房地产诱惑的背后

浦东小孩

评论员/高岗

3月21日晚，招商地产公布了2010年业绩，在投资推介会上，董事长林少斌表示未来招商地产将会分拆商业地产业务，加大商业地产投资力度，增加持有物业比重，打造“住宅开发+商业开发与持有”并行的综合服务开发模式。同时他也承认商业地产不好做，招商地产虽有一定的基础，但未来会更多的借助外部力量。

　　至此，在A股上市的四大房企“万、保、金、招”全部发布10年业绩，均明确了未来大力发展商业地产的方向。商业地产在近期的热销，更加坚定了住宅开发企业向商业地产进军的信心，一时间无论大小企业，向商业地产转型已经成为趋势。而笔者认为，做商业地产的复杂程度要远远高于做住宅，企业须首先解决三大难题，而对于资金不太充裕的中小企业，更应该慎入。

　　首先是定位。住宅开发企业向商业地产转型大致可以分为两类，第一是以金地为代表的战略举措型，公司希望商业地产能够成为未来业务的支柱；第二类是以万科为代表的被动选择型，公司做商业更多是为了配合拿地或者满足用地规划，做商业是为住宅服务的。如果做商业地产是战略，那就应该树品牌、做综合体、做影响力，持有一定比例的商业物业；如果做商业地产只是战术，那就要坚持做社区商业的定位，立足于满足项目和周边的饮食、便利、休闲等生活需求，规模不能太大，持有和出售可以更灵活。为将要发展的商业地产定位，是转型企业首先要明确的，这实际上是要做什么的问题。

　　其次是资金。从生意的角度来看，做商业地产与做住宅最本质的区别就在于现金回流方式的不同，这一点在缺少房地产信托基金的内地市场尤为重要。从目前来看，由于没有下游资本市场的支持，国内绝大多数商业地产在变现这一环节出现了断裂，而开发商都是高杠杆经营，一旦出现资金大量沉淀到不动产上的情况，就会对整个公司的现金流构成压力。这也是许多公司一些项目个案很成功，但无法复制的根本原因，说到底这是有没有资金的问题。

　　再次是规划、设计、招商、管理等问题。对于商业地产而言，使用者和开发者存在一定的脱节，由于缺少相关经验，开发商很容易根据自己的想象和理解去建设商业地产，导致建筑与使用者的需求不一致，从而造成项目整体上的失败。招商先行，让物业使用者参与到商业地产的前期中来，是过去众多成功商业地产的经验。具体操作上，房企可以借助专业商业地产策划服务商来实现。而物业交付后，又面临经营管理上的诸多问题，开发商自己管没经验，委托专业公司费用高。这些都是商业地产成功与否的技术性问题。

　　总之，商业地产虽然看起来很诱人，但在其诱人的背后却存在着定位难、占资金、周期长、程序多、难管理等诸多挑战。对于人、财、经验皆缺的中小企业而言，理性的选择还是尽量少碰。