再论未来科技城：巨大的规划风险！

BQ1982

之前发的关于未来科技城房价的帖子，主要是从蒋村的溢出角度来说的，比较笼统，今天这帖子可以稍微深入分析下。先抛出我的观点：
未来科技城在城市规划上存在巨大风险；风险所在是规划的中心远离主城区。

先来看2个例子：
1、上海浦东：规划上是把新中心（国际金融中心）放在离老浦西最近的陆家嘴，距离老中心，即市政府所在地人民广场2.5公里左右。这样规划后，在地段上，浦东是以陆家嘴为顶级地段，然后向腹地辐射，大体上是距离陆家嘴越近，地段越好。实际的发展进度上，也是大体如此，先从陆家嘴开始，然后慢慢向腹地发展。


2、钱江新城-钱江世纪城：钱江新城-钱江世纪城是在老的武林中心之外，以钱塘江为景观，分别建立两个中心。钱新中心距离省政府6公里。这样规划后，北岸是以市民中心为中心点，南向近江、南星辐射，北向三堡（钱新二期）、七堡辐射，西北向老城区辐射。所有的顶级资源比如政府所在地、顶级商业、金融中心等，都是处于中心区，非常集中，形成一个明确的核心；在发展度上，也是先发展核心区，然后向周边发展；在地段上也是越接近核心区越好，同时也附带了景观因素（有江景的比腹地好）。世纪城的发展也是同理，把中心区设在和钱新隔江相望的沿江处，所有的顶级资源都集中在这个中心区域，地段上也是离中心越近、越靠近钱塘江越好，然后向萧山腹地逐步递减。





===============未来科技城的规划================

看完了这两个例子后，我们再看看未来科技城的规划

从规划图和之前官方的一些资料上看，未来科技城的的商业中心CBD是在中央公园一带，也就是EFC、奥克斯未来中心、宝力商业项目这里；未来科技城的公建中心是在中央公园南面的科技岛上。这个中心距离杭州市老中心省政府大概14公里，而且不在区域内最靠近老城区、且占有景观资源的地段。

这样，问题就产生了：这个新规划的中心，将来是否能成为未来科技城真正意义上的中心？能否重塑地段，以这个中心为顶级地段，西面向老余杭辐射，东面向五常、蒋村辐射？

就目前的情况来看，这个新中心的影响力非常不乐观：
1、核心区全无开发，进度几乎为零。从目前未来科技城的开发情况来看，科技岛完全就是空地，连土地都没有出让过；中央公园只有EFC、奥克斯在造住宅楼。这在浦东、钱新、世纪城的开发上是不可想象的。正常情况下，中心区一般都要先上马一个地标性项目，给跟进项目树立信心。比如浦东的东方明珠、钱新的市民中心、世纪城的大莲花，不管怎样，政府一定会先建一个东西表表决心。但未来科技城的中心区没有。这个在事实上已经说明，这个新中心的地段，绝对是有问题的。
2、事实上，未来科技城到目前的开发，是以阿里巴巴西溪园区+海创园为实际中心，所有的好资源都是围绕阿里巴巴西溪园区+海创园投放的。从而实际的地段情况是，越靠近阿里，地段越好，房价以阿里为高点，由东往西向老余杭递减、由北往南向闲林递减。由此可见，规划的中心在重塑地段上，丝毫没有起效果。

综合以上两点来看，未来科技城的规划中心，目前是毫无影响力的，甚至可以说是失败的。



=============后果============
这样的规划，可以预见的几个后果是：
1、要把规划中心实现，那么政府要投入惊人的财力物力，需要远超钱新-世纪城的投入，甚至要超过浦东陆家嘴的投入，才能把这块位置偏远的地塑造成中心。换句话说， 就是要让目前的有钱人、收入高的那部分人愿意来这里，愿意在这安家，觉得这里的将来比阿里附近、比蒋村、比老城西更好。。。这个难度，自己想象吧。
2、如果规划中心在若干年后被事实证明难以发展起来，那么，将来科技城的实际中心还是阿里巴巴-海创园一带。这时问题就来了：目前靠近阿里巴巴五常一带的土地，基本已经出让完毕，剩下的都是良睦路以西的偏远地块；虽然良睦路以东、文二路以南还有未开发的地，但这些地基本属于五常湿地保护区，而且被西溪湿地-绕城西线隔成孤岛，交通不便，地铁又不达到，区位上不理想。所以一旦出现这种情况，差不多可以说未来科技城的发展，在接下来的2年内就要定型了，后续没有太多的发展空间。这点和钱新、滨江、世纪城不同，钱新在三堡有大量地块做二期开发，世纪城更不用说，就连滨江在沿江还有相当的土地储备，。



============理想的状态=======
其实当初做未来科技城的规划时，个人觉得应该把CBD、公建中心放在蒋村商务区，也就是余杭塘路以南、崇仁路以西、文二路以北、云起路以东的这块区域，这里距离省政府8公里，既有足够的土地储备，又零距离浙大，零距离西溪湿地，区位上能被富人接受（西溪诚园就是最好的说明），也无缝接壤老城西人气，这样，不管是区位、景观、人才智库、土豪、人气都有了。政府只需带头打造一个地标性的项目，然后把CBD和公建中心在图纸上一画，这个新中心绝对是魅力无限，充满想象的。重塑地段也是水到渠成，以后的大城西，就是以蒋村为中心，东向老城区辐射，西向余杭辐射（有足够的发展腹地）。

这样的中心，完全不逊色于现在的钱新-世纪城。呜呼！

yuci

萧新不需要钱新加世纪城新市级中心辐射，其他的貌似有点道理

r_jay8506

未来科技城是临安的中心，跟杭州没关系

两浙都转运使

给世纪黑提供素材：莲花根本就不是萧山区的！

事实：世纪城横跨萧山和滨江，但四季城吹的再好，体制机制严重不顺是事实，浦东开发体制机制先成立统一的浦东新区，世纪城里一伙世纪城管委会，一伙奥博滨江公司、萧山公司，上面直接领导有萧、滨区、钱新管委，体制机制不顺

未来未来未来

仓前土地价便宜,从零起步利润更高，炒做完成，后面死活与现在的炒作者无关，套死的只有被忽悠的刚需

X-Zebra

什么都拿上海比，LZ直接去做上海人算了，都不用比，多省心

kutum001

其实根本不用做啥对比，未来科技城有超强的人口导入能力，这点就够了，这点即使是主城区也没几个地方有这么强的能力。

起来只不过刚好到了时机而已

1235811asdfg

挺有道理

未来未来未来

kutum001 发表于 2016-5-8 09:40
其实根本不用做啥对比，未来科技城有超强的人口导入能力，这点就够了，这点即使是主城区也没几个地方有这么 ...

仓前土地价便宜,从零起步利润更高，炒做完成，后面死活与现在的炒作者无关，套死的只有被忽悠的刚需。

未来未来未来

kutum001 发表于 2016-5-8 09:40
其实根本不用做啥对比，未来科技城有超强的人口导入能力，这点就够了，这点即使是主城区也没几个地方有这么 ...

导入？你就吹吧，错了又没法判房托诈骗

【ê】

kutum001 发表于 2016-5-8 09:40
其实根本不用做啥对比，未来科技城有超强的人口导入能力，这点就够了，这点即使是主城区也没几个地方有这么 ...

有点自欺欺人，哪来的超强人口导人？倒来倒去还是原来周边的人。能导入几十公里外的人吗？本质上跟临平下沙没区别，目前交通反而不如临平下沙。

钱新二期

不管结论是否准确、分析是否有理，起码也长了见识，给予点赞

hswydxs

说说余杭科技城人口多少了

kutum001

【ê】 发表于 2016-5-8 09:51
有点自欺欺人，哪来的超强人口导人？倒来倒去还是原来周边的人。能导入几十公里外的人吗？本质上跟临平下 ...

这点和下沙和临平有本质区别

那边导入的主要是工厂类型的，而这边大多是高科技型的公司，有比较强的购房需求。

跟滨江刚起来时有点类似，但比滨江那时牛多了。。

光移动总部，海康，奥克斯，阿里，海创等几个高科技IT公司，就基础 可以消耗N多公司了。

且不说还在建的N多IT公司总部

hswydxs

原来临平是工厂类型，学习了

@fun

kutum001 发表于 2016-5-8 09:57
这点和下沙和临平有本质区别

那边导入的主要是工厂类型的，而这边大多是高科技型的公司，有比较强的购 ...

购买力再强如马云，你问他在仓前买了几套。有钱谁不去买地段更好的。
别拿购买力说事，本质上买房的还是刚需，你去看看还有多少地可卖，这才是死穴。再算闲林老余杭等价格洼地

idamag

有道理，mark下

我为雷锋代言

我现在深深感受到体制对一个区域发展的限制。
都说世纪城体制理不顺，钱塘江是天险。其实绕城才是天险，如楼主所说，若中心放在蒋村，再向西辐射，多好。
像奥体这种滨江萧山钱新管委会，这么复杂的地方，政府想要发展，硬是发展起来了，钱塘江根本挡不住。

bigspiderman

观点新颖，至于最终是否验证就各有理解了。为你看问题角度点赞。所以说，西站对科技城至关重要。