从深蓝看绿城

一壶

深蓝吃亏的不是现房，等到现房了，价格还真的不好说。如果深蓝在软性价值调整的好，价格就更加不好说了。

买进价格低估的，卖出价格高估的这是老生常谈，可是纸上谈兵也未必容易。咳.....

一壶

万科总经理郁亮:两大需求决定地产业未来

http://www.zzhz.com.cn　　住在杭州网站 　 　二是客户满意度不断上升。我的判断是，未来对住房的需求越来越多的是改善性需求，那时你的口碑、品牌对你影响最大。我们现在当作学习榜样的美国帕尔迪公司能够做到40%多的客户忠诚度，万科四季花城也做到了，这非常重要。我刚去无锡看了商业竞争对手的房子，他们到目前为止仍是把样板房的床做小了，以显得房间大。刚开始这么做人家可能看不出来，但以后呢？其实，他完全没有在培养忠诚客户。万科跟他做得不一样。我们的项目红线周围1000米以内的不利因素都必须公示，如噪声源、污染源等。只有这样，客户忠诚度才能不断提升。我们每年都做客户满意度调查，如果相关指标上升了，就说明在为公司集聚能量、培养潜力。

一壶

在这点上，绿城要向万科学习。深蓝尤其。

[此贴子已经被作者于2005-2-2 14:00:03编辑过]

kaki

11月涨了500,2月1又涨,拒称以后每月涨,目标3000以上.已结顶,准备装修了,大局已定,绿城要肆无忌惮的大涨.这里功劳也很大啊.

一壶

听说深蓝是要涨，已经涨了？结顶了，也是涨价的好时间。从使用价值看，期房向现房的靠近，是价值体现的过程，也是价格逐步抬高的过程。

有人说，这说明深蓝的定价当初是对的，引导了市场定价，本末倒置的看法。

一壶

万科为什么告诉楼盘的缺点，从高尚的角度看，是诚信。

其实，更加应该从交换的角度，从做生意的角度。生意，就是互相交换。房子没有缺点，最好，国色天香，人见人爱，求之不得。什么价格都可以卖。

房子有缺点，是常态。人的需求是不同的，美女脸上的雀斑，可以说是皮肤不好，要怯斑，也可以看成是俏丽。燕瘦环肥，各有所好。

深蓝的高架，不太会有人会说好的，当然也有人喜欢闻汽油的，一天不闻，就要昏倒，那是属于异物癖，最好在马路当中给他造房子。但是，对高架的忍耐，人的差距很大，有的人无所谓，有的人特讨厌。对每个人产生的负面影响是不同的。敏感的，感觉要低卖5000元，无所谓的，给他低卖500元，感觉拣了便宜。那就卖给对高架不太在意的人。

但是有个前提，我们要告诉他，让买家清楚，世界那么大，总会找到喜欢的。如果预先不告诉他们，买家如果不喜欢，他就觉得不值，认为绿城在欺骗。生意就是交易，这样交易成本就很高。有人就会亏钱，不管亏到谁，概率是一样的。

同时，从人的心理看，预先知道的，看到了，感觉就不强烈，告诉他包很重，50公斤，人心理就会准备，会接受。告诉他很轻，结果是40公斤，他会觉得特重，不小心，很可能会闪了腰。然后，绿城告诉他其实我给你减少了10公斤，在房子交付了，还给你化了五、六千万改外墙材料，人家还是不答应，仍然认为绿城是骗子。

一壶

真诚、善意，是要有勇气的，房地产公司境界的高低，时时处处会体现的。需要向万科学习。卖得高，也是本事，只要物有所值，是企业创造力的表现。

一壶

期房和现房之间的价格关系，是非常重要的。随着交付的接近，使用价值的现值，从0向全值靠近，价格也就因此变化，非常重要，值得研究。

abcedf

深蓝的户型150方居多，以其定位的档次来讲不够大。就算现在价格可以接受，环境污染仍不容忽视。本来有意追捧绿城一下，看到高架实在下不了手。我不想买我自己不想住的房子，即使是以赢利为目的。

[此贴子已经被作者于2005-2-3 13:33:04编辑过]

天盛

以下是引用一壶在2005-2-3 10:32:00的发言：

万科为什么告诉楼盘的缺点，从高尚的角度看，是诚信。

其实，更加应该从交换的角度，从做生意的角度。生意，就是互相交换。房子没有缺点，最好，国色天香，人见人爱，求之不得。什么价格都可以卖。

房子有缺点，是常态。人的需求是不同的，美女脸上的雀斑，可以说是皮肤不好，要怯斑，也可以看成是俏丽。燕瘦环肥，各有所好。

深蓝的高架，不太会有人会说好的，当然也有人喜欢闻汽油的，一天不闻，就要昏倒，那是属于异物癖，最好在马路当中给他造房子。但是，对高架的忍耐，人的差距很大，有的人无所谓，有的人特讨厌。对每个人产生的负面影响是不同的。敏感的，感觉要低卖5000元，无所谓的，给他低卖500元，感觉拣了便宜。那就卖给对高架不太在意的人。

但是有个前提，我们要告诉他，让买家清楚，世界那么大，总会找到喜欢的。如果预先不告诉他们，买家如果不喜欢，他就觉得不值，认为绿城在欺骗。生意就是交易，这样交易成本就很高。有人就会亏钱，不管亏到谁，概率是一样的。

同时，从人的心理看，预先知道的，看到了，感觉就不强烈，告诉他包很重，50公斤，人心理就会准备，会接受。告诉他很轻，结果是40公斤，他会觉得特重，不小心，很可能会闪了腰。然后，绿城告诉他其实我给你减少了10公斤，在房子交付了，还给你化了五、六千万改外墙材料，人家还是不答应，仍然认为绿城是骗子。

从这点看绿城，我觉得绿城也不够自信！自信的话完全可以明说旁边有高架，反正有些买房者也不在乎，在乎的也不会买。这就象本人有一次为了小孩子读书不迟到去买小闹钟，老板说我的小闹钟一秒不会相差我就不买了，到另外一个地方买、老板说我的小闹钟每天不会相差一分钟我反而买了他的小闹钟

kaki

同感.但无所谓定价对否的问题.当时可能心里也没底,只是冲一冲,死猪不怕开水烫.但有一点明确,即宋看多房市.

kaki

酒店式功寓和一般公寓要求不一样.你多感受一下五星.没房的时侯想要大房子,要露台,要....等住了才知道家是要温暖,有人气,要干净(不光室内).

onvadanser

支持师父！！！

kaki

如没有西湖文化广场,她就没想象空间,无论如何也知能是小家碧玉.但有了广场,有了五星,有了高档写字楼,加之杭大的武林商圈.再加运河治理.深蓝的产品定位就非常好了.加上南面奢侈的净空间,运河.生活是非常惬意的.

onvadanser

唉，劣币驱逐良币，自古使然。。。。。

口水，不过是非地，名利场罢了

bier72

看了这些关于深蓝的讨论，也有了参与的想法。提供一些本人这个圈子里的信息，可能对大家有点参考作用。

深蓝这块地最初不属于绿城，这块地属于中大集团，中大前些年没有精力滚动开发这块一亩三分地，不知那个近视眼老总，我估计他该跳楼或被罢官，手一挥，加了五千万，这块地就到了宋为贫嘴里，中大卖了这块地对该收益非常满意，不信可以从当年报表中看出点端倪。也是，地里长草，荒了三年，白战五千万！！！

可老宋想的不止这些，掏出去的五千万，这么也得变成五亿，那才是老宋的风格！如果在前几年，这恐怕还不容易，可现在火烫的9房市王八蛋个个攒钱，挡都挡不住！

对于乐于放血的大款，我没啥大意见，就是再给点提醒，大凡有钱人都爱点风水，那么请回顾一下旁边中山花园当年为何房价连连走低，道理很简单，流水的方向是把钱带走的方向，所以有钱人不宜久住，脱手为快。

可以多听听香港朋友的意见。

wty

莫须有啊，那么钱塘江江边的房子都是不能买的？运河城北的房子又为什么暴涨？

说话确实不能只经过小脑。

luiluilzhu

以下是引用abcedf在2005-2-3 13:28:00的发言： 深蓝的户型150方居多，以其定位的档次来讲不够大。就算现在价格可以接受，环境污染仍不容忽视。本来有意追捧绿城一下，看到高架实在下不了手。我不想买我自己不想住的房子，即使是以赢利为目的。

这块地就在我房子边上，在家就能看到它的，这些日子天天在关注这个房子，可是越算计越下不了手。从房子来看当然是一个好字，但毛病与其长处是正负相加等于０。我家是闹中取静，相比之下，深蓝的闹实在是不能被我所容忍。这些天，我一再地问自己，你会不会去住？回答是：否。

也许我是没有眼光。我的想法也是如此：自己不会去住的住宅，就不是好住宅。要是作商务用，另当别论。

一壶

最近讨论深蓝的老帖子又翻出许多。本来也不想多说，有人以为我和绿城有密切关系。在口水就会有当托的嫌疑，如果有了关系，我就会禁口，这是规矩，所以有时候不愿意有关系，天马行空，可以骂人，比较爽。看的绿城顺眼，也可以表扬表扬，夸奖宋董、深蓝陈总为社会创造了价值。保持独立性是必须的。

深蓝的价格是重要的，人家涨了，深蓝没有涨，或者涨的不多，相对的价值就体现了。有比较可靠的传闻，说是深蓝还要继续慢慢的提价。

深蓝定位在市区的相对稀缺是有一定竞争力的。可以容忍它的缺点。

深蓝的适用面是受到限制的，对有的人适合，有的人未必，缺点也是客观存在的。以后的物管费要8元/方，管理成本就很高。

[此贴子已经被作者于2005-2-22 10:35:28编辑过]

一壶

深蓝的核心，作为酒店式公寓，还在于软性价值的服务，建设中，毛胚房是很难体现高端的装修，有买家提意见装修合同绿城不愿意细化，虽然我们可以相信绿城在投入上会很好，不太会偷工减料，有少量的瑕疵也是可以理解的。但是作为大公司，标榜真诚善意的公司还需要更大的勇气，去承担责任。

不仅是要靠大堂、样板房来体现，实体是会体现深蓝的价值，如果仅仅看到这点，是不够的，深蓝在以后需要更加多的软性价值。现在就要开始建设，仅仅谈大堂、样板房，说明深蓝自己还对深蓝认识不够。

表现深蓝也不仅仅等大堂、样板房。有很多具体方式可以表达，有时尚的深蓝、艺术的深蓝吗？

需要想像力。广告并不等于是大版的报纸和楼书。

[此贴子已经被作者于2005-2-22 11:31:18编辑过]