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近期，随着诸多房企开始陆续发布2010年年报，外界对于房地产行业资金面的关注逐渐升温，关于房企资金链危机的报道不断见诸于各大媒体，最常被提及的无疑是企业负债率的普遍提升，从已公布的部分房企的年报来看，如万科、保利、华侨城这样的典型企业资产负债率均已在70%以上，而从整个行业来看，资产债率指标较去年同期普遍有所增长也是不争的事实，但我们认为，在当前这个时点过分强调房企资金压力却还为时过早。 首先，虽然资产负债率普遍高企，但鉴于房地产企业的特殊性，净负债指标（剔除预收账款）更能够反映房企财务结构，从目前已公布的典型企业净负债率水平来看，譬如万科、万通等企业2010年净负债率均处于历史低点，而即使是保利达到了88.5%，其负债结构也是以长期负债为主，短期内财务风险依然完全可控。 其次，房企现金储备普遍充足，短期内不存在偿债压力。经过近几年来政府对房地产行业的调控频繁化，企业在应对策略方面的经验已非常丰富，就CRIC企业研发中心所接触的房企群体来看，相当一部分企业其实从去年开始就已提前储备“冬粮”。就已发布年报的典型房企来看，soho中国和万通地产目前的账面货币资金是其短期借款与一年内到期非流动负债之和的6倍以上，而万科、保利、仁恒等企业至少在2倍以上，从这一层面上讲，当前房企“抗击打能力”其实远比外界猜测的要强。 再次，可结转收入较多保证全年度销售指标的完成。所谓结转收入，即企业已完成、但还未计入当期销售额的那部分业绩，对于上市企业来说，在当年销售指标已经达成的情况下，将一部分收入通过会计手段转结入下一年度以锁定未来帐面销售额，是非常常见的手法。从当前已公布年报的房企来看，万科可结转收入为744.05亿元, 覆盖其2011年1400亿目标销售收入的近53%，而保利可结转收入为515.44亿元，虽然暂未公布2011年的销售目标，但这部分收入占到其去年一整年销售额662亿元的77.8%。以此来看， 由于有了去年大量结转收入的垫底，对于相当一部分企业来说，完成今年年度销售任务的压力其实并不大。 综 合以上，由于短期资金面风险可控及今年销售目标压力有限，使得大部分房地产企业在当前这个时点上依然保持着观望态度，从具体项目来看，除恒大地产秉承其第一时间降价促销的经营传统、在部分城市打出85折优惠之外，目前绝大多数所谓降价楼盘都仅限于1-3个点的优惠幅度。 我们认为，从市场面上看，3-5月份将是决定今年房地产市场整体走势的关键，在这段时间内，包括限购令在内的诸多调控政策的效应将开始释放，而买方市场的态度也将逐渐明朗，尤其当下半年之后，如果市场销售情况一直没有改观，则此时房企的资金回款压力才将会有所出现，届时，部分企业或将展开实际性的降价跑量行动。 数据来源：CRIC | 
发表于 2011-3-15 14:08
