【回顾】丁桥、蒋村宅地分别由天阳、葛洲坝以楼面价17166.49元/㎡、31698.16元/㎡竟得

1597532jk

CVN73 发表于 2017-6-14 16:46
有一点是毫无争议的，就是这两块地如果自持比例一样的话，那住宅部分的楼面价毫无疑问是三塘高出一大截。 ...

其实本身设置的起拍价就可以看出，差不多，至少官方觉得差不多。搞出个自持真的，很难真实算出楼面价了，坐等明天的结果吧。

百家姓

CVN73 发表于 2017-6-14 16:46
有一点是毫无争议的，就是这两块地如果自持比例一样的话，那住宅部分的楼面价毫无疑问是三塘高出一大截。 ...

不是那么简单，蒋村封顶价高了将近2000，三塘地块商业办公面积占比毕竟占小头

百家姓

资金是有财务成本的，哪一天解禁天知道

百家姓

如果能测算出三塘北这块地商业办公部分的楼面价， 大致可以算出住宅部分的楼面价

CVN73

百家姓 发表于 2017-6-14 17:03
如果能测算出三塘北这块地商业办公部分的楼面价， 大致可以算出住宅部分的楼面价

按粗略的算法，三塘的住宅楼面价在3.8-4万左右，但要精确计算商业部分楼面价是很难的，因为涉及到租金收入的回流判断。
但不管怎么说，在蒋村封顶楼面价只高于三塘5-6%的情况下，凭三塘30%的商业占比，在自持比例相同的情况下，住宅部分楼面价高于蒋村是毫无疑问的。

百家姓

CVN73 发表于 2017-6-14 17:14
按粗略的算法，三塘的住宅楼面价在3.8-4万左右，但要精确计算商业部分楼面价是很难的，因为涉及到租金收 ...

还是应该考虑三塘地块住宅部分自持比例

百家姓

全国多个城市土地拍卖拼自持， 至于自持成本测算五花八门，总归是不利因素

CVN73

百家姓 发表于 2017-6-14 16:56
资金是有财务成本的，哪一天解禁天知道

资金成本的计算对象应该是地价+建安成本，而不是销售价格。
地价两者一样都是封顶，建安成本商业比住宅只高不低。所以自持商业的财务成本只会比自持住宅的成本高。无非是自持商业会有一部分租金回流高于住宅（但风险也比住宅高），但后期一旦出售，住宅的价格比商业会高不少。

百家姓

CVN73 发表于 2017-6-14 17:14
按粗略的算法，三塘的住宅楼面价在3.8-4万左右，但要精确计算商业部分楼面价是很难的，因为涉及到租金收 ...

三塘的住宅楼面价在3.8-4万左右，你怎么算出来的？ 说一下

CVN73

百家姓 发表于 2017-6-14 17:22
三塘的住宅楼面价在3.8-4万左右，你怎么算出来的？ 说一下

http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-21431220-1-1.html

CVN73

百家姓 发表于 2017-6-14 17:22
三塘的住宅楼面价在3.8-4万左右，你怎么算出来的？ 说一下

截两个图给你吧，具体的帖子链接在审核中，等会看我楼上那个帖子就可以了。

百家姓

1597532jk 发表于 2017-6-14 16:22
半斤八两，我个人更看好三塘的，三塘这块离市区近，周边综合体基本现成，地铁也多。缺点都是高架边，比较 ...

是的，三塘更靠近杭州新老中心，那块地配套也更成熟方便
但蒋村区域居住气质更好，区域发展潜力更大

百家姓

CVN73 发表于 2017-6-14 17:26
截两个图给你吧，具体的帖子链接在审核中，等会看我楼上那个帖子就可以了。

撇去自持率这样算法没多大价值

CVN73

百家姓 发表于 2017-6-14 17:30
撇去自持率这样算法没多大价值

这恰恰是最稳健的算法，也是开发商的底线，自持部分按照最低可接受的资金成本回报来计算。
就如你说的，不知道什么时候才能解禁，当然按照最保守的来算。

sherrywj

杭州1980 发表于 2017-6-13 17:15
城市公馆不是有一批这几天2万一方在清货吗，

是真的吗？

skiboking

怎么能简单撇掉自持？  自持的难道没有价值吗？

杭州1980

sherrywj 发表于 2017-6-14 17:47
是真的吗？

口水怎么了，小百太多？这个消息难道还假吗，前两天城市公馆2万一平