，不当之处多担待。

会飞的河马

这里是口水楼市，就不能不谈楼市，这些年的实践也证明了不动产是普通人最好的投资标的之一。对楼市投资，我的投资主张是：能投在一线城市就不投二线城市，能集中在一个城市就不分散在多个城市，能集中在一个版块就不分散在多个版块，能集中在一个楼盘就不分散在多个楼盘。

会飞的河马

或许有些同志觉得我说的绝对了，我把原因一一道来，你看看是否在理。

1、  1、从这些年的实践来看，无论是城市化进程的推动力还是避险资金的买盘，都更加青睐京沪深这样的一线大都市，当然，具有明显特色的二线龙头城市如杭州、厦门、大连、三亚等也是极好的标的。

2、  2、普通人的精力毕竟是有限的，分散在多个城市的投资意义不大，楼市大体上还是呈现一荣俱荣一损俱损的特征。我能理解有些朋友去三亚北海这样的地方投资，也满足了潜意识里买房养老的愿望；但是跑到成都西安这样的地方，我是不太能够理解，除去交易成本较高不说，洼地的涨幅未见得比高地的涨幅更甚，实践已经反复证明了这一点。

3、  3、对于一个城市而言，龙头板块是显而易见的，毋庸置疑的，如果引起争议的，那就不是龙头了。对杭州而言，武林广场和钱江新城核心区就是两大龙头，从2010年无论往上数几年，投资这两个板块的绝对涨幅应该都是数一数二的。我的意思不是说别的板块不好，西溪、滨江、九堡、城西等等都是各有特色的板块，但是如果你有钱在每个板块各买一套，不如全部买在龙头板块，但实际操作中，人的心理更愿意贴近前者，也行这样能够满足人的财富欲望。


4、  4、道理如3，一个版块的龙头就一到二个，上涨趋势中，总是龙头先涨，其他跟风，下跌趋势中，龙头相对坚挺和保值。举几个例子：滨江区政府---中央花城，闲林---翡翠城，复兴---春江花月。

但是，杭州最新出现了很多新的变化，让我重新考虑了上述投资观是否需要修正，比如板块也在裂变和兴起，随着地铁高铁的建设和城市化的深入，出现了临平新城，出现了城东新城，出现了城北新天地，还出现了奥体博览城，区域龙头板块的细分变得模糊，投资标的的选择更加多样化。

另外，传统两个老龙头的涨幅太大（杭汽发的放风创历史天价、钱江新城直奔一万美元），也凸显了二线板块的相对价值的提高，下一贴我再详细讲讲在二线板块里的淘金吧。

会飞的河马

楼下有朋友说三墩几个楼盘从六七百到一万四，我想这个时间节点应该是从98年前后开始算吧，这个时候还没有钱江新城，武林广场的标杆楼盘白马公寓应该是2002年开盘的吧？

当然，不管怎么算，我说的两个龙头板块肯定不是涨幅最大的，肯定还有涨幅更大的楼盘，比如桂花城。98年买三墩信鸿花园跟2002年买桂花城一样，都属于少数具有远见卓识的头脑或者上天眷顾的幸运儿。我说的买龙头板块的意思是对普通投资者具有操作意义的，你不必冒着高昂的风险去博取超额利润，只需跟随市场趋势赚取高于市场平均收益的利润。

接上贴所述，我也在反思，上述涨幅惊人的楼盘的共性是什么？并不是价格够低就足够，否则闲林板块03年前后4/5K的楼盘比比皆是，为什么到目前只有一倍的涨幅。

我想，理由应该是政府在这个区域公共投入的力度的差异吧，用句文绉绉的话讲叫做“单位面积投资强度”。说个细节，大家可以比较一下：同样是沿江绿化休闲设施，钱江新城核心区、三四桥之间的南、北岸，细节存在巨大的差异，无论规划、用材还是工程精细程度，都直观的体现出三星级和五星级的区别。

其实，政府砸钱的多少，从规划上完全可以看得出，我04年买滨江区政府板块的时候，现实中能看到的就只有滨江区政府、武警医院、好像还有江南实验学校吧。但是，从规划中能看到有星光大道、沿江绿化公园、体育中心（后来这个是忽悠没了）、医院、超市，还有地铁。也就是说，你能看到政府为了这块地砸钱，那你就买吧。

我想想，05年能够买入钱江新城核心区的人，能够看到的图纸上政府砸钱的玩意儿的，只会比我多，不会比我少吧。

沿着这个思路往下走，我的下一个投资标的就是下一个政府计划疯狂砸钱的地方，我先卖个关子，大家可以猜猜是哪些？我下个跟帖会把我意向中的板块罗列出来。

会飞的河马

有朋友想听听关于第2点固定收益产品，我就简单讲讲，供大家参考。

我在第一帖里说明了，固定收益产品的大致涵盖范围，其实从本质上理解就是无风险或者低风险收益品，适合大资金或者稳健型投资者，从这个意义上说的话，打新股也可以算，虽然收益率无法保证，但根据我本人的实践和接触到的券商信息来看，百万以上资金最近一年的新股收益率应该在10%以上，运气好的甚至达到20%，对流动性要求高的朋友不妨试试。

关于民间借贷这种方式，我估计大家比较感兴趣。实际上，在温台民间，民间借贷是非常普遍的，有部分是有抵押的，大部分是无抵押的，利息在1.5分-5分之间（换算成年收益率就是18%-60%），根据我的信息来看，坏账率还是较低的，除非出现“日日会”这种极端的方式并且出现资金链断裂导致崩盘的现象。我有个朋友，在台州一个县城做普通民警，他在他的辖区的一个小企业放了30万，年息30%，无担保，月付利息。你也可以理解为企业变相行贿，但实际上，该企业民间融资的成本本来就在年息20%以上。当然，这种方式更多依赖于熟人及圈子内的操作，不具有普遍意义。

另一个被大家忽略的理财方式就是公司债和信托。公司债和信托的收益率跟国内货币市场紧密相关，如果我没记错的话，09年绿城在香港市场发行的公司债的收益率在12%左右，龙湖今年年初在国内发行的公司债的收益率是6.7%。不久前我一个朋友咨询我，他想把他的一套房子抵押贷款250万去买新湖的一个信托，无担保，三年期，年收益率10%左右。我想，对于相对较大的资金，且流动性要求不高的话，这些都是优良的投资标的。

存款，这个就不提了吧。只是注意一点，很多银行，在半年末或者季末的时候，是有特别的存款奖金的，比如中信银行，在6月30日当天给他们存50万，隔天就可拿出来，额外给你300元。

会飞的河马

接第四贴的话，一线龙头的投资代价已经太高，以下为我认为有较大投资价值的二线龙头板块：

1、奥体博览城---唯一有望比肩钱江新城的板块，特别注意：不推荐博奥城，这就是一大忽悠楼盘，其实跟奥体博览城没啥关系，直线距离也在4公里以外，相当于檀香园说它是西湖边一样。

2、临平新城---高铁、地铁、临平CBD，难得的是价格还不太高。

3、城北新天地---投资城郊结合部最大的乐趣就是看着郊区变城市。

会飞的河马

挖坑待添

会飞的河马

挖坑待添

高高的香樟树

投资滨江集团是目前最佳的投资。
滨江的房产是比较好的投资品种，已经严重低估的滨江股票绝对是能翻番的绝佳投资品种，以12个月为周期。

豆浆两碗

投资滨江集团是目前最佳的投资。
滨江的房产是比较好的投资品种，已经严重低估的滨江股票绝对是能翻番的绝佳投资品种，以12个月为周期。
高高的香樟树 发表于 2010-9-26 10:32

好公司不等于好股票
相反也成立

流火

期待中。
重点想听2和5.

会飞的河马

这样的做法是管理方便，包括出租，出售，维修等，但缺点是风险太大，相当于全仓某个股票。在之前房价涨的情况下，也有这个小区涨得少的风险，更不要说接下去形势不明的情况下，具体风险就更大了。
能讲讲具体理由 ...
dwshangyu 发表于 2010-9-26 10:47

这跟全仓某个股票还是不一样的，股票的个体差异太大，有可能你涨停我跌停，但是楼市的涨幅差异较为有限，顶多是我涨5%你涨10%的样子。选择龙头可以较大程度避免你说的这个风险，你可以观察下：在一定时期内，如果你买入3套春江花月，跟你买1套凤凰城、1套金色海岸和1套金色家园的涨幅对比如何。

会飞的河马

请教下，目前钱江新城值得投资又适合自住的楼盘有哪些？东方润园？新绿园？金色海岸？还是等蓝色钱江和城市之星二手房？后两个楼盘在售的面积都太大了。我问的是200方左右的三房，四房。
dwshangyu 发表于 2010-9-26 11:06

新绿园吧，你说的这些楼盘都是顶尖楼盘，放到杭州其他任何一个版块都是龙头，所以有一个通病：非常贵。

新绿园相对性价比不错：9月份成交了7套，均价38835元。9月19日成交了一套200.6方，总价800万，供你参考。

yelanyu

按涨幅百分比，新城异或武林，都不算最好的。

某些板块涨幅能达到100%以上，新城同时间做不到。

所以，你是花4W/P买在新城，等涨到8W，还是买4套1W/P，等涨到2W?

当然保值抗跌，还是市中心板块。

关爱

涨幅最大的板块是三墩。信鸿,润达,当时卖价600-700/M2，新世纪约1400。现在普遍在1。4万以上。

涨幅最小的是紫云山庄吧。

8695

dd

关爱

当时蒋村（现在叫城西）的康乐，紫金在1600-2000时，中山花园是5500-6000，现在呢，价格差不多吧？

我有八把锄头

还是关爱对，从600快涨到1200快没人感觉明显，从20000快到40000快激动坏了

关爱分析明显比楼主正确

水墨丹青

楼主写得很好
期待分享后面几点

漂泊的草根