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昨天上来，就看到小龙龙的购房决定贴。看着不由感到想笑，呵呵，想到口水里听取理性的东东，现在越来越少。看了大多网友的回贴，想到为什么大家只注重细节，没有注重大方向，可能是大家一直在购房与不购房迷茫与错失良机之根本原因。从这一点也可以看出，近几年，在杭州楼市中赚钱的人也有其能赚钱的一个基本素质，那就是勇气与果断，再拨高高度就是有魄力与断定的大方向感。
近来，因为本人对杭州楼市的大方向感一直有一个自己的断定，所以就很少再发贴，只是暗暗的的做具体操作事宜，并完善投资结构，直至资金枯竭而专心于工作。今天有空就再发一次贴，与大家讨论一下杭州楼市。
论坛里的混的久的人大部份人都知道，从宏观来说，我是坚定的看多者。但我个人也不排除楼市高的高风险因素，但个人认为，在2008年之前，这种风险因素的来源不在于个人或政府，而在于国际形势，特别是台海战争，所以2006年中下旬是个坎。2008年以后也是坎。2008年到2010年的楼市的发展如何，那就要看下一届政府的决心与勇气了。
下一个要讨论的就是杭州楼市的泡沫泡与房价的合理价位的范围。
杭州楼市是否存在泡沫，这一直被大家所争论。因为近几年房价涨的太快了，大家感觉这肯定的是一种泡沫。对此问题的看法，我个人认为，如果杭州楼市房价按百份比的比例提取的法，那这个泡沫的成分应在8%之内，属于合理的比例成分，也是促涨经济发展的一个推动力。这个描述如果用中文字眼表述就是：杭州楼市总体稳健，但存在结构不合理等问题。有些人看到这里，可能会骂我，说我乱说，并说出杭州郊区空置率的问题。说到这里，我就一一剖析：
首先谈杭州楼市房价到现阶段的合理价位的范围问题。谈这个问题，大家首先要了解一个情况，就是：
一是杭州1998—2000的房价与个人收入情况。大家对现在杭州房价一直不了解，感觉怎么长得这么快，而且主城区（包括滨江区）均价一眨眼就达到了7000左右的水平，甚至出现万元房，感觉不可思议。其实，从1998年开始购房投资的人可能感觉是从房价中获利很多，但有理性分析的人可以说，对杭州经济发展速度来说，这房价还是在可承受范围之内。当初，1998年城西的新楼盘价格在2500——4000之内，大家现在回头来看，感觉好便宜。但其实照当时的人们收入，这个楼价已经算很高了，当时主城区的房价也就在2000-3000左右（商品房的交易价格），城西高是因为当时是新兴的商品房，楼盘品质、规则设计都要，成本也要高，老城区房子由于是旧房子，而且还存在福利分房，所以价格低。所以，当时买房的人也是按揭的，而且也感觉价格好高，不过为了住的地方而不得已咬牙为之，当然这部份人后来成最大受益者，光资产增值就获利众多。从1998年到2005年，7年之间，杭州的经济发展飞速，个人收入增长近一倍，这个数字怎么得到，大家去看杭州统计局的数据。所以，如果只按照杭州市个人收入增长的速度来算杭州房价的增长的速度，现在杭州的房价合理价位应是在5000——8000左右，这是具有坚实的经济基础支撑的。在此基础上，根据国际通用的10%的泡沫有利于促进经济发展的原则，杭州市的房价的合理泡沫价位应在5500——8800价位之间。之所以现在杭州楼市还向上涨，并且让万元房遍地开花，这是因为杭州的楼市已经不是单纯的杭州楼市，而且是浙江的楼市。这就是我下面要说的。
二是杭州楼市的购买结构与经济支撑。杭州楼市的购买者，我现在不说，大家也清楚了，除了本地的购买者，主要还是来自浙江省下面地市的。这种经济支援是可怕的。大的我不说，我只说小的，光千强镇，我们浙江省就占到264席。长三角是中国现在经济最发达的地方。这大的格局我也不说，我只说浙江省2005的经济，2005年浙江省的经济已经进入了中等发达国家的水平，但处在初级阶段。在这个阶段，可能大家都没有意识，但我们这些搞经济政策研究和政策制定的人都大为紧张。学过经济的人们都知道，在这个阶段，今后经济如何发展就面临关键时期，如果政策制定，浙江省的经济将迅速腾飞，走入美国式的经济发展轨道，如何制定不好，那浙江省的经济就会似一些国家，在原基础上停滞不前，就是说进入一个新的停滞期然后面临落后。回过话题，中等发达国家水平，就有中等发达国家的房价水平，这是必然。所以，浙江省近年来各地房价都在涨，而且涨幅较大。杭州房价也水涨船高，一路上来。在浙江省经济支撑之下，杭州房价比上面估计的合理价位与泡沫价位要得高20%之内是属于合理。这是按照国际通行的购买结构中投资结构高于20%为进入危险期为基础的。（待续）
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发表于 2005-3-10 10:16
楼主
发表于 2005-3-10 11:20
