【算算】同地段的新楼盘和“十年陈”，差2万？

hvhz

桥西和申花的次新房，挂牌价确实高的离谱。
湖墅这几年没什么空地开发，所以比较平稳，论地段和配套要比桥西和申花好的多。
楼主说，回避网红盘，淘冷门的性价比高的，需要花点心思。
毕竟买个房子，多花几百万追高没意思。还是实实在在的住的舒服、靠谱、没压力。

杭州1980

锦绣买来4万单价，世纪新筑1万多买来的，有可比性吗？

姜峰

杭州1980 发表于 2022-11-2 18:46
锦绣买来4万单价，世纪新筑1万多买来的，有可比性吗？

2017年的1万， 仍然是2007年的1万吗？

这10年之间的含金量是一样的？

姜峰

这一波下跌，大家也看到了一些虚高的板块，单价几万几万的跌。
而主城区的十年陈，因为这些年没有被炒，本身也没有什么水份。
毕竟十年陈，2015年前就这个价了。
不象一些学区概念、绕城外概念，都会打回原形。
杭州的地段衡量，从未离开西湖。

我来自斯里兰卡

姜峰 发表于 2022-10-31 22:42
位置和配套，湖墅嘉园最好。
其它几个达不到76楼的所列优势。
湖墅嘉园分二期，你说的是一期2003年。

湖墅嘉园位置啥的我也不说了， 可能更靠近市中心。但这个地方没地铁，交通是说不上好的。 当然，对老年人讲，地铁到不重要了，反正时间多，坐公交也很省心。



就说环境，是真的算差的。查了下数据：差不多面积，湖墅嘉园户数1750户，边上景上500多户，名城燕园 700多户。这个你能感受到了。花园绿化你去对比就知道了，一进小区就是乱糟糟的人，车。。。而燕园这种那你进去就能感受到差距。价格上也有明显差距的。我爱我家进去看下就知道了， 60多方的房子很多的，不是编出来的。


当然，话再说回来，不同的人看重点是不一样的。什么绿化环境，有些人是无所谓的，要绿化环境，边上运河边散步也一样的，人多，不怕，还喜欢，有烟火气。

姜峰

我来自斯里兰卡 发表于 2022-11-3 11:18
湖墅嘉园位置啥的我也不说了， 可能更靠近市中心。但这个地方没地铁，交通是说不上好的。 当然，对老年人 ...

燕园的位置不行。
湖墅嘉园交通方便，开车么，大关可以上高架，德胜也可以上高架，文一路可以进隧道。


地铁么，3号线有151，10号线有188，这几条主线公交都是零距离换乘。


湖墅嘉园比燕园好太多。
而且燕园的外立面太难看了，改天我拍个照片给你看。
绿化，这周边的小区，湖墅嘉园中央花园就是树林，全是香樟和桂花树。
一进小区，新鲜空气迎面扑来。


周边的这些小区位置和地段，和配套，都不如湖墅嘉园。
想当年，桥西这些房东2.5万入手时，当时湖墅嘉园就已经卖4万了。
只不过，现在炒的是次新房。所以次新房跌起来也狠，几万几万的跌。

但湖墅嘉园，2015年后涨也没涨，跌也跌不动，总不能和仓基新村一个价吧？

姜峰

假设500万预算：
想买新房的，可以选择勾庄和丁桥。
500万想住主城区，新房的预算是不够的，十年陈或许是个不错的选择。

这一波下跌，大家也看到了一些学区概念，绕城外概念，单价几万几万的跌。
而主城区的十年陈，涨时没涨，下跌也最多几千的波动。
毕竟十年陈，2015年前就这个价了。
桥西这些房东2.5万入手时，当时湖墅嘉园就已经卖4万了。
杭州的地段衡量，从未离开西湖。

就拿同年代的几个楼盘作个对比：世纪新筑、景上公寓、湖墅嘉园。
世纪新筑：离地铁口近，可以贵几千。
景上公寓：除了学区概念，位置、配套、公交出行，略差于湖墅嘉园。
论新旧，三兄弟彼此彼此。
论地铁口，世纪新筑最近。
不过呢，如果坐3号线的话，那还是湖墅嘉园方便点。
湖墅嘉园，到3号线有151，到10号线有188，到龙翔桥也是188，基本以车代步。
到小学和中学5分钟，到乐堤港和大悦城都是10分钟，位置是在正中间。
开车的出路也好，到大关匝道，德胜匝道，到文一路隧道，永远不会堵。
燕园已经在登云路了，相比前面三兄弟的位置又差一点。


申花和桥西的次新房，最近跌得比较多。
其实，刚需考虑自住，同样年代的房子，对每一项的配套的比较都是要斤斤计较的。
越热门、越网红，越要冷静的一项项比较下。
湖墅的地段要优于申花，好的不是一点点。

姜峰

燕园和景上，老人出门不方便，孩子上学也不方便。   公交不方便，地铁不方便，学校不方便。

湖墅嘉园，东小门就是公交站，零距离到延安路，到地铁站。
到学校也方便的多，就家门口。

姜峰

如果刚需考虑自住的话，这些配套，都是要斤斤计较的。
同样年代的房子，比位置、比地段、比配套、比上学、比出门偷懒不开车的方便。

qjdyqjdy

姜峰 发表于 2022-11-3 14:53
假设500万预算：
想买新房的，可以选择勾庄和丁桥。
500万想住主城区，新房的预算是不够的，十年陈或许是 ...

不如淘淘建国路朝晖路那块的，环城东路的翰林，檀香园也就这点价格。。看上去比湖墅嘉园还是高档很多的

我来自斯里兰卡

姜老师的很多思路我还是比较认可的。买房时候，其实不少人过于看重新旧了，我认为这些也很重要： 不能有太多投资的，或者出租的，楼盘户数多少，交通等也很重要。当然姜老师部分楼盘推荐我是不认可的。世纪新筑其实是可以的，人车分流，地铁口，就是户型差了点，也有个别小户型。湖墅嘉园是安置小区PLUS，差不少。

姜峰

我来自斯里兰卡 发表于 2022-11-4 15:52
姜老师的很多思路我还是比较认可的。买房时候，其实不少人过于看重新旧了，我认为这些也很重要： 不能有太 ...

比配套：周边的都不如湖墅嘉园。小区分二期，第二期的中间有中央大花园。
至于品质和小区环境，周边的几个小区可以比绿化、比配套、比出行方便，比价格。
越不是网红盘，越有性价比。

姜峰

相比网红盘近期房价下跌的报道，那“十年陈”的价格表现的很稳定。稀缺性：武林门3~4公里范围的“十年陈”电梯房的总数量是不多的。

十年陈都是小高层，相比现在的超高层还好一点，再仔细去比较小区绿化的树和草。
地段和配套：那“十年陈”性价比好太多了。

姜峰

现在的超高层太高了，还是“十年陈”的小高层靠得牢。

姜峰

2018年后暴炒的虚高的跌得多，
这几年没怎么涨的跌，也没空间可跌。
总体上，跌回一个合理的范围。
打个比方：一些地铁先行红利，暴炒几倍，幻想倒挂几万的都会打回原形。
毕竟供应量充足，而主城区各项配套好，交通成本低，这些年没地可炒的，这些数量不多存在稀缺，跌不到哪里去。
所以，要客观的看问题。 回避网红，象地铁5号线的绕城外、蒋村、申花、桥西、滨江都炒得偏高。
而3号线和10号线就没怎么炒，相对合理些。
回落后一个合理区间，达到一个平衡点，杭州地段从未远离西湖。

姜峰

10来年这样的外立面保持，已经是相当好的品质了，

地段也是一级棒，户型正气、方正、全明、南北通透。
小学、中学都在家门口，对于有孩子上学的太方便了。


后面的大厦是“乐堤港”和“绿地中央广场”，
入住率高、不炒，不代表就是“旧”，要自己实地去看看，比比。
中央大花园，象森林一样的大树林，空气清新。
运河边别的小区，比比外立面、比比绿化、比比地段、比比配套、比比性价比。
有图有真相，最重要的是停车也方便呀。小区全新的水管和全新的物业，且物业费不贵。

出小区全是核心景点，公园一个连着一个，可以说配套随便哪个小区拿来比。

姜峰

照片中后面的远洋公馆，价格你懂得。

荒木飞吕岩直

姜峰 发表于 2022-12-6 11:01
10来年这样的外立面保持，已经是相当好的品质了，

地段也是一级棒，户型正气、方正、全明、南北通透。

这个其实不如步梯老破小自己装修，老房子的电梯安全性堪忧。武林朝晖西湖边的老破小淘一淘不到两百万

姜峰

荒木飞吕岩直 发表于 2022-12-6 11:52
这个其实不如步梯老破小自己装修，老房子的电梯安全性堪忧。武林朝晖西湖边的老破小淘一淘不到两百万

说的对，电梯是小区最重要的一环，关系业主的人身安全。
这个小区电梯维修采用的是三方联合保障，拱墅区的电梯维保示范小区。

小区有专门的电梯维护群，响应速度快。

wtderek

这个简单，既然你这么想，那我出一套联合世纪新筑同平方的和你换锦绣之城的房子，每平方贴你两万五让你赚点，你肯不？