【算算】同地段的新楼盘和“十年陈”，差2万？

氢弹企鹅

姜峰 发表于 2022-10-13 15:30
差距是有，如果抛开开发商的品牌，也就是几千。

但是叠加开发商的品牌，以及影响房价的多重因素，这个 ...

你这样说的话也没必要追求10年的啊，找个20年，30年的更便宜，还有拆迁预期

姜峰

1、我不是中介，我是一名刚需，为了改善置换，最近跑了很多地方看房，新的，旧的都看了。 2、房价跌了，是置换改善的机会，因为“1换1”，卖出比去年便宜，买入也比去年便宜了，对于自住来说是一样的。 3、次新房涨得太离谱了，现在涨得最高的次新房应该是2015年前后的，当时房东介入的价格很便宜，而现在挂牌出售价是最高的，都翻了几倍了。比如地铁5号线的桥西、申花、西溪、未来科技城、滨江。 4、主城区的十年陈最吃亏，当时买主城区好地段的单价，可以买滨江的2倍面积，而现在滨江炒得居然比主城区还高了。主城区的十年陈在G20后基本就没涨，现在反而还跌了。 5、主城区十年陈距离武林门才3.3公里。为什么不拿钱江新城说呢？因为武林门离西湖最近呀。 6、自住讲的是实惠。其实绿化还是十年陈的好，现在的新房都是草坪。 （等会空下来，再讲点看楼后的干货）

Bili_Bili

再走200米的小河佳苑只要3万多……

姜峰

摇曳的金星MM 发表于 2022-10-18 13:43
对比万家星城和锦绣华府，金色黎明和玖樟台，万家花城和养云，蓝色钱江、望江府、阳光海岸、赞成林风、侯潮 ...

买房子，地段肯定要看，不可能只看房龄新或者旧，直线距离不能离传统市中心太远。
钱新这样的新中心，富裕阶层最爱，申花桥西这种次城市中心是富裕的中产阶层最爱。

呆瓜1号

巧虎 发表于 2022-10-13 17:30
一个商品的价格在于认同。
国产车做到顶级是30万，而劳斯莱斯一个车标也是30万，买的人没人说不值。
主要 ...

钱新20年前有几个人认同的？都嫌远，啥都没有。

巧虎

姜峰 发表于 2022-10-13 19:28
物以稀为贵。劳斯莱斯是限量的，对吧？

我和你看法是一致的。

市区内很多房价不高。
你举的湖墅嘉园的例子
我举北国之春的例子
与拱宸桥，运河广场真正的零距离
当年新湖开发的房子，房子质量很好
目前绿城物业，物业费只要1块多
这样百分百的运河核心一线景，配套应有尽有
房价比勾庄低一大截。
有些人不喜欢十年陈，不喜欢成熟老城区，哪怕就在西湖边，他们就喜欢新小区，新开发区。个人喜好，各花入各眼。

巧虎

以前新房贵是因为新房20%的偷面积率，加上新房户型合理，小区漂亮，新房贵有贵的道理。现在的新房得房率不如十年陈，就是户型和小区有优势，但的确不值翻倍的程度。买新小区只能靠摇，买二手是有点亏。

姜峰

巧虎 发表于 2022-10-19 11:07
以前新房贵是因为新房20%的偷面积率，加上新房户型合理，小区漂亮，新房贵有贵的道理。现在的新房得房率不 ...

从杭州最早的商品房发展到今天，住宅流行趋势在变。
随着学区房的淡化，开始关注小区的入户奢华。
为此，特地去跑了具有代表性的勾庄和丁桥的新楼盘。
新楼盘的小区门面、单元门庭，这些做得体现尊贵，物业费也水涨船高。
但是，新楼盘的里子：户型设计、精装品质，却并没有想象中的好。
比如：有些户型3房4房的面积过小，精装的地板品质太差，房间的窗户不够正气等等。




新房和十年陈的差距：
1、绿化：虽然新房的门面和单元门庭显得尊贵，但是绿化的覆盖率没有十年陈的树木多。
     但这个入户的尊贵，所付出的代价有可能是300~500万，华而不实。
2、精装：新房精装交付整体看起来比较舒服。而十年陈都是房东自己装修，风格各异，形态万千。
    十年陈的装修，起决于房东的品味和日常保养，多数比较难看，只能极少数现成的看看还行。
    精装，也存在装修时间不长，甲醛散发时间不够的情况。




所以选择新房和十年陈都很难：
十年陈，需要淘自己喜欢的清清爽爽的装修风格，这起决于前房东的品味和日常保养。
总之，没有完全称心如意的，次新房如果和十年陈差2万一方可以接受，但是，现在的次新房挂牌高的太离谱了。
让很多改善型刚需，望而却步，这也是写本文的初衷。

巧虎

姜峰 发表于 2022-10-19 14:00
从杭州最早的商品房发展到今天，住宅流行趋势在变。
随着学区房的淡化，开始关注小区的入户奢华。
...

一般买二手房，都要自己重新装修吧？住在别人装修的住过的房子里，不别扭？

入户形式太简单第一印象不好，这是事实。
最主要的我认为还是户型，毕竟人大多数是在房子里面。
户型就是要方正，透气，不能存在旮沓之处，让人住起来舒服，这个里子比面子重要。
桥西大河宸章还有暗房的，不知为何八万的单价还有人会觉得值。价值观不同吧。
以前夹边套很多客厅窗户都很小，光线也存在问题。
但小区气派，有人不在乎。
只要有人买，这个价格就会挺着。

姜峰

巧虎 发表于 2022-10-19 15:14
一般买二手房，都要自己重新装修吧？住在别人装修的住过的房子里，不别扭？

入户形式太简单第一印象不 ...

2015年前后买的最划算，当时买入，现在次新房升值好几倍了。
而这2年高位买入的，就不一样了。


十年陈的房东，也有了需要置换高品质的需求，错过了2015年的时机，
现在炒作的不是地段，而是新旧。
所以，对刚需来说都很难，总体比2015年时贵太多了。
十年陈中，象一些安置房和经济适用房，那是很旧的了，没法看。
一些品质好点的商品房，除了单元门厅差一点，总体还行，毕竟比新房便宜个几百万。
对于刚定居杭州的，资金有限的来说，满足了“地段+面积+学区+价格”最迫切的需求。
同样的钱，新房一方面要等几年，还要距离开车30分钟远的地方去选，基本上在主城区外了。

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欧阳小鱼 发表于 2022-9-30 14:30
滨江锦绣之城”远没有10.1万，“联合世纪新筑”也远没有5.4万，基本5折

扯蛋 联合新筑2.7万你卖我一套？

巧虎

姜峰 发表于 2022-10-20 16:04
2015年前后买的最划算，当时买入，现在次新房升值好几倍了。
而这2年高位买入的，就不一样了。

2005年前后的市区电梯房也不差的

求是精神

1597532jk 发表于 2022-10-13 13:13
滨江锦绣之城这楼盘，基本没啥成交量，挂个9W-10W也是就图个高兴而已。有这个钱为什么不去买边上新盘，锦绣 ...

6%的有房中签率，真的买得到？

求是精神

锦绣之城几个特点，品质当时号称magic武林壹号，地铁零距离，大悦城零距离，本身所处的环境申花板块就是整体价位很高的
滨江锦绣之城有两个杀手锏，一个就是得房率，189方的比现在220方的都大，130方的相当于现在150方的；另外一个杀手锏就是品质，锦绣之城的精装标准是实打实的，园林绿化、室内恒温泳池，小区会所现在摇号的小区哪几个比得过？精装修标准，入户大堂，小区铺装，外立面铝板厚度平整度都毕竟好的，另外用的是旭格三层中空隔热系统门窗，大金中央空调等装标，和现在周边5.5万限价的装标完全不一样的。
从毛病上讲，现在很多摇号房，要么有公租，要么没会所没恒温泳池，要么是三面铝板一面真石漆，要么精装标准用的是二线品牌。

姜峰

巧虎 发表于 2022-10-20 17:59
2005年前后的市区电梯房也不差的

就相差在开发商口碑和品牌上了。

跟买车一样，BBA溢价大一点。
车子相差个几十万，
房子就要相差300~500万了，就为了个品牌。
当然有钱人无所谓，“物有所值”。

求是精神

姜峰 发表于 2022-10-18 16:30
1、我不是中介，我是一名刚需，为了改善置换，最近跑了很多地方看房，新的，旧的都看了。 2、房价跌了，是 ...

二手房是最透明最接近市场的价格的，如果同一地段房价差距很大，说明就是品质差距过大了，看起来一个是次新房，一个是十年陈，住进去就知道完全不一样的

我以前住九堡一个普通小区，现在在锦绣之城，那居住的体验度是天壤之别，锦绣之城不用担心卫生，进小区可以看到整齐茂密的园林绿化，地下停车位不需要闻宠物尿骚味，夏天进单元门厅舒适的冷空调，冬天进单元门厅温暖的热空调，小孩子去滑滑梯玩不用担心滑滑梯很脏，健身房去锻炼不用担心脏乱差，游泳不用担心水温，冬天地暖打开用四个月的地暖能耗才3000不到，说明系统门窗的隔热保温效果确实好，户内入住了三年多，因为用的大多是品牌，整体还是很新的。很多细节不是现在限价房能比的，现在的限价房空调口就是咪咪小的，锦绣之城用的都是与所有开间平齐的开口方式，类似这种细节，都是体现一个楼盘品质的。

求是精神

姜峰 发表于 2022-10-21 09:23
就相差在开发商口碑和品牌上了。

跟买车一样，BBA溢价大一点。

区别还是有的，如果真的区别不大，二手房大家都会选择买便宜的，而不是贵的了。
看个人定位了

姜峰

荷塘月色的二手卖这么贵吗？





2019年精装均价2.9万/㎡的璀璨澜宸，最高才卖3.8万多，和主城区十年陈的地段差太多了。

姜峰

求是精神 发表于 2022-10-21 10:22
区别还是有的，如果真的区别不大，二手房大家都会选择买便宜的，而不是贵的了。
看个人定位了

象主城区老城区的康乐新村、仓基新村这些， 4万左右还是要的。
那十年陈电梯房2005年的好太多了，相差也就几千元。
其实新房和老破小差的远，和十年陈最多也就差2万，
总价差个200万可以了，差300~500万太多了。

杭州isp

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