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中房信 （评论员/林波）1月26日晚，针对房地产市场的“新国八条”悄然出台。 在事前没有任何信号释放的前提下，政策突然爆发且调控力度空前，无疑反应了中央政府对房地产调控和控制房价的决心，在对市场需求、企业带来较大冲击预期的同时，也具有较强的方向性意义。 首先，从政策本身来看，在“新国八条”中，不仅是首付六成和从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度更大。
具体看来，在限购政策方面，“新国八条”明确要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市（这已基本涵盖了全国主要城市）严格实施限购令，而且与之前各城市限购令明显不同的是，本次不是限制新增一套，而是计算存量，如果已有两套以上住房，则明确不能再购买了，这个政策对市场的杀伤力很大。 此外，“新国八条”还包含税费调整、差别信贷以及增加土地出让等方面的要求。在“新国八条”中，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；同时，其严格执行个人转让房地产所得税征收政策，营业税将统一按照总额的5.5%征收，普通住宅也被纳入调控对象之列。在此之前的规定则要求不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；不足5年的普通住房对外销售的，按照差额征收营业税。其次，对贷款购买第二套住房的家庭，要求首付款比例不低于60%，二套房首付比例上调一成，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍。值得一提的是，“新国八条”中还提及“今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”，从源头上加大土地供应。 其次，从市场方面来看，“新国八条”在量价、城市还是物业结构等方面，都将带来影响。从对量价的影响来看，在毫无征兆的前提下出台如此严厉的调控政策，楼市各方最紧急的反应就是暂时观望，这在过去历次的调控中也有所体现。众多周知，当下即将迎来春节假期，正处于市场正常的低谷期内。因此短期内，春节假期和政策伊始买卖双方的观望将导致成交量下滑明显，而从价格方面来看，短期内开发商将保持观望态势，春节假期过后，不排除部分开发企业会出现一定的价格让利。从对城市市场的影响来看，本次调控带有很强的针对性，无论是二套房六成首付、未满5年的交易统一全额征税还是对持有2套以上的限购，各城市购房需求中投资者比重决定了此次调控直接针对楼市的投机者。而从城市结构方面来看，一二线城市投资比重较大，同时直接受到限购令的冲击，因此受政策的影响也最大；大部分三四线城市房地产市场以刚性需求为主，且不会出台限购令，相反会成为一二线城市购房资金转移的目标，因此市场影响较小。从物业价格结构来看，预计高端物业受到的冲击会较大，高端项目的客户群体多数已经拥有两套以上的住宅，是本次限购令明令禁止的，因此，高端住宅可能将面临前所未有的冲击。而中低端住宅以刚性需求为主，相对受到的冲击较小。而改善性需求由于六成首付的要求也将受到一定的抑制，首此影响，中高端住宅的销售也将受到一定的冲击。 再次，对房地产开发企业而言，“新国八条”出台主要影响到这样三方面。从城市布局空间来看，新国八条”的出台加快了企业向三四线城市战略布局的进程。对三四线城市房地产市场而言，其受政策影响较小，这将给布局三四线城市的房地产开发企业带来机会，而其他不少企业也势必加速向这些城市进行布局。从企业周转速度来看，秉承高速周转战略的房地产开发企业将在本次调控中表现出更强的抗压性。这些企业凭借较为灵活的定价、推盘策略，在市场调整期内更能有效的抓住市场需求，回笼资金，受政策冲击也相对较小。从各类型企业来看，市场调整期内，开发企业之间的竞争将更依赖于资金的充裕程度，这其中，央企凭借雄厚的资金实力和强大的融资能力有望借机发力，收购、兼并项目从而对整个行业格局进行重新洗牌，而那些一直以来专注于三四线城市的中型开发企业也有望从调控中获益，凭借较为稳定的现金流实现规模的快速扩张。 当然，本次新国八条最终调控效果特别是对房价的影响如何，主要取决于地方政府的执行力和市场需求对政策的适应力。抛开对调控效果的预期，可以肯定地是，目前中国的房地产市场已经进入了政策出台的密集期和频发期，这也给众多的房地产开发企业带来了全新的命题——在政策频发期，企业将如何建立快速的反应机制以应对考验和谋求发展。 在个人看来，房地产企业应该在提升专业判断力、执行力和资源整合上下工夫，以加强自身功力。毕竟踏准节点远比做好产品更重要，这是当前市场环境下的生存战略，而企业唯有加强执行力，也才能在市场调整期内快速有效地增加供应。当然，对不少企业而言，更应该进一步加强自身的资源整合能力，可以考虑将辅业外包，压缩自身主业运营周期，随时等待市场的拐点。 企业资讯 【土地】 保利（慈溪）：11.1亿元慈溪土地市场斩获两地 2011年1月10日慈溪土地市场首轮成交中，保利房地产（集团）有限公司分别以44905万元、66095万元竞得慈溪宗汉街道2#、3#两宗地块，将用来建设城市综合体项目。两幅土地土地面积29.37万平方米，建筑面积64.85万平方米，楼板价1712元/平方米，周边住宅均价约7000元/平方米。 佳兆业（东莞、江阴）：5.15亿东莞、江阴连续拿地 1月26日晚，佳兆业集团称，以3.52亿元人民币取得东莞沙田镇五幅相连住宅用地，该项目占地面积约23.9万平方米，建筑面积共52.59万平方米，楼面均价669元/平米，将用作分期发展中高档住宅。另外，集团也通过公开竞投，以1.63亿元人民币成功取得江阴市长泾镇的两幅相连住宅用地。总占地面积约9.3万平方米，建筑面积共约14.13万平方米，楼面均价1150元/平米，该地块将主要用作发展商住物业。 万科（上海）：万科嘉定拿地，成交价近底价 上海26日出让的两幅地块均位于嘉定区大型居住社区城北基地区域。其中，霍城路以东、安平路以北地块，被上海万科房地产有限公司以11.1916亿元摘得，仅超过出让起始价300万元，折合楼板价6216.6元/平方米。
该地块出让面积为90013.1平方米，容积率为2.0，出让起始价11.1616亿元。在出让须知中，地块被要求配建5%的保障房，且所有户型都是90平方米以下的小户型房源。周边在售的公寓均价在1.3万-1.6万元/平方米不等。其中，目前仍在售的新城悠活城，公寓均价达到1.6万元/平方米。 【销售业绩】 滨江：2010合约销售额共计116亿元，2011年计划实现150亿 滨江集团2010年的协议合同销售额共计116亿元，其中杭州近85亿元，主要集中在城市之星、万家星城两个项目。2011年，滨江计划达到150亿元的销售额。 新城地产：常州住宅销售排名出台
新城地产是最大赢家 根据常州房产中心相关数据，2010年常州楼盘单个预售证销售总额、销售面积排名出炉。销售额排名前三的楼盘中，龙湖郦城和新城公馆销售额均超过8亿元；销售面积排名前三的楼盘分别是新城公馆、新城万博广场和世纪金源•南博湾，销售面积在8万平方米左右。去年住宅销售套数最多的楼盘中，新城地产是最大赢家，有4个楼盘5个单个预售证名列前十，其中新城公园壹号三期、四期总销售1387套，总销售面积135105.24平方米，总销售套数和总销售面积均成为年度“壹号”。 中航：去年业绩预增300%-350% 中航地产披露2010年业绩快报，公司去年预计实现归属于上市公司股东的净利润2.5亿元-2.8亿元，比上年同期增长300%-350%，中航地产表示，报告期内业绩大增的主要原因是部分地产项目在2010年满足确认收入条件，故地产板块营业收入及净利润较上年同期均有大幅上升；另外，因会计政策变更，报告期内公司确认税前投资性房地产公允价值变动收益预计约为5400万元，从而增加归属于上市公司股东净利润约2500万元。 【重点销售项目】 首开（北京）：首开铂郡谱写北京高端公寓销售奇迹 1月26日消息，首开铂郡于2010年12月17日开盘至2011年1月中旬认购金额接近11亿元，已经签约金额4.5亿元，开盘销售率达70%。首开铂郡用了短短的一个月谱写了京城高端楼盘的又一销售奇迹。 【开盘】 富力（天津）：天津富力中心首期主推80至200平户型 天津富力中心产品形式共有三种：顶级豪宅、甲级写字楼和精品商业，预计2012年入住，首期推出的80平米投资型一居、90、100、110平米豪华二居、170-200平米奢华三居，精装修标准为4000元/平米，优惠后均价22000元/平米，80平米单套最低价位178万元起。 绿城（杭州）：绿城明月江南预计2月底推2号楼
均价31000 位于滨江区政府核心内的绿城明月江南预计将于2月底加推2号楼，开盘时间及价格待定。目前在售部分房源，户型面积在88-184平方米，精装标准约为3500-4000元/平方米，均价31000元/平方米左右，暂无折扣。 雅居乐（广州）：广州雅居乐剑桥郡1月热销 2月推新 雅居乐剑桥郡2011年元旦至今已热销两亿。2月1日再推新房源。据了解，在春节期间，成功购买“佰利山”的买家即可享受家电大抽奖、赠送“金兔”等五重礼优惠。而最值得关注的是，“天下第一鼓”大年初一至初五期间将现身剑桥郡，供来访客户击鼓祈福，共迎新春佳节。 中海（广州）：中海金沙湾年初四推江景新品
春节万元楼价减免 中海金沙湾预计2月6日大年初四启市当天即推出全新C9，C10栋一线江景臻品，面积在152-197㎡的三至五房，价格预计在13000元/㎡起。据悉，春节期间认购中海金沙湾即享万元楼价减免加多重惊喜折扣。大年初四当天中海金沙湾现场更有黄飞鸿纪念馆醒狮武术团精湛表演。 【营销活动】 金融街（北京）：金色漫香林均价28000元/平 97折优惠 金融街•金色漫香林目前在售80-90平米二居，200平米三居，均价28000元/平米，毛坯房，预计2011年5月入住，全款或贷款均可享受97折优惠，以200平米三居为例，可优惠金额为200平米*28000元/平米*0.03=168000元。 绿城（宁波）：绿城玫瑰园老客户介绍新客户可优惠30000元 绿城玫瑰园目前高层只有8号楼房源在售，户型面积160平方米，均价20000元每平方米，精装。目前购房老客户介绍新客户总价可优惠30000元，另老客户可享受业务管理费3000-5000元的优惠。 绿城（无锡）：玉兰花园在售二期观山苑高层 14000元/㎡ 绿城•玉兰花园在售二期观山苑高层房源，户型面积108-260㎡，有8个户型可选，均价14000元/㎡，具体一房一价。 绿城（北京）：大兴绿城阳光公馆1-2居在售均价27000 绿城•阳光公馆项目位于大兴旧宫镇南小街路口西南，目前在售户型为50平米一居、70-120平米二居，2011年12月入住，均价27000元/平米。 绿城（合肥）：绿城玫瑰公寓最高98折优惠 绿城玫瑰公寓在售12号楼98-129平米住宅，目前还剩下10多套房源，均价9000元/平米。11号楼190、200平米的户型在售，11号楼174套房源，均价9500元/平米，目前已经销售了50多套，预计后期推出13#140、160平米的户型，在售一次性付款98折，三天内订房且准时签订合同的再99折。 融科（北京）：融科•香雪兰溪售76-200平米2-3居
均价18900元/平米 融科•香雪兰溪目前在售76-200平米2-3居,均价18900元/平米，每户配置安装中央空调，毛坯交房，2011年底入住。（周边18000-22000元/平米） 万达（厦门）：万达广场新年答谢晚会完美落幕 2011年1月25日，厦门市工人体育馆星光熠熠，由厦门湖里万达广场打造的饕餮盛宴——2011年厦门湖里万达广场客户新年答谢晚会在这里隆重上演。有关领导莅临现场，与湖里万达广场业主共赏视听盛宴。 【公司经营】 华润置地（深圳）：湖贝旧村改造启动
华润置地入主更新项目 1月26日，深圳市罗湖区人民政府与华润置地有限公司签署战略合作框架协议，标志着罗湖历史最为悠久的城中村湖贝旧村全面改造正式启动。根据协议，双方战略合作以华润中心项目为基础，以三九城市更新项目和罗湖老区委及周边片区改造为延伸，共同为罗湖建设国际消费中心、发展总部经济、提升城市建设和管理水平创造更好的条件，深入推进城市更新项目的落实。 绿地：张玉良豪言绿地今年冲刺2000亿 2010年，在上海市国资委管理的45个大型企业集团中，绿地的利润超越众多耳熟能详的上海老牌国资企业，排名第三。张玉良称，“2011年，绿地仅在房地产规模上，将基本上接近万科。同时，将进一步加强商业地产的投入，资产规模比例有望达到40%。据说万科2011年的销售计划是1400亿元，绿地集团2011年制定的整体业绩目标是1800亿元，但在冲刺目标过程中我们会按照至少2000亿元来努力，实现追上万科。” 首创置业：连锁品牌扩张取道商业地产 首创置业将在未来三年内预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。 星河湾：主攻六城八池 星河湾在辞旧迎新之际，又进军内蒙古鄂尔多斯和澳门，即将在全国版图上实现从4城6池到6城8池的跨越。知情人士表示，澳门星河湾•名门世家是澳门威得利企业发展有限公司与星河湾的首次合作，被业内人士评价为“完美的珠联璧合”。此外，令人期许的还有“草原上的星河湾”，鄂尔多斯星河湾将于2011年10月入市。 越秀地产（茂名）：计划在广东茂名建5000亩大型综合体 越秀地产宣布将在广东茂名打造总占地面积超过5000亩的大型综合体项目。越秀集团高层表示，未来将在二线城市打造更多的城市综合体。25日上午，越秀集团与广东省茂名市政府签署战略合作框架协议，双方将在扶贫、房地产开发、交通基础设施建设、金融证券、战略性新兴产业等领域开展全面深入的合作。越秀集团董事长陆志峰透露，作为此次合作的切入点，越秀地产将首先进入茂名，开发环水东湾新城的“歌美海越秀新城”项目。 中铁（厦门）：源昌中铁2007G27项目已动工
预五六月销售 中铁置业联姻源昌集团，他们携手开发厦门2007G27地块，在近日已经正式动工了，据了解，源昌中铁项目预计将于五六月份进入销售。2007G27地块由源昌房地产开发公司于2007年9月8日挂牌摘得，成交价是22亿元，折合楼面价13246元/平米。此次“强龙携手地头蛇”，意味着这幅地块施工进程将加快。 【其他】 富力（广州）：1月25日网签243套
富力金港新城21套夺冠 2011年1月25日，广州市一手住宅楼盘网签共243套，环比1月24日数据下跌4.7%；成交面积30066平方米，其中有24套退房。1月25日有成交记录的楼盘一共录得有90个，花都区富力金港新城21套夺冠，广州富力地产股份有限公司成为1月25日销售冠军。 九龙仓（香港）：九龙仓海港城2010年营业额203亿 九龙仓旗下大型购物商场香港海港城去年总生意额达203亿元，较上年同期升逾30%，创历年纪录新高。海港城置业表示，主要受惠环球经济稳步上扬，以及访港旅客节节上升，其中内地旅客占海港城人流量约30%。 | 
发表于 2011-1-28 12:05
