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3月15日，SOHO中国公告称，将以现金约7.88亿元人民币收购上海复兴路SOHO项目额外的31.52%股权，使公司持有的项目股份增至80%。而在此前的3月13日，王健林在清华大学“创业大讲堂”的演讲时表示，万达院线的净利率为17%，已经超过了主业，并计划在2010年将万达院线的银幕数量由600多块增加至830块，而此前不久万达在传统媒体领域，投资了《华夏时报》和《投资家》杂志，万达向文化产业倾斜的思路逐渐清晰。 楼市调控加速企业模式转型。SOHO中国和万达近期的做法明显区别于传统开发企业的经营活动。而事实上这种区别不仅仅发生在商业地产企业上，在住宅开发领域同样存在，只是更为隐蔽。前些年万科就提出装修房概念并且开始实践，而2010年绿城则提出了代建的商业模式，并在杭州取得12个保障房项目。 这些转型背后，其实质是企业为实现长远发展做出的调整。在传统的开发模式中，企业不断的重复“拿地、建设、销售、再拿地”的过程，在城市化引发的需求快速膨胀期，由于拿地与销售之间存在的时间差，企业获取了土地溢价的利润。在这个过程中企业对土地价格实际是被动接受的，只是由于市场好，所以可以转嫁给购房者。而从根本上说，城市化导致的住房需求增长带有一次性特点，而计划生育的效果也会逐渐显现出来，长远看房地产市场同样难逃周期性规律，因此可以预见未来企业靠土地溢价获取的利润将会减少。而从短期来看，楼市调控加速了企业转型的进程。调控将控制房价上涨幅度列入调控目标，这使得开发企业今后不仅要在拿地上跟其他企业充分竞争，而销售上也要受到政策面的打压，这种“两头堵”的做法迫使企业加速转型。 企业未来三种发展路径渐清晰。通过对标杆企业监控信息梳理和研究，未来企业发展路径可分为三类： 第一、向产业链下游延伸。代表是万科和万达，万科通过不断的努力，已经基本在装修领域实现了产业化、流程化，1000元/平方米的装修成本已经能够达到市场上2500元/平方米的效果；而万达则围绕着商业地产，延伸出院线、KTV、大玩家、万千百货、商业管理等相关商业产业。尽管两者的产品和形态存在巨大的差异性，但从发展路径上看，二者却都是向产业链的下游延伸。 第二、向房地产投资者角色转变。典型代表是SOHO中国，通过传统的开发模式，企业积累了大量的现金。但是由于企业上游是完全垄断的市场，企业并没有定价权，风险和机会是完全被动的。为了避免与其他企业陷入盲目竞价当中，企业开始寻找价值洼地（收购项目），靠发现投资机会和提供运作资金盈利。 第三、向建造商转变。典型代表是绿城的代建模式，通过“成本加利润”为政府或者其他公司提供建设和管理服务盈利。如果未来真的要实现3600万套的保障房，这种模式会比较普遍。 来源：CRIC | 
发表于 2011-3-17 14:32
