(他项权证+公证委托）二手房规避限购和避税的简单方式

zhuz9

曾经听中介说过的
，
买家估计不敢这么做

zhuz9

对卖家没 有风险或影响

浙江龙井

暮雨洒江天

一壶 发表于 2011-9-6 09:44
哪怕他项权证只抵押十万，就可以防止卖方另外出卖房子先过户。在买房合同中约定，卖方不得注销他项权证，三 ...

原来你说的是远期合同加他项权证的操作。这个5年前俺买房就和中介讨论过了。
这个操作是没问题的，关键是买卖合同很难约定。如果买卖双方能谈得拢，当然可以操作了。不过很多问题很难解决。
例如未来税费发生变化怎么处理，过户限制怎么处理，质量问题怎么处理等等。
例如以后长期限购，无法过户怎么办？

陈三

就问一句：房子因为卖方自身债务被法院查封了，一壶应何以处理？？？

陈三

在问一句：没有网签的房屋买卖合同并办理身份验证，房管局能凭着公证书给你办理过户？？

陈三

细节是魔鬼

ericdong

我不是很懂他项权证给买家后，卖家可以通过其他什么途径绕过这个吗？比如房产证你拿在买家手里，但是卖家去挂失了，半年后补回来了这种的风险。

一壶

陈三 发表于 2011-9-6 11:17
在问一句：没有网签的房屋买卖合同并办理身份验证，房管局能凭着公证书给你办理过户？？

细节确实是魔鬼。那就去了解、解决细节问题，而不是认为不行就肯定不行。

公证书等同于房主本人办理，只要凭公证书和被授权人带身份证就等于房主本人前来办理。房管局直接办理手续，根本不要房东出现。公证书也可以设定为不可撤销的。

一壶

ericdong 发表于 2011-9-6 11:37
我不是很懂他项权证给买家后，卖家可以通过其他什么途径绕过这个吗？比如房产证你拿在买家手里，但是卖家去 ...

这些内容都可以在买房合同从约定，设立他项权证的很大优势就是卖家想另外卖，就必须过户为准，而由他项权证设定，卖家是不能过户的。
那么，卖家一旦过户，买家肯定知道。这时候，他可以按照购房合同行使权利。如果在买房合同中设定了高额的赔偿，卖家敢吗？

一壶

陈三 发表于 2011-9-6 11:14
就问一句：房子因为卖方自身债务被法院查封了，一壶应何以处理？？？

这个就是我谈的最大风险。如果出现这样的问题，他项权证作为第一抵押人，首先满足他的债权，再去给其他债主。房子权利还是买家的。即便如此，打官司，还是买家赢，只是烦一点。

当然，这些细节条款需要深入探讨，包括暮雨讲的债务合同可能会被认为是买房合同。条款如何设定为更优。

其实非常简单，多观察卖家，一旦出现这样的情况，卖家整个人生就毁了，一般人家谁吃得消去这样违约。违约成本可能导致卖家不但房子必须给买家，还有可能赔上半套房子的钱。一般人，哪里敢拿自己的人生冒险。有些生意做的比较大的卖家，反倒不建议买。

条款设定更优，这才是解决问题的积极思路。

一壶

zhuz9 发表于 2011-9-6 10:43
对卖家没 有风险或影响

只要不在“假”债务合同上，自己上套，那就没有风险。

调控2011

技术干部当不了一把手。

一壶

暮雨洒江天 发表于 2011-9-6 11:12
原来你说的是远期合同加他项权证的操作。这个5年前俺买房就和中介讨论过了。
这个操作是没问题的，关键是 ...

你谈的几个问题：
原来你说的是远期合同加他项权证的操作。这个5年前俺买房就和中介讨论过了。
这个操作是没问题的，关键是买卖合同很难约定。如果买卖双方能谈得拢，当然可以操作了。不过很多问题很难解决。
例如未来税费发生变化怎么处理，过户限制怎么处理，质量问题怎么处理等等。
例如以后长期限购，无法过户怎么办？
税费未来变化，需要分析，观察历史。我认为肯定还有政府降税的时候，长期限购基本不可能。房子一般先交付，质量等问题，都有买方承接权利义务。

泉霖

回复 一壶 的帖子

请教一壶什么叫““假”债务合同上，自己上套”？谢谢~

满家弄

这个要好好研究研究。

chenliuwen

回复 一壶 的帖子

楼主根本不懂法律 这种方法全部是忽悠人 买房没有任何保障

Frey

利于居住权大于债务权可以反悔吧

一壶

从实践操作中，并不是全部房子价值抵押给买家，他项权证有抵押价值的，所以陈三提出的疑问也是对的，律师也要深入细致的探讨问题。权威也要细致。

一壶

http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2011/09/08/017830052.shtml

网上流传二手房交易省税方法 律师称有的风险无法防范
www.zzhz.com.cn　 2011年09月08日 08:55:17 　住在杭州网
　　二手房交易过程中会产生一大笔税费，很多购房者都为此耿耿于怀。能否通过巧妙的方式，达到合理避税的目的呢？最近某网站有网友发帖，声称有办法解决这一难题，一时引来无数网友跟帖。网友提出的方法到底管不管用？听听浙江六和律师事务所高振华律师的解答。

　　网友出招一

　　网友一壶发帖称这样操作可以省下二手房交易的税费：1、买方全额付清房款；2、卖方去房管局办理他项权证给买家；3、办理公证，全权委托买家办理该房屋过户等一切手续。

　　“1、他项权证办理，防止了卖家有其他债务，可以防范买家的风险。可以把他项权证的抵押金额做大一点，房子升值之后也可以保护；2、办理公证委托，买家可以随时自己办理过户手续；3、暂时不过户，可以节省大笔税费。等5年满后，或者政策降低税费的时候(比如2009年)再办理过户手续。并且，买家要再卖房子，可以省掉一次税费，把房子直接给下家。”一壶解释可以省下税费的原因。

　　按照一壶的操作思路，假设A向B购买一套价值100万元的房子，A先向B支付100万元房款，然后给这套房子办理他项权证。他项权证的法律意义，就相当于A是这套房子的第一债权人，哪怕B陷入债务纠纷也没关系，A随时可以要求过户这套房子。如果是投资，等找到买主之后A就可将房子直接从B头上转给买主。

　　律师解疑一

　　办理他项权证，意味着将这套房子的全部权益抵押给了A，A的大部分权益都是能够保证的。比如说B反悔了，但是办理完以上这些手续之后，B是无权反悔的，A随时都可办理过户手续。即便是B还有其他债务，但因为已经办理他项权证，这套房子不能拿到别处去抵债。也就是说，A不用担心B反悔，也不用担心B的其他债主申请法院强制执行。

　　但是这种方法还是有风险的。第一种风险在于房产的灭失，比如地震或火灾，房子没了，也就是抵押物不存在了，A的权益也就相应消失。另一种情况则是，如果B当初是用赃款购得这处房产的话，那么根据法律规定法院可查封这套房产。但如果这套房子已经过完户，根据善意取得的原则，这套房子是不用被追回的。也就是说，遇上这种情况，房子被当作赃款被追缴的话，A的权利不能得到保护。

　　网友出招二

　　也有网友发帖称，可以向法院申请强制执行债务的方式，取得房产，这样一来也可以省下相关税费。

　　比如A向B购买一套价值100万元的房子，A先向B支付100万元房款，然后B向A出具一份100万元的欠条。这时候A向法院提出强制申请，双方同意以该套房子为执行物。如此一来，法院将房子判给A，就不用缴纳所得税和营业税了。

　　律师解释二

　　这种方式A存在较大风险。因为从法院申请到执行完毕需要一段时间，如果在这段时间内市场出现较大变化，比如房价涨了，那么B就有可能反悔。A将B告到法院的时候，B就有可能选择返还100万元购房款，而不是将房子给A。如此一来，A根本没辙。

　　如果B还有其他债务的话，采用这种方式后A将更加被动，自身权益无法得到保证。

　　总结陈词：这两种方式表面上看都可以达到规避二手房交易税费的目的，现实中也有人操作过，但是其中的潜在风险也应该充分认识到。如果买卖双方知根知底，或者是亲属、朋友之间，确保安全的前提下可以试一试。不过第一种操作方式购房人不能办理按揭，也不能落户，只适合投资客。