从桂字辈到深蓝丁香,看绿城的战略转移[原创]

欧阳四公子

在浙江做地产,看绿城这是理所当然的事情.纵观绿城的发展,一直以亲民\稳健的路线取胜,而在2004年却凭凭暴冷.这是为什么?是单纯的利益追求,还是企业战略发展的转移.不妨来做个肤浅的猜测.

单从绿城前些年桂字辈楼盘系列开发来看,我们知道,一色的产品与品质,是其赢得大多数客户忠心的基础.而这一忠心,更为绿城的近两年发展带来了极大的利润空间,如春江花月以及北京绿城的销售.

那么,走高价的深蓝广场,走单身公寓的丁香公寓,在绿城的产品中看不到桂字辈的影子,也没有共同的消费群.绿城想干吗?

任何企业的发展,与他近期的视界有本质的关联.绿城近两年,在看什么,在想什么?他们想的更多的,应该是为什么以前的客户有这么强势的力量?他们看的更多的,是桃花源开发过程中,凭凭的与美国房产界\规划建筑景观界的交锋.得到客户支持的利好,受美国行业发展的影响,是其做出战略调整的最可能因素.

如果要归类的话,绿城桂字系列产品的开发与模式的套用,应该是没有任何客户导向可言的,唯一的就是产品主义的开发宗旨.但今天,我们看到了绿城的私生子.这个私生子,对绿城的企业发展有什么样的意义呢?

这意味着,绿城已经从产品主义向客户导向转移,超高端公寓的开发,高档单身公寓的入市,绿城开始全面积累中高端承受力主力购房群的客户,开始抢占具有房价上升后可承受力客户群的市场份额.

绿城在丰满自己的客户资源库,绿城在建构自己的客户导向开发战略,绿城已经从产品主义悄然向客户导向转移,相信,在三五年后的绿城企业发展报告中,会有此类的披露.









不好意思...战略转移更确切叫法应该是战略性转移...

[此贴子已经被作者于2004-9-1 18:36:38编辑过]

菜鸟依人

思想就是这样被挖掘出来的！

欧阳四公子

嘎嘎...

欧阳四公子

相比对南都的企业战略..以前走得更多的是一种集群定制的创新路线..这又让我想起曾经发过的一帖...发展中国家企业创新能力的双刃剑...

欧阳四公子

宋卫平的赌性,注定不甘平淡的一生,也让我们再一次看到了行业领军人物的前瞻性与视界.

[此贴子已经被作者于2004-9-1 17:03:46编辑过]

菜鸟依人

做产品，本该如此。可惜，太好的市场，反倒淹没了定位与细分的作用

欧阳四公子

当然产品主义甚至机会主义,也可以算是一种细分,我们也不能一刀抹杀..他也有存在的市场与企业基础...多方面结合..也许才是一条比较安全的路子..

[此贴子已经被作者于2004-9-1 17:07:59编辑过]

欧阳四公子

针对不同的企业背景企业基础,,,不同的市场环境,,,开发处境...侧重点有所不同...才是细分的初衷...

屋顶超人

很有道理但不尽然
只能算是中期目标
也只适合再杭州再浙江干这事
房子购买始终不是消费品
绿城所真正想抓的人群恐怕对于通过投资房产赚钱也不会太热切吧
不过象玫瑰园这样的高尚别墅倒是有这么点意思
但是口碑其实比所谓的客户资料更加有用
当产品性价比跟不上的时候
再多客户掌握也是白搭
人事唯利的

欧阳四公子

类似深蓝广场,回收成本应该是件没有风险的事情,而借此丰满自己的锁定范围内的客户群,占领市场份额,我觉得还是房地产(所有产品)企业发展的路子.如果说,像几位大哥分析的,深蓝的客户群,将主要集中在高端企管人员,外企商务代表之类.那么,我觉得这是绿城填补了公寓产品中的另一个市场空缺.而在这群人的口碑中,绿城将会继别墅的高端人群休闲二次居住外的又一个不错的第一居所品牌.

欧阳四公子

市场份额的占领,与客户资料,有个小小的差别.但超人分析得还是比较实在,从客户导向意识到最终产品的实现与满意,才是整个链子的完成.

都市失语者

四公子高见了

绿城战略的发展也是市场发展的必然因果所致的,既然已被奉为本土行业的领军人物,必然要求高端的产品作支撑,如万科以前以中级市场为主也走向了高端产品的开发,而绿城从亲民主义走向高端的战略调整,我想主要还是受了春江花月开发的影响,记得一位行业内人士说过:当宋卫平刚拿下地块时只想开发个中等社区,但当钱江时代概念提出时便打算开发成一个中等偏上的社区,而当钱江时代初具形态时便不得不做顶级社区了(这从其一期房价只有5000左右,到现在的万元以上很明显的)
有了春江花月的成功铺垫也必然会有丁香与深蓝的跟进,这也是一个企业在确立自己领袖地位后必然要走的一条路:利益的让渡从投资者回归到开发者

我很烦躁

楼主想的可真多,写的也确实有深度
不过这或许不该叫战略转移,想想人家万科早已经走了这一步了.只不过走的方向不同罢了.

欧阳四公子

我觉得利益对于老宋来说,可能不会来得如此明确,其实他完全可以不张扬地卖这个价.而其间的风险,我想也是肯定会比别人更在意.圈定中高端,这应该是可承受力市场中的捷径之一.而如果说桂花城,桃花源已经到了某个高度,后期的跟进倒不竟然了.关键还是有一些细微环节,如产品\定位客户群的转变,才是绿城发展的端倪.

欧阳四公子

以下是引用我很烦躁在2004-9-1 17:20:47的发言：
楼主想的可真多,写的也确实有深度
不过这或许不该叫战略转移,想想人家万科早已经走了这一步了.只不过走的方向不同罢了.

详细些??

都市失语者

或许对绿城称其为战略转移到市场转移或许更确定一些:

其一市场转移:从中等房价市场转向商端房价市场;原先桂子辈房子是卖的火,卖的好,但从其价格上来看与同时期的万安西苑等还是相差较大的,现在总算确立了其高端房的市场的地位,这是对目前的较好市场口碑:买好房选绿城的极好利用
其二市场转移:从杭州市向全国市场的转移;记得有人说过看地产企业的发展力主要是看其土地储备量,这一点绿城应该来说明显是不足的(在杭州).把杭州最后的,也是最好的市中心的地开发成最高价的房产品,取得最高的利润空间这是一个企业正常发展的规律.深蓝这么贵,或许销售速度会慢一点,但又有何关系呢,多卖几年嘛

欧阳四公子

这背后似乎还有一个问题..

以前是做好了产品去各地投放..

现在将会更多的根据地块..找到可能性人群...锁定..然后做产品...

屋顶超人

四少分析的非常到位
其实这一步跨出去不仅是成本收回的问题
还是能否双赢的问题，如果最终不能令客户满意，损失也将是致命滴
所以那么多人觉得绿城这次是想提前套现什么的，因为大家觉得性价不对称。
所以我觉得是否成功还是未知的，现实的销售情况也不是很乐观，这样即使保本也是失败

欧阳四公子

认同...不管这么说...还是得以项目运作的成败来做定论..

都市失语者

所以个人觉得绿城最近推出的几个房产品如此定价尽在情理之中,是一个企业的正常发展规律,而关于老宋为套现等猜测无疑是受了市场行事多变的导向而已,深蓝卖的慢了一些是正常的,想想绿园当初卖了多久
而觉得在绿城的一系列房价中让我们看到老宋对杭州房市及对政府的乐观预期,