【算算】同地段的新楼盘和“十年陈”，差2万？

鱼阿鱼

首先新老小区品质物业等等都不在一个起步上，虽说锦绣目前成交没有10，但是保8没有问题，且锦绣基本没有挂牌量，贝壳为例，仅10套挂牌，典型的惜售，即使再后申花新房交付后，锦绣也能凭高赠送及海岸系高装标优点卖出高价。世纪新筑这种房子就不要拿出来比了，自己有消息的就知道，还有好多大户型顶楼在工抵的，4W5左右就能买进了。聪明人早在限价前卖掉老破大打新去了，就别臆想着旁边次新10W挂牌，你老破大能涨价了

姜峰

求是精神 发表于 2022-10-24 16:25
所以说这个东西没法去用一个价差来衡量了，8年前武林壹号六七万，周边的白马公寓也四五万了，现在武林壹 ...

80年代和90年代的老破小， 和2000年代~2010年的电梯房小区差得远。
2010年和2020年的电梯房，无非就是入户门庭做得奢华点，物业费高一点。


“入户奢华”，现在还有点新鲜感，看久了，实质也就是一个大草坪。

十年陈，可是茂密的香樟树和桂花树林。
“地段+面积+学区+价格”最满意的需求，要综合起来衡量。
10年后，高层电梯房的差距会越来越接近的。

姜峰

鱼阿鱼 发表于 2022-10-24 17:01
首先新老小区品质物业等等都不在一个起步上，虽说锦绣目前成交没有10，但是保8没有问题，且锦绣基本没有挂 ...

次新房，最受益的也就是2015年前后的这一批。

当时进价很便宜，现在出手挂得老高，自娱自乐涨了几倍，幻想着和新房倒挂很多。
勾庄已经告诉你，次新和新房的倒挂空间已经不大了。
所以，想诚心卖，就在十年陈基本上加2万差不多了。

我来自斯里兰卡

这么比是特殊比法了。一般没差别那么大的。桥西申花的房子看过去好了，5，6，7，8万都有，并仅仅是年份的原因。

姜峰

我来自斯里兰卡 发表于 2022-10-25 13:12
这么比是特殊比法了。一般没差别那么大的。桥西申花的房子看过去好了，5，6，7，8万都有，并仅仅是年份的 ...

申花5号线是条环线，到哪里都得转。

没有3号线和10号线直插市中心的好。

仲夏xxx

地段一样就拼质量了

姜峰

淘主城区大关路以内的2006年后的电梯小区，主要是要淘前房东装修的风格和保养的情况。（清爽的小区、清爽的装修）
这样的小区环境真心还可以的，大面积的香樟和桂花树，进入小区就能感觉到空气的清新。
周边有大量的社会停车场，小区内停停车也不难。




再看看丁桥的明珠街和建塘路一带的小区外围马路，来个客人停个车都很难。
丁桥和勾庄一套新房的总价也得500万上下，也就好看点草坪，象阅兰府、海德公寓到地铁口也远的。
离市区的又那么远。
刚需应该先去看看新房，再回头看看主城区大关路这一边的2006年后的电梯小区，真心不差的。
不仅地铁方便，公交也很方便，坐没几个站就到市中心了。
不要迷信什么新房，那么差的地段，总价却不低，风险不小，
现在很多郊区的新房，以为“入户奢华”，其实离铁路、高架、马路、机场都很近的。
而主城区毕竟配套成熟、生活环境好，生活成本低、孩子就学近，价格也不象学区房炒得那么高。






刚需买房要综合考虑的，“地段+面积+学区+价格”最重要，买个主城区称心如意的房子。

木村托腮

新房好卖的板块，因为限价接近市场价，所以受到买家认可，新房难卖的板块，很明显因为限价太高了，所以购房者不买账了。好了，那些高高在上的二手次新，接盘侠偶尔总会出现一个两个，但是量太少，所以成交价并不能等同于市场价，因为购房者并不买账

姜峰

沿运河步行到武林门轮船码头，实测距离3.76公里，用时35分钟。




沿途的景观随拍：

姜峰

求是精神 发表于 2022-10-24 16:25
所以说这个东西没法去用一个价差来衡量了，8年前武林壹号六七万，周边的白马公寓也四五万了，现在武林壹 ...

白马公寓是90年代的，和武林一号相差不是10年。
十年陈的定义，品质应该是2005年以后的电梯小区。

逆市涨停

很赞同，那么请楼主推荐几个“地段+面积+学区+价格”合适的主城区的小区吧

姜峰

距离武林门3公里多的距离，表达的是主城区房价的平稳性。
主城区范围内新的太贵， 主城区外围新的又不稀缺。
运河边还是有很多“十年陈”可以淘的，慢慢挑慢慢选。
主城区的各种配套好的没话说，生活真得很方便，很舒适。
对于刚需来说，同一地段，房价差3~5万，总价差300~500万。
反之，住绕城边去，长远来看，毕竟没有稀缺性。

姜峰

逆市涨停 发表于 2022-10-28 08:26
很赞同，那么请楼主推荐几个“地段+面积+学区+价格”合适的主城区的小区吧

鱼阿鱼

姜峰 发表于 2022-10-25 11:21
次新房，最受益的也就是2015年前后的这一批。

当时进价很便宜，现在出手挂得老高，自娱自乐涨了几倍， ...

勾庄价差不大，180的绿城，10%中签？

中山北路

楼主，5年的房和10年的房有差别的，但10年的房和20年的房差别就小了，20年的房和30年的房就没啥差别了，时间会抹平一切。

我来自斯里兰卡

姜峰 发表于 2022-10-31 12:17

在这一块区域，老破小之外，湖墅嘉园是属于比较差的。姜老师，擦亮眼睛啊！你真要买，还是考虑周边的景上公寓，再远点买名城燕园天阳上河。

湖墅嘉园好像属于回迁房性质的，年代也比较早，所以这个园区绿化真的很差，停车也难，户数也多，户型也杂，好像有50来方，结果就是人多，人一多就乱七八糟。和你上次推荐的世纪新筑也有至少半个档次的区别。

姜峰

我来自斯里兰卡 发表于 2022-10-31 20:10
在这一块区域，老破小之外，湖墅嘉园是属于比较差的。姜老师，擦亮眼睛啊！你真要买，还是考虑周边的景上 ...

位置和配套，湖墅嘉园最好。
其它几个达不到76楼的所列优势。
湖墅嘉园分二期，你说的是一期2003年。
二期是2006年。主力户型是139方和100方左右。哪有什么60多方，那个不是电梯的。
停车也是周边几个类似小区最好的，要自己现场了解下，别听中介忽悠。

姜峰

看抖音，现在很多限价5万6万的新房，都在铁路、高架边上。地段真得不重要了吗？非也。

姜峰

武林门3公里运河核心区域的十年陈电梯住宅总数量还是很少的。

燕园2010年交付，湖墅嘉园2006年交付，就差了4年。

燕园好在哪里？ 地段比湖墅嘉园差，配套更比湖墅嘉园差。

对照76楼比比，没什么比湖墅嘉园好的？不信拍小区的照片比比看。

价格还虚高，桥西整体的价格是虚高的，但桥西的地段和配套都不如湖墅的。

3号线是住房不炒， 5号线都炒高了。 实际上，5号线是条环线，不如3号线和10号线。

姜峰

武林门3公里运河核心区域的十年陈电梯住宅，总数量还是很少的。
现在很多新房，边上要么是铁路，要么是高速，要么是高架，要么是机场。
武林门3公里运河核心区域，安静宜居，配套也是最好的，这些年几乎没被炒过。
地铁5号线炒得最离谱，象桥西和申花都炒得虚高，供应量也大。
其实，桥西和申花，都不如湖墅。（只不过没空地开发了，所以没人炒了）
淘：主城区核心地段，稀缺的十年陈。
先看新房，然后去比较十年陈，从绿化、配套、户型、价格，综合去对比。
这年头，有些高估的离谱，有些明显的被低估了。