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宏观：利好 城市化与房地产市场发展之间有着一种微妙的正相关发展的关系。随着近年三四线城市宏观经济及城市人口的快速发展，房地产市场也随之快速发展。尤其是在城市化速度不断加快的前提下，其市场容量也在同步不断扩大。 九成三四线城市处于城市率加速阶段 根据国家发展改革委公布的数据显示，2009年，中国统计口径的城镇人口达到 6.22亿人，城镇化率为46.6%。国际经验表明，城市化率处于30%-70%之间。 城市化率推高商品住宅需求 虽然增加的商品住宅需求并不仅仅是由于城市化扩张所引起的，但城市扩张的确对于中国的房地产市场起到了巨大的推动作用。从全国城市化率与商品住宅成交总量数据对比来看，随着城市化水平的不断提高，商品住宅成交量也在快速增加。 三四线城市间价差待补空间巨大 从能级来看，受城市化的影响，三四线城市与一二线城市房价水平段差距仍十分明显。从全国房价的整体水平来看，目前三四线城市商品房价格水平基本集中于3000元/平方米以下，其中5成城市的商品均价处于2000-3000元/平方米的价格区间，而2000元/平方米以下和3000-5000元/平方米价格段的城市各占2成。 土地：升温 和一、二线城市房企众多，竞争激烈，并且土地成本越来越高相比，当前三、四线城市政策相对宽松外，其丰富的可开发土地资源，相对较低的拿地成本，新城开发等带来的各类需求等也正促使更多的房企进入三、四线城市。 土地资源较一、二线城市更丰富 CRIC监控数据显示，近几年来三、四线城市的土地出让占比也正不断提升。从近十年的数据来看，2003年后，全国房地产土地购置面积中三、四线城市占比明显，从2003、2004年的占比50%左右，上升2005年以后的占比60%左右，这一稳定数据也正说明，三、四线城市正成为土地出让的主力。 地方政府土地出让意愿强烈 在当前的城市发展中，土地出让收入已经成为地方财政收入不可缺少的一部分。对于一些经济发展和城市基础设施相对落后的三、四线城市，一些知名房企的进入，往往会带动三、四线城市楼盘品质的提升和先进开发建设观念的培育，加快城市化进程和房地产市场的发展。除了给当地带来更多的财政收入外，也会促使城市基础设施得到改善，并会给当地政府带来更多的就业率，提升地方政府的业绩。 拿地成本低，土地容易获取 与一、二线城市相比，三、四线城市由于房地产市场起步较晚，发展也不成熟，再加上经济能力有限，因此拿地成本较低。从各大典型企业一、二线城市与三、四线城市拿地成本的比较来看，整体而言三、四线城市的拿地成本仅为一、二线城市的1/3左右，进入门槛较低。 竞争相对较小，吸引房企加速进军 当前三、四线城市房地产正处于快速上升期，竞争也相对较小的情况下，因此越来越多的知名房地产开发企业的发展布局战略逐步向三、四线城市倾斜。 市场：可期 数据显示，中国地大物博、幅员辽阔，包含：286个地级市、600余个县级市，以及2000余个县城一级地区。这些区域的房地产市场起步都相对较晚、大部分尚处于未开发阶段；一旦城镇化发展加速度、经济发展加快、当地居民财富增加，其购房需求必然会逐渐释放，未来的市场发展前景大有可为。 城市化进程加速，三四线城市经济增长 从宏观层面上看，去年年底十七届五中全会正式通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，其中与房地产产业直接相关的，即是对未来5年我国城镇化战略的部署。综合来看，“十二五”期间政府在城镇化路径上的思考已经发生了明显的变化——从过往重点打造核心城市，转变为未来着重中小城市建设。 房价涨幅相对较小，后发潜力逐渐体现 另一方面，从近三年各线城市商品房房价上涨情况对比来看，三四线城市涨幅明显低于一二线城市。在环渤海区域内，北京和济南近三年年商品房价格涨幅分别达到43.19%和46.46%，而同区域的烟台涨幅却仅为14.75%；在珠三角区域内，深圳和福州近三年商品房价格涨幅分别达到51.36%和49.86%，而同区域的东莞涨幅却仅为13.74%；同样在长三角区域内上海和南京的房价涨幅也明显高于三线城市南通。 调控政策暂未覆盖，三四线城市抗周期性凸显 去年至今，政策敏感性较低的三四线城市和极具成长性的区域优势正在呈现，从市场成交量的反馈来看，2011年1月底“国八条”出台后，一、二线城市商品房市场成交量出现大幅下滑，2月份一线城市平均成交31.59万平方米，环比减少66.65%，二线城市平均成交33.33万平方米，环比也减少59.2%，与此同时，三四线城市市场的表现则明显抗跌，平均成交32.6万平方米环比仅减少25.74%。 2010年楼市成交创新高，源于三线市场崛起 从近两年的发展现状来看，已经有相当一部分地级市的住宅市场出现了显著的增长。根据CRIC数据显示，2010年虽然全国商品房销售面积冲到了10.43亿平方米的历史新高，但一、二线城市的成交量占比却降到了35%的历史新低，而相对的，三、四线城市的成交量占比达到了64%。 政策：利好 《成渝经济特区规划》经国务院常务会议讨论并原则通过——2011.3.2 按照规划，未来的成渝经济区将成为西部大开发的增长极和经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地，全国统筹城乡综合配套改革试验区，国家内陆开放示范区和国家生态安全保障区。 《长株潭城市群一体化规划》通过国内专家评审——2010.10 《规划》布局科学优化，城乡一体化目标明确。依托长株潭都市区化发展，构建千万级区域核心城市(都市)，同时在区域内发展由多个实力强大、活力充沛、辐射带动能力强、区位与功能协调的百万级城市构成的次中心城市群体。 《长江三角洲地区区域规划》经国务院批准正式实施——2010.5.24 依据规划，长江三角洲地区发展的战略定位是：亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。发展目标是到2015年，率先实现全面建设小康社会的目标；到2020年，力争率先基本实现现代化。 国务院发布《推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》——2010.1 根据规划，到2015年旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升。旅游业增加值占地区生产总值比重达到8%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%以上，第三产业从业人数比重达到45%以上，力争全省人均生产总值、城乡居民收入达到全国中上水平。 国家发改委正式印发《辽宁沿海经济带发展规划》——2009.9.8 《规划》提出了辽宁沿海经济带发展的战略定位：立足辽宁，依托环渤海，服务东北，面向东北亚，建设成为东北地区对外开放的重要平台、东北亚重要的国际航运中心、具有国际竞争力的临港产业带、生态环境优美和人民生活富足的宜居区，形成我国沿海地区新的经济增长极。
数据来源：CRIC
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发表于 2011-5-27 14:50
