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根据今年年初新“国八条”的要求，各城市要在一季度内确定并向社会公布2011年本地区新建住房价格控制目标，时至当前，离规定截止日期已越来越近，而真正落实控制目标的还仅仅只有银川、太原、佛山、贵阳、昆明等二、三线城市，包括一线城市在内的政策重点调控的城市目前均“按兵不动”。 在已公布房价控制目标的城市中，多以GDP或人均可支配收入增幅作为参照物，银川和昆明方案是将房价涨幅控制在当地人均可支配收入的增长幅度以内，佛山方案是将房价涨幅控制在年度GDP增速以内，而太原则将同时参照人均收入和GDP两项指标；就这些城市的发展现状来看，其房价实际控制涨幅大致都将在10%左右。目前来看，虽然诸如北、上、广、深等房价上涨过快、供求更为紧张的大城市都还未最终公布方案，但从已公布城市的方案中，我们依然能够看出政府层面对于今年房价走势的研判：虽然调控政策将大幅打压楼市成交量，也必然将使得近年来房价持续上涨的势头得到遏制，但至少从2011年来看，一部分人所期待的房价大跌并不会到来。 首先，当前房企多采取延缓推盘的策略，导致市场供应量下降。经过近几年来政府频繁调控楼市，如今开发商在应对速度和策略上较过去都有明显的提高，本轮楼市调控从去年4月份开始，而相当一部分房企其实在去年就已逐渐加速跑量回收资金，而时至当前，虽然政策力度不断提升，市场成交量逐渐走低，但企业存货压力却并没有想象中那么大，这使得目前大多数房企拥有延缓供应以观望市场走势的空间，短期来看并无大面积降价卖房的动因。 其次，虽然限购令的铺开将对一、二线城市的成交量形成巨大压制，但在楼市供应相对不足的情况下，市场残存的购买力依然能够对房价形成有效支撑；另外，近两年来异地购房的兴起能将一部分在重点城市被限购的需求群体引向政策未及的三、四线城市，事实上近期如烟台、中山等地级市成交量逐渐上行正是源于这种倒逼效应，可以预见未来一段时间内，重点一、二线城市房价将逐渐趋稳，而个别三、四线城市价格甚至将出现一定程度的上涨。 再次，从长远角度来看，政府保障房供应的不断增加迫使开发商提升产品档次。在未来政府所倡导的保障房、商品房双轨制中，中低收入人群的住房问题将由各类保障住房主导解决，而商品房则将突出其商品的属性；对于开发商来说，由于中低收入购房需求逐渐被保障房体系所覆盖，将导致未来商品房客需以高端收入人群为主，在此基础上，未来开发商如果不能做到产品更精细化，将很容易被市场自然淘汰，而在土地成本和建设成本给定的情况下，产品档次的提升必然导致价格的上涨。事实上，从政府的角度来看，如果保障房建设的进程令人满意，则商品房价格未来是可以被逐步放开的。 综合来看，我们预计在未来一周内各大城市将要公布的2011年房价控制目标中，上涨幅度10%以内应当是较为符合市场实际情况、也是相对有可实际操作空间的方案，而对于可参照物，我们认为除了当年度GDP增速、居民可支配收入增速外，同样能够反映当地居民购买力的指标如CPI等也应在考虑范围内。 | 
发表于 2011-3-25 16:10
