日前,北京万科与河北省住房和城乡建设厅与签订《河北省保障性住房建设战略合作协议框架协议》。根据协议,北京万科将在河北省建设一个保障性住房建设示范项目,同时与张家口、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州六市就公共租赁房、限价商品房、廉租住房等保障性住房项目开发建设进行合作。而此前,万科2011年第一季度,仅1月在三四线城市有新增土地储备,2、3月份新增地块均位于一、二线城市。 在房地产调控预期加深、银根收缩的背景下,其参与保障房建设已然成为大势所趋。而对比参建带来的实际利润,以万科为代表,不少房地产开发企业在保障房上的诉求正在逐步改变,即借道丰富的隐形资源,谋求企业新一轮的区域扩张和布局。 首先,参与保障房建设正在成为众多房地产开发企业不可避免的发展路径。按照预期,“十二五”时期,建设城镇保障性和棚户区改造住房3600万套,全国保障性住房覆盖面达到20%左右,而土地出让净收益用于保障性住房建设、各类棚户区改造的比例不低于10%。这也意味着在今后相当长的一段时期,我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段,并有望有商品房并驾齐驱。在这样的背景下,房企参建保障房也就变得不可避免。 而在另外一方面,尽管近期绿城、万科、华润等大型开发商积极参与到各地保障房建设中,但多数企业目前并不看好保障房给自身经营带来的账面利润。此前,远洋地产就曾公开表示,其北京管庄远洋·润园限价房项目由于保障房建面大于纯商品房,建造成本已超出7400元/平米的限价。万科集团总裁郁亮也曾对媒体表示,万科广州的万汇楼项目,不算利息,需要57年才能收回成本。而已经拥有3个保障房项目的保利地产,除广州西子湾有10%利润,其余两个北京项目均处于亏损状态。尽管也有个别企业独辟蹊径,探寻出可行的盈利模式,但就目前而言,实现保障房的整体盈利,仍困难重重。 吸引多数房地产开发企业频繁涉足保障房的原因之一,则是保障房开发过程中蕴含的丰富隐形资源。众所周知,一旦企业手持“保障房”牌,能够与各地政府建立和巩固良好的合作关系,加强获取土地的能力,而且更容易获得税收、信贷等多重优惠。 尤其是对参建三四线城市保障房的企业而言,一方面,可以迅速与当地政府建立合作,获得成本更为低廉且大面积的土地及其他多重优惠,而在另外一方面,在房地产调控预期加深、银根收缩的前提下,三、四线城市凭借较低的资金成本和庞大的市场需求,其盈利机会早已得到凸显。在一二线城市商品房利润空间不断被摊薄的背景下,进军三四线,与房地产市场整体的发展路径是不谋而合的。
信息来源于:克而瑞(中国)研究中心
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