国庆骑电驴看了三塘东新几个新盘外立面进度【檀映里,天御,上和湾,春来枫华,香栖天地】

speakman

wuti1984 发表于 2021-10-7 15:24
融创和西房这两块规划出来了吗？想看看这边咋样，感觉合适后面摇这里性价比高吧，九龙仓这捂的一般人买不 ...

规划都出来了，应该马上会动工了，
看我这个帖子
【融创】真是人才，硬生生把【杭氧北斗星】的商业地块做成了商业叠墅？

但这两个盘要能预售的时候，九龙仓肯定要开盘了，如果再不开那真是现房销售了。九龙仓迟迟不开无非是等ZF批合适的价格（和难兄难弟中冶锦绣公馆、葛洲坝中国府 一样），但最后批复的不会比这里高多少，大概率也都是4W7左右，所以九龙仓性价比肯定更高啊，毕竟地段更好。

当然九龙仓有50%的可售房源是180-200的大户型，总价要高一档次、

孙闻嘉

speakman 发表于 2021-10-5 20:12
自持楼就是拍卖时候就定好不能卖的，一般是做长租公寓的，这幢楼据说有80多方和130多方的户型

春来风华参考小圆，湘西天地户型不是一般的恶心，客厅采光面缩水一半，当时差点买了

speakman

孙闻嘉 发表于 2021-10-7 19:25
春来风华参考小圆，湘西天地户型不是一般的恶心，客厅采光面缩水一半，当时差点买了

香栖天地是西房，兴耀，天阳等三四家开发商联合开发的，定位也偏刚需，这次南面的二期地块好像是西房自己搞，定位明显高端了，纯大户型，外立面也比一期高大上，户型应该不会差。

孙闻嘉

speakman 发表于 2021-10-7 21:53
香栖天地是西房，兴耀，天阳等三四家开发商联合开发的，定位也偏刚需，这次南面的二期地块好像是西房自 ...

错，一期楼面价低，容易做出好品质，二期的楼面价大概率品质不如一期

孙闻嘉

speakman 发表于 2021-10-7 21:53
香栖天地是西房，兴耀，天阳等三四家开发商联合开发的，定位也偏刚需，这次南面的二期地块好像是西房自 ...

据说以后香积寺路会一直打通到开创街，香西那位置未来弄不好还不如春来雅庭，铁路太近了出门也不方便

zm123zm123zm123

楼主国庆也更，是相当用心了，顶一个。

pliny

喜欢九龙仓的位置

突然想去突尼斯

大锤咯

不错，感谢lz风险

echa12138

好帖，这几个盘其中三个都去摇过发表下个人看法。
个人115方就足够但檀映里对我来说唯一槽点可能是79%的得房率，虽然2T2但是这个得房率我是无法接受的，这几个盘个人最喜欢的就是阳光城，但是可怜的中签率没摇到也没办法。
上和湾对我来说每幢楼高高低低整个盘看起来不太整齐个人很不喜欢，而且一层大多没有架空,当然现在盘没得挑还是去摇了依旧是可怜的中签率。
春来枫华整体还是满意的没什么槽点，硬说槽点可能也是部分一层没架空，虽说现在的绿城大不如前，但绿城在杭州人心里还是很有分量，此盘个人心里排第二位，当时虽然没中签但是顺位很靠前，因为只剩下一二楼被迫放弃，很可惜。
香栖天地，这个盘说实话对我个人来说很意外还有点惊喜，第一次看到这个盘因为旁边就是铁路我很嫌弃，但去过实地看过样板房测试过绿皮车路过的声响看过装标有很大改观，尤其对于5号楼的西边套能看到两面河个人感觉很不错，且全盘一层架空楼高统一，天阳老杭州应该都熟悉，后来听说此盘利润大很大概率会用心装修，对于这个装标摇到的应该很舒服，原来此盘心里是末尾后来感觉此盘可以排第三。
前段时间好像也是楼主发的帖关于东新融创和天地二期，感觉给整个东新板块增色不少。

sd19840512

echa12138 发表于 2021-10-8 11:01
好帖，这几个盘其中三个都去摇过发表下个人看法。
个人115方就足够但檀映里对我来说唯一槽点可能是79%的得 ...

从地段来排的话  檀映里≥上河湾＞春来风华＞香栖天地    开发商的话 春来风华≥ 檀映里＞上河湾≥香栖天地

speakman

孙闻嘉 发表于 2021-10-7 22:15
错，一期楼面价低，容易做出好品质，二期的楼面价大概率品质不如一期

我是这么理解（限价-楼面价）的差距和楼盘品质之间的关系的----------限价 减去 楼面价之间的差异，代表了开发商的利润水平，但这个利润水平和楼盘品质并不是一定呈正相关的。

因为楼盘的品质是设计规划的时候就定位好，限价6万的楼盘，定位肯定比限价3万的楼盘高，绝对品质应该也会高，这个和楼面价是没太大关系的。
从外立面和户型段看，香栖天地二期的定位就是比一期高，这个没有争议。

至于限价和楼面价之间的差价，只能保证这个楼盘的下限（比如有钱赚的情况下，减配可能性就小），
而楼盘的上限是由前期的定位来决定的，和这个差价基本没有关系

本帖提到的几个楼盘：
限价和楼面价之间的差异，排第一的是香栖天地（一期），第二是春来枫华，第三是檀映里（小赚），第四是春熙上河湾（保本），第五是九龙仓天御（血亏）
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香栖天地一期
限价45000,  楼面价23785，差价21215  ，10%公租，无自持

绿城春来枫华
限价47000，楼面价28275  ，差价18725 ，10%公租，无自持

荣安春熙上河湾
限价47000, 楼面价30096，差价16904 ，10%公租，无自持

西房香栖天地二期
限价47000，楼面价35500，差价11500，自持6%，10%公租

九龙仓天御
限价 48000， 楼面价36453 ，差价11547 ，25%自持，无公租--------拿地早，还有比别人多好几年的资金成本，批复5W以下限价 血亏无疑
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以上都是纯宅地，比较有可比性，

以下是商住混合地块。
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阳光城 檀映里
限价47000,楼面价26263（但阳光城有30%的商业，实际楼面价超过3.3W，这样计算差价在14000） ，住宅部分自持22%，无公租

中冶 锦绣华府
限价47000，楼面价29810, 36%自持，25%的商业，无公租，但需现房销售，这盘能保本就不错了。

融创 杭氧北斗星
这个比较复杂，商业，自持，公租都有，住宅部分差价应该最多9000，濒临保本线。

speakman

孙闻嘉 发表于 2021-10-7 22:17
据说以后香积寺路会一直打通到开创街，香西那位置未来弄不好还不如春来雅庭，铁路太近了出门也不方便

出门哪里不方便了？香积寺路一直到城西、长浜路和费家塘路直通德胜快速路和文晖，5号线不算很远，地铁8号线也有预期，

icebrother

孙闻嘉 发表于 2021-10-7 19:25
春来风华参考小圆，湘西天地户型不是一般的恶心，客厅采光面缩水一半，当时差点买了

请问香栖天第客厅采光面缩水是啥意思啊？

a271677538

icebrother 发表于 2021-10-8 12:09
请问香栖天第客厅采光面缩水是啥意思啊？

应该是说，香栖的边套，飘窗宽度3.7比别的小区，边套横厅的户型窄。一般横厅户型，窗户宽度可以到6米左右

echa12138

sd19840512 发表于 2021-10-8 11:25
从地段来排的话  檀映里≥上河湾＞春来风华＞香栖天地    开发商的话 春来风华≥ 檀映里＞上河湾≥香栖天 ...

风华位置也没比天地好多少个人感觉半斤八两，绿城么现在见仁见智，你怎么会觉得荣安比天阳好？起码天阳是一个本地老牌开发商

echa12138

孙闻嘉 发表于 2021-10-7 22:17
据说以后香积寺路会一直打通到开创街，香西那位置未来弄不好还不如春来雅庭，铁路太近了出门也不方便

相对位置肯定是比雅庭好，融创边上的综合体离天地最近，雅庭去摇的基本都是冲着滨绿的牌子，这几个盘相对最好的肯定是阳光城，末位的枫华和天地也基本上是半斤对八两

speakman

echa12138 发表于 2021-10-8 13:38
风华位置也没比天地好多少个人感觉半斤八两，绿城么现在见仁见智，你怎么会觉得荣安比天阳好？起码天阳是 ...

目前来说春来枫华位置比香栖天地还是要好一档的。
别看他俩相隔不远，但春来枫华北接新天地，无论是商业综合体还是地铁（3,4双地铁），包括武林美术馆等文化地标，都在800米步行可达距离。
另外春来枫华旁的铁路只有1条普速，而香栖天地是2条普速+1条高铁，铁路影响还是有一定的差别的。

当然再过几年，等到融创北斗星区块建成（以及长浜路东侧现在在建的商业综合体），如果8号线再落个地，那么香栖天地这一片配套就会有大的改观、

rbweihz

香栖二期定位改善了，可惜层高还是只有2.9

sd19840512

rbweihz 发表于 2021-10-8 13:52
香栖二期定位改善了，可惜层高还是只有2.9

现在的新盘层高不都是3米的吗？  不过香栖天地比铁路对面的德胜上郡综合来看要好，德胜上郡才是孤盘一个  2边高架 1边铁路 0距离