北京市高级法院汇编的《房地产新型疑难案例判释》（07年新版）中收录了一则此类案例。2005年3月，北京的刘先生通过一家房地产经纪公司购买韩先生一套未取得房产证的房屋，签订房屋买卖合同后，双方因其他问题发生纠纷，2005年4月刘先生起诉至法院，认为购买的韩先生的房屋未取得房产证，买卖不合法，要求法院确认房屋买卖合同无效。法院审理后认为：韩先生转让的房产未取得房产证，违反《城市房地产管理法》的规定，判决房屋买卖合同无效，返还定金。房产论坛,装修论坛,业主论坛3 @/ o+ m( |! r' a
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第二种意见认为房屋买卖合同有效。理由是，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，违反该条规定承担的是行政责任而不是民事责任。应理解为违反该规定不发生物权的转移，而买卖合同是一种债权，标的物所有权是否转移对合同本身的效力并不产生影响。房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，买卖行为应受法律保护。如果认定为无效合同，则不利于保护当事人的合法权益，不利于维护正常交易秩序。
从最高法院汇编的案例选和近年法院审判实践来看，这种观点在司法界得到大多数法院的认可。最近北京市朝阳区法院审理了一起这类案件，买方付先生和卖方蒋先生于2007年2月3日签订一份二手房买卖合同，之后双方又签订补充协议，约定如卖方蒋先生不能交付房屋，则自2007年4月1日起至实际交付房屋之日每天支付220元的滞纳金。在履行房屋买卖合同过程中，蒋先生以房屋没有取得产权证为由悔约不再卖房，原告付先生起诉至朝阳区人民法院，要求卖方蒋先生履行房屋买卖合同。法院审理认为，蒋先生从开发商处购买了诉争房屋后，享有该房屋的所有权，可对该房屋行使占有、使用、收益、处分的权利。蒋先生将该房屋出售给付先生，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效,双方均应当严格履行合同内容。判决卖方蒋先生按照合同约定向买方付先生交付房屋，并按合同约定支付违约金。 新浪乐居论坛1 F! g9 M0 M4 I
此案的判决结果依法维护了买方的利益，对于近期因房价上涨而导致卖方悔约的行为也是一个警示。新浪乐居* x ], x$ Q) o& c
但是，目前对这类问题没有明确的法律规定和司法解释,不同法院对这类案件的认识和处理也不一样。即使这类房屋买卖合同被认定有效，购买未取得房产证的房产仍然存在很多风险，购买此类房产一定要慎重
楼主: 灰太狼老婆
楼主
发表于 2010-3-1 22:09
