本帖最后由 一壶 于 2011-9-11 07:06 编辑
网上流传二手房交易省税方法 律师称有的风险无法防范
二手房交易过程中会产生一大笔税费，很多购房者都为此耿耿于怀。能否通过巧妙的方式，达到合理避税的目的呢？最近某网站有网友发帖，声称有办法解决这一难题，一时引来无数网友跟帖。网友提出的方法到底管不管用？听听浙江六和律师事务所高振华律师的解答。
网友出招一
网友一壶发帖称这样操作可以省下二手房交易的税费：1、买方全额付清房款；2、卖方去房管局办理他项权证给买家；3、办理公证，全权委托买家办理该房屋过户等一切手续。
“1、他项权证办理，防止了卖家有其他债务，可以防范买家的风险。可以把他项权证的抵押金额做大一点，房子升值之后也可以保护；2、办理公证委托，买家可以随时自己办理过户手续；3、暂时不过户，可以节省大笔税费。等5年满后，或者政策降低税费的时候(比如2009年)再办理过户手续。并且，买家要再卖房子，可以省掉一次税费，把房子直接给下家。”一壶解释可以省下税费的原因。
按照一壶的操作思路，假设A向B购买一套价值100万元的房子，A先向B支付100万元房款，然后给这套房子办理他项权证。他项权证的法律意义，就相当于A是这套房子的第一债权人，哪怕B陷入债务纠纷也没关系，A随时可以要求过户这套房子。如果是投资，等找到买主之后A就可将房子直接从B头上转给买主。
律师解疑一
办理他项权证，意味着将这套房子的全部权益抵押给了A，A的大部分权益都是能够保证的。比如说B反悔了，但是办理完以上这些手续之后，B是无权反悔的，A随时都可办理过户手续。即便是B还有其他债务，但因为已经办理他项权证，这套房子不能拿到别处去抵债。也就是说，A不用担心B反悔，也不用担心B的其他债主申请法院强制执行。
但是这种方法还是有风险的。第一种风险在于房产的灭失，比如地震或火灾，房子没了，也就是抵押物不存在了，A的权益也就相应消失。另一种情况则是，如果B当初是用赃款购得这处房产的话，那么根据法律规定法院可查封这套房产。但如果这套房子已经过完户，根据善意取得的原则，这套房子是不用被追回的。也就是说，遇上这种情况，房子被当作赃款被追缴的话，A的权利不能得到保护。
网友出招二
也有网友发帖称，可以向法院申请强制执行债务的方式，取得房产，这样一来也可以省下相关税费。
比如A向B购买一套价值100万元的房子，A先向B支付100万元房款，然后B向A出具一份100万元的欠条。这时候A向法院提出强制申请，双方同意以该套房子为执行物。如此一来，法院将房子判给A，就不用缴纳所得税和营业税了。
律师解释二
这种方式A存在较大风险。因为从法院申请到执行完毕需要一段时间，如果在这段时间内市场出现较大变化，比如房价涨了，那么B就有可能反悔。A将B告到法院的时候，B就有可能选择返还100万元购房款，而不是将房子给A。如此一来，A根本没辙。
如果B还有其他债务的话，采用这种方式后A将更加被动，自身权益无法得到保证。
总结陈词：这两种方式表面上看都可以达到规避二手房交易税费的目的，现实中也有人操作过，但是其中的潜在风险也应该充分认识到。如果买卖双方知根知底，或者是亲属、朋友之间，确保安全的前提下可以试一试。不过第一种操作方式购房人不能办理按揭，也不能落户，只适合投资客。
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发表于 2011-9-2 17:08
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