(他项权证+公证委托）二手房规避限购和避税的简单方式

我是空军

一壶 发表于 2011-9-2 21:47
我谈的问题都是操作性的，要考虑细节。

我们谈到第三方担保，借款是买房人借，买方可能是个人借，也 ...

你没明白我的意思，我是说信誉受损，从法律上讲这套房子还是卖房人的，如果拿这套房子抵押，一旦还不出当然房子可以变卖，卖房人经济上可能不受损，但是还贷违约毫无疑问影响信用记录。

一壶

贷款人并非卖方，而是 买方。卖方只是以房屋作为第三方担保，并且仅限于房屋本身。

买方不还贷，是买方信用收到损失。跟卖方没有关系。

青山绿水好空气

办理他项权证或产权过户的时候会不会有问题？

买房经

他项权证可以确定多少比例的权利?80%?

买房经

一壶 发表于 2011-9-2 17:28
关于他项权证的效力，还是具体讨论吧。

最坏的结果，就是卖方有其他债务，要追索卖方财产。这时他项权证 ...

问银行就知道了，卖方买期房办按揭前有民间欠债，银行通过审核办理按揭，办理他项权证，如果之前的卖家向法院起诉，银行的权利难道就消失了？我想不可能

买房经

星湖 发表于 2011-9-2 17:31
买方不付全款，卖方肯交房。就是交了，后面卖方也可以要回的。法律根本不支持买方的

与其说法律不支持买方，不如说法律不支持限购。某老师指出，限购与宪法、民法通则是相违背的，向法院起诉的话，地方限购规定不是法律效力，在法院那里不通过。

买房经

其实二手房要规避限购政策，还有个办法，就是买方向法院起诉卖方，因为卖房“欠”买房的债还不了，起诉标的为这套二手房，法院判决下来后，就可以名正言顺的过户了。

fishinair

暮雨洒江天 发表于 2011-9-2 17:23
它项权证办理好象要有关系基础的,例如是抵押品还是什么

的确，银行做他项权证是因为放贷给产权人。

但是这个思路值得探讨，

办法总是探讨出来滴~~

寿柏NIAN想到一个主意时，就把徐国NING叫到办公室一起喷，两个人青烟冒冒，过一会儿头顶的问号就变成灯泡了，还是点亮的那种......

陈三

这个事情还真的懂得一些。但是看到这些个讨论后，我觉得术业有专攻，楼主还是去讨论投资吧

寒江独钓2

这个仍然存在一定的风险

远山

我是空军

一壶 发表于 2011-9-2 21:58
贷款人并非卖方，而是 买方。卖方只是以房屋作为第三方担保，并且仅限于房屋本身。

买方不还贷，是买方信 ...

拿别人的资产作担保来贷款，这个没办过。有谁办过来说一下哈。

会飞的河马

一壶这种做法哥操作过

陈三

一般而言，抵押担保是基于借款等主合同而存在的，抵押最大的法律效力是当主合同发生违约情形的，债权人可以通过法定的程序（目前主流的还是诉讼程序）处置抵押物并就所得款项优先受偿。因此，换句话说，抵押是作为债权的担保而存在的，而买卖合同并办理过后是作为一种所有权而存在的，在法律效力上孰高孰地不言而喻。
另外，按照楼主的思路。假定在当时买房的时候，房价是100万元，买主支付全款（为讨论简单化，不考虑按揭）需要支付10万元的成本就可以完全享受房产的增值，假定5年后，该房产价值达到了300万，ok这些都是你的。相反，如果按照楼主的思路，买方通过向卖方提供借款而非是房款并办理了抵押登记，五年后，买方的债权本息为200万元，那么ok，卖方不愿将房子卖给你了，他宁愿按照借款合同的约定，将200万元的本息还给买方，那么楼主手中的他项全证，委托公证瞬间失效，楼主省下了10万元，就失了100万元。
以上的讨论是最基础的，鉴于ipad不给力，无法也不愿进行深入，比如委托公证的效力，在处置抵押房产和过户间隙间的风险等等。只是，这几年的经验告诉我，正道才是王道！

陈三

法律是一个精妙的学科，象买房经这些个烂主意，真的是要贻笑大方的。

陈三

按照一壶一句，按照你41的方法，你怎么办理过户，至少以下几点你必须正视且无法回避：
一，办理过户，需要解除抵押程序，在办理过户和解押过程中，如果被查封了，你怎么办？
二，卖方在将房产抵押给买方后，因自身债务导致抵押物被法院查封了，你怎么过户？
三，就是没有以上事项，在你手持公证文书但卖方不愿在房屋买卖合同签字并去核对身份的时候，你能仅仅凭着所谓的公证书去办理过户？

陈三

这种帖子都会亮，还不如我的神贴，打酱油

一壶

很好的指导。正道是王道，这些方式也是在法律范围内操作的。变通才有利益。
买方指定一人以借款方式给卖方，同时，买方与卖方签订买卖合同，并表示已经收到房款，并在借款合同和买卖合同上，说明借款用途等补充条款。现在是房子不好卖，卖家在他的实际利益不受损的情况下，会愿意调整方式变通的。

当然，卖家的情况也要观察，有可能有其他欠债的卖主，一般就不交易了。哪怕打官司赢了，也是一件麻烦事情。一般的卖家，还是希望平安过渡的。

这个帖子最主要的主题，不是避税，是规避限购。这样的限购政策，不会太久的。

陈三

ipad太不给力。不多说了

一壶

陈三 发表于 2011-9-3 09:10
按照一壶一句，按照你41的方法，你怎么办理过户，至少以下几点你必须正视且无法回避：
一，办理过户，需要 ...

法院查封，是最坏的结果，就是打官司后办理。依靠他项权证保护。况且，一般情况下，卖方除非是欠了很多债，正常卖家，谁会愿意去打必输的官司？这本来就是很低概率事件，买家买的时候，也会观察买家的情况，卖家有这种倾向的，可以不买，反正现在房子多的是，哪里都可以挑。

公证转让,这些我们都办过，直接拿公证书，按照公证委托内容去办。根本不需要卖方出现。公证书多做几本，过户过程，把公证书留在房管局就可以了。有的部门看原件，留复印件也可以。解除抵押，也公证全权委托。