从后视镜的角度，说说2019年初我买河滨之城二手房的经历

GTI

价值认同在先，价格认同在后，楼主胖子瘦子的比喻说的对，第一先确定是有价值的，我认为河滨之城这点是符合的。至于值不值，这个相当个人化，在昨天西湖边小楼的拍卖中，500万只不过是竞拍中的某次加价幅度而已，所以不要总是用自己的价值观去评判别人的行为。

巧虎

zjusheep 发表于 2019-5-22 09:47
2. 当时为什么接受了500万的价格
这一节我有很多内容想写，可能思路有点乱，需要分多个子章节来讨论。我 ...

楼主，你关于估值的方法没多大问题。
过几天我也来写一篇关于房产估值的基本方法。

monent99

mark，有空再看

巧虎

苏寒食 发表于 2019-5-22 09:48
来，找一个小区距离马路300米的楼盘看看

300米的主干道如无遮拦，噪音依旧

ksls_ski

zjusheep 发表于 2019-5-22 09:57
不买新房的原因可以参考我1月初那个帖子，主要是因为要结婚生娃，想早日住进婚房。另外按照网友们的说法 ...

哦哦，还是挺具有参考意义的。

zjusheep

moneyplayer 发表于 2019-5-22 09:51
lz首付为什么这么多啊？

欢迎做邻居，共享一条河。

因为我买的时候还在学校没毕业，我和老婆的月收入加起来最多只能贷250万

cmdl201

在杭州买到心仪的房子不易  恭喜楼主

Raul777

买房还用上了Github的我浙老博

巧虎

zhaojiao 发表于 2019-5-22 10:25
南星之江路沿江豪宅吵不吵的？

这种噪音盘算什么豪宅

来吃螺蛳粉呀

挺好的、 如果在城西上班，这个位置不错。 融创我觉得仅次于绿城滨江吧，尤其近两年。 楼主算是幸福的了，顶一个。   至于中介费，我认为社会有分工，专业的人吃专业的饭，没有什么贵贱之分。 PS：我经常请中介吃饭，这个行业不容易，有好人的。

苏寒食

巧虎 发表于 2019-5-22 10:02
300米的主干道如无遮拦，噪音依旧

所以让你找几个符合你要求的楼盘看看，完全无噪音的。让大家看看

zjusheep

2. 当时为什么接受了500万的价格（续1）


继续上一节的内容，作为普通人，我的房地产市场经验不足，我很难判断房子的内在价值，但是我可以先想办法判断不同房源的相对价值，既然是相对价值，那么市场情绪可以先忽略，因为市场情绪一般导致所有小区同涨同跌。

判断相对价值的目的是回答：

哪个板块、哪个小区、哪个房源更适合我？

因此，在对比房子本身的用料成本和附加属性之前，我觉得首先应该明确自己买房的需求，并按优先级排序，以需求为导向再调研合适的板块、小区。具体的思路和实盘过程，大家可以参考我1月初的帖子。

这里我想补充一点回顾性总结：需求本身并不是那么容易明确的，哪怕我们列出了明确的需求，有时也很难取舍到底哪个需求更重要。比如申花板块的配套更成熟、交通更便利，蒋村则是居住环境更佳，我其实觉得两边的房子都愿意买。

之所以最终买了河滨，完全是因为前期已经做了充分的准备工作，知道哪些是自己特别要想的，哪些是自己可要可不要的。具体来看，河滨超预期地满足了我对居住环境的需求，特别是余杭塘河游步道，其他楼盘没有可以替代的，其次在生活配套、交通便利等方面，河滨只是最近两年暂时遇到困难，两年之后配套完全落地，我列出的所有需求都能得到满足。

当机会来临时，500万这套房子在我看来已经是满足需求并且价格合理的选择，因此就不必再等更低的价格了。如果当时没有遇到河滨这套500万的边套，也许过来回来我会去摇沁园小户型。

接下来可以具体说一下为什么我觉得500万是个合理的价格。

（未完待续）

巧虎

苏寒食 发表于 2019-5-22 10:40
所以让你找几个符合你要求的楼盘看看，完全无噪音的。让大家看看

70%的住宅没有噪音吧？

巧虎

zjusheep 发表于 2019-5-22 10:40
继续上一节的内容，作为普通人，我的房地产市场经验不足，我很难判断房子的内在价值，但是我可以先想办法判 ...

楼主你这么喜欢一条小小的余杭塘河游步道，那为何不选择桥西？你老婆也就在桥西边上上班，为老婆牺牲一下你的情怀也是应该的。桥西90方当时也是这个价吧。个人感觉桥西货真价实，环境和配套在全杭州都是数一数二，性价比最高的住宅区就是桥西。

苏寒食

巧虎 发表于 2019-5-22 10:42
70%的住宅没有噪音吧？

具体说那几个，既然有7成，你可以很方便的选几个，让大家看看，距离车行道超过300米的小区。

巧虎

融创外立面也是像绿城学的，桥西的绿城宸园还偷了不少面积，得房率100%，90方你买的时候也就500万出头吧！并且1%的中介费是行规，超过1%的都是冤大头。没有一个中介说不能谈价格的，你和他在做一个生意，哪有生意不能谈价格的？你只要说一句，你的中介费和市场价一样，我就选你，你别人家贵一倍，就是在敲诈你这个没有社会经验的人而已。

zjusheep

巧虎 发表于 2019-5-22 10:44
楼主你这么喜欢一条小小的余杭塘河游步道，那为何不选择桥西？你老婆也就在桥西边上上班，为老婆牺牲一下 ...

是的，桥西我也特别喜欢，以前在翠苑附近租房住，周末我就喜欢往桥西跑，吃个饭，沿着运河走走
但是当时没有适合我们的小区，运河宸园、大河宸章当时的房源少，而且价格更高，具体看我的老贴，应该有记录当时的挂牌价，89方好像是550万以上。


没有考虑桥西还有三个因素:

1. 蒋村的学区我们主观判断比桥西要好一些
2. 我老婆并不是一直在城北上班，未来会跳槽，意向公司都在蒋村或者未来科技城
3. 我当时的毕业首选是留校或者未来科技城的工作

巧虎

半年过去了，从500万涨到550万，这个有什么好惊喜呢？一般估值800万的房子，你500万买到，那你多给中介送钱是物有所值。你是市场价拿到的，给中介送什么钱?最多发几个200元的红包打发一下，让他为你跑腿办事勤快些。中介么，也就这么些人。

巧虎

苏寒食 发表于 2019-5-22 10:46
具体说那几个，既然有7成，你可以很方便的选几个，让大家看看，距离车行道超过300米的小区。

老破小基本上都满足安静这个条件。
你不要说老破小不是房子