对云顶财务问题的剖析（对应于儒商的征询答复）

salong

通过儒商与业委会的沟通，大家知道了很多内幕的信息，其实这些信息都有及时披露的必要，为何不披露，并不做解释的原因已经很清楚了。尽管业委会和物业在业主提出质疑后，作了事后补救措施，但是部分修饰后的内容与原先披露的信息存在了较大出入，这是掩盖不了的事实。儒商并没看到过业委会和物业当时在实名网和物业橱窗里公开的资料内容，所以也无法作进一步的征询，因此由我来作解释，希望能让大家理解公开财务信息，对督促业委会工作、促进云顶摆脱困境是有帮助的。

儒商：【关于代表一些业主对业委会几项工作的征询答复】 http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-3399060-3-1.html

一。关于巨额折旧费用的问题：
问：从09年12月开始出现的折旧费，截止到今年3月份合计有100万之多（每月有接近24万），一年下来接近300万，远超过业主缴纳的物业费。这是什么巨额资产产生的折旧？为什么以前没有现在有了？

答：小区资产折旧是业委会对小区收到的物业费及欠费做的税务筹划处理，简单的讲就是收到的物业费及欠费可以用折旧费来充抵税收。折旧项目是小区的房产，折旧是为小区省钱，折得越多，小区的物业收入可以抵充的越多，税就可以少缴或免交，合法合理。小区是自09年10月开始提取折旧，“评估原值”是那时业委会为小区物业购买保险时，保险公司做的“评估原值”，折旧费每月是24万。从这届业委会开始，很多地方需要用到正式发票，例如：物业费，这样必须向税务机构购买发票，大家知道只要一买税收发票，征税就成为必然，这个和企业性质关系不大。目前业委会就用折旧下来的资金来抵扣这些税收，这样为小区节省了税收。

这个说法不合理，整段文字的描述非常隐蔽，粗一看还以为业委会要交税呢（“从这届业委会开始，很多地方需要用到正式发票，”）。实际上纳税的主体和资产折旧的权益人是2个不同的实体，究竟是谁向税务机构购买发票？为此我回家看了最近拿到的物业费发票，原来是千翔物业开具，而不是业委会开具的发票。为何故意要将纳税主体进行隐喻，其实很有文章可做。接下来我不懂了：
业委会非经营单位，何来交税一说？评估的是什么资产？评估原值是多少？，小区房产的所有权是千翔的吗？千翔物业有资格拿这些资产的折旧来抵扣他的营业税收吗？

根据《杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）》杭价服〔2005〕307号文件中第十四条第五款规定：物业服务企业的折旧费是指：【物业管理企业实施管理必备的固定资产折旧】； 那么我问一句：小区的房产是千翔实施管理必备的固定设备吗？税务部门允许张家的资产折旧给李家的吗？一年300万的折旧费都与物业费收入相当了，如此抵扣合法吗？我们讨论的是小区的收支帐目（报表），不是物业公司的企业损益表，或企业的资产负债表。折旧是不能体现在收支账目表里的。
有还不明白的可以看一下XX华庭业委会2008年12月向专家咨询的答复：
http://blog.sohu.com/people/f21332151!f/123423264.html


二。关于南源科技的故事

成立才2个月，注册资金仅30万的南源科技顺利入主云顶的水泵改造项目，原来有这么跌宕起伏的故事，着实让我等扼腕惊叹。故事编的再离奇，终究无法掩盖其暗度陈仓的踪迹。

首先：根据物业张经理介绍，09年10月3日下午2：30分，小区物业张经理接到业主电话，1号楼水泵故障整幢楼停水。当即电话水泵安装单位“上海连成”要求紧急抢修，但是对方回答确实找理由推诿，无法在1-2天内提供服务，无奈张经理联系了国内其他各类泵业单位共8家，没有一家可以提供检修。直到联系到第九家，就是目前的南源科技后，唯独是他们愿意接小区这一抢修项目，并在第一时间开始了抢修。所以，选择南源的选择实际上是处于问题的紧迫性，客观上类似“挂急诊”的原因，唯一的选择。找到南愿科技确实是随机的，至于是“跳槽人员”是在之后的工作中才知道。

现在终于明白了南源科技实际上是“上海连成”的跳槽人马，于2009年8月14日注册的一家公司，注册地离云顶不过20分种的路程。呵呵，上海连成的人马不在上海却在云顶附近注册了一家水泵服务公司，1个多月后，云顶的水泵坏了，这个’随机”也是很”凑巧”的哦。张林根经理却说联系到第九家才是南源科技，实际上这些人老早就已经潜伏好了，并早就在云顶活动了，云顶的水泵也不是从09年10月3日下午2：30才开始坏的，早就有故障在维修的，怎么可能到最后才想到天天在打交道的“连成子弟兵”呢？张林根的话语漏洞百出，不符合常理。话讲回来，张林根不认识“连成子弟兵”，业委会的同志总应该认识的吧？

“通过调研他们实施过了“杭二中”同类项目、富阳某“五星级”宾馆同类项目，更重要的是“南源科技”在实际的维修中承诺了“出故障1小时内现场”的服务，而在实际工作中都一一做到了。"

从考察这些项目的时间点计算，南源科技成立才二个月不到，不可能是南源科技自己名义下的项目，最多也是上海连成的“舶来品”，为何要拿这些项目来唬人？

“所以：南源科技的选择是在发生水泵突发事件后的必然选择，是在没有施工单位后的无奈选择，是在大泵业单位需要提出整体置换下而出现“南源科技”这类适合云顶的单位后的实在选择。"

实际上是因为“连成子弟兵”的存在，自然会把业务拉到自己的公司（南源科技）去做，不然他们成立公司干吗呢？你想同样的一班人马为什么在“上海连成”就不肯做，在南源科技就可以做到1-2小时响应呢，到底有没1-2小时响应可以让业主来监督的么。所以不是能不能及时响应的问题，而是有没油水的缘故，你如果是生意人的话，应该很能了解这些猫腻的。

关键是有些人欲盖弥彰的故事，实在让人觉得此地无银三百两！

三．南源科技的高价水泵：

“至于价格，南方泵业的价格是“单产品销售价格”，而业委会公布南源科技的价格是“工程造价”，包括了安装工人的工资,水泵的拆和安装及安装配件,调试还有维保两年的售后服务。”

那么现在变成了4个价格(南方泵业品牌的水泵)：

取自云顶公告橱窗栏的价格：
CDL16-8 ,单价8800/台， CDL4-14，单价6200/台；另外再加2000元的安装调试费；再加开票税金2000元。
张林根报给儒商的价格：
CDL16-8 ,单价6300/台， CDL4-14，单价5750/台；已经包含安装调试费用和2年2小时维保费用。
南方泵业的销售价格：
CDL16-8 ,单价4988/台， CDL4-14，单价2535/台；
包含的服务为南方泵业公司的公开服务承诺：
1、质量保修：按国家规定对机电产品的质保期为一年。在质保期内，用户将享受无偿服务，终身有偿服务、长期提供配件。
2、售后服务承诺：已设办事处地区城内十二小时，省内二十四小时、省外四十八小时、交通闭塞地区七十二小时到达处理。
厦门蓝博的裸机报价：
CDL16-8 ,单价4172/台， CDL4-14，单价2121/台；不含任何服务价格。

首先：南源科技的2年维保究竟是免费维保，还是收费维保都没有约定清楚，而南方泵业公司的维保就写的很清楚：一年内无偿维保，终身有偿维保，各位看清楚了没有，哪个维保更优惠？说到底，南源科技的维保也是拿到南方泵业去维修的，这根本不是天上掉下的大饼哦。
其次：云顶公告栏上的价格和张林根报给儒商的价格为何出现2个版本，为何做了下调？实际支付究竟以哪个为准，我们就不得而知了。大概就只有南源科技知道怎么回事了。
第三：从一种水泵的4个价格看，云顶的业主实实在在的作了一回冤大头，一台水泵经过安装调试及国家规定本就应该有的售后服务，身价翻了一倍，居然要超过商品的本身价格，这不是太离谱了吗？如果说这是“挂急诊”的价格，那么云顶后续的水泵改造项目是不是也要按照这个“趁火打劫”的价格呢？估计只有凭业委会的良心做事了！



四．物业费收入躲猫猫的故事：

问：在2009年4-10月的报表中显示物业费收入：1856408；而在2009年4-12月的报表中显示物业费收入：1386603，9个月收到的物业费居然比7个月收到的物业费少47万，事实上仅09年12月的物业费收入就有63.8万，合计少了100多万，到哪里去了？请说明原因。
答：4-10月份显示的物业收入1856408为实际现金收入，但是当时的记账没有区分欠费、当期应交、下月预收这三项明细。在财务监督小组的提议下自11月开始将整体收入分成当期应收和预收，合计后的100万（实际98.71万）在6月份的负债表里作为预收款科目中体现了。”

这里有2个问题：首先【费用收支明细表】仅是以现金出入为依据的流水账目，只反映当期现金账目的结余，不是企业的资产负债表和损益表，有应收收应付、预收预付、待运和存货的概念，其次，即便去年12月底躲猫猫的预收有98.7万，那也不应该在今年6月的负债表里仍然作为预收款来体现的，反问一句：去年预收的钱到今年6月底还是预收吗？今年1-6月就没有增加预收款了吗？这里后续弥补的痕迹不是太明显了吗？

五．关于财务数据公开的要求

问：财务报表应当用清晰的版面在网上予以公示，便于外地业主上网了解情况；同时张贴在物业门口的橱窗里，满足不上网的常住户看到物业费使用情况。

答：主要报表目前已在物业报栏上公布，也在“实名论坛”公布（报备手续已上报浙江通信管理局,等待批复,目前暂时无法登陆,）。个人觉得不适合在口水论坛公布，例如一些税务处理等是不适合的。业委会已经决定外地业主只要有需要，在履行一些必要的手续后，可以获取电子版、或到直接到业委会查询。


国家物业管理条例第37条规定：物业管理收费可分为酬金制和包干制。实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布。实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

这是国家法律法规赋予业主的基本权利，业委会去年4月曾经也有决议约定，每月6日向业主公开财务数据，为何现在有这么多条条框框，人为制造种种障隘，究竟有什么目的，反问一句：如果实名网搞不好，是不是就永远不要公开了？

六．关于高价反光漆的故事：

问：请教FJJ一个关于反光漆价格的问题
市场上有品牌的专业反光漆（上海永固牌）只要25.8元/斤，业委会买进来要7000元（175元/斤）这件事是真的吗？假如是真的，好像听你们说过是小林在淘宝上买的。可不可以叫小林把在淘宝上交易单截图发上来给大家看，或者告诉店铺的名字以及反光漆的牌子行吗?

答：我查阅了相关财务凭证，附件上有发票及摘要，根据这些凭证提供下列资料：
1.反光漆的品牌是“运辉”，由温州瑞安运辉科技公司出品，每罐净量0.6公斤。
2.7000元除40罐得出的175元一斤的概念和“永固牌”25.8/斤无法比较。首先规范总量都是公斤，我实际查看了一个还没有用完的罐，上面清楚标注的重量是0.6K，其次，7千元价格是包括运费、税收、辅料（底漆）、并买40罐送10罐优惠总价。我去掉了运费、底漆辅料费、开发票税后，大约在77元一斤。上海永固牌的报价不可能报“斤”，必定是公斤。

在这个高价反光漆上，云顶的业主当然也做了一回“62”，一贯来只买贵的，不买对的处事作风又一次得到淋漓尽致的体现。
1.在业委会披露的信息中清清楚楚写着：3月份采购反光漆7000元（40斤*175元），现在怎么变成40“罐”了。上海永固牌的反光漆价格大家可以到淘宝上去看，3公斤装的155元（这是最高价格了）。至于永固牌和运辉牌究竟哪个产品好，我想大家自己去网上百度一下就一目了然。
2.这里要讲明的不是说要追究当事责任人，云顶这种高买低卖的事情多了去了，而是想告诉那些一味“为了支持而盲目支持”的人，这个世界不是真空的，屁股决定脑袋，最终受害的还是广大业主。

七．关于什么可以公开什么不可以公开的说明 我在想，既然大家有误解，而且有些误解只要一句话可以讲清楚的，为什么就这么难开口呢？无非是底气不足，或者有猫腻。象高价水泵的传说一直在网上发酵，有业主也提出来是否把【华庭1栋、2栋的生活水泵维修协议】拿出来晒晒，让大家目睹一下那个神奇的价格。呵呵，我尽管有，但是总要业委会自己来揭这个头盖比较妥当吧。对了，儒商先生，您觉得是否可以把这个水泵维修协议公示一下吗？我看过了，不会有税务麻烦的。上面清楚地标明：另加税金2000元！呵呵。

八．本来还委托儒商弄清楚另外几个问题的，但是没有结果，留待下回再说吧。

1.业委会去年在大门口建了一个小菜场，后来因为是违章建筑被拆除了，前后花了2万多，按照信息披露制度这笔费用应披   露的，但是没有披露，而且查账也没发现，这是为什么？

2.业委会在2010.1.17的会议纪要上决定添置一台复印机。有否新买过一台复印机，这笔帐体现在哪里？

我非常幼稚的在想，这钱莫非是业委会个别人或热心业主捐赠的？

九．总之，没有儒商的付出，真相就不会这么清楚，而且在我与儒商的多次交流沟通中，发现儒商不愧是一位热心、认真、执着、理性的业主，始终坚持以不偏不倚的立场，做好与业委会的沟通工作，尽量将问题的原貌如实反映给大家，供大家客观的评价。这对所有的人都有一定的帮助，再次感谢儒商。 十。4、5、6 三个月的财务信息还会公开披露吗？什么时候请儒商再出面问问？看看还有什么可以继续爆料的！

salong

希望对我的观点不认同的人，能举出实例和数据来批判，我的数据都是来自实名网和云顶公告栏中，有许多是热心业主提供给我的，在此一并表示感谢。
另：如有业主对我引用的数据有怀疑的，可以站内短信给我，我会把相关证据发到您的邮箱。

15楼主

敬佩！
看salong这些人总能写出有理有据的东西,说起话来堂堂正正，虽然有些观点并不完全认同，但敬佩这些人的人格，看那些人做的事根本没办法和salong他们做比较。

15楼主

小区很需要这样的邻居，很同情他们！

salong

虽然有些观点并不完全认同15楼主 发表于 2010-7-28 21:11

欢迎批判指正！

雁荡居士

我是说嘛，沙龙亲自出马的话，会“看把个业委会给累的！”
沙龙可不是能随便被唬弄的哦，即便花十天半个月再重新修饰。

15楼主

salong:欢迎批判指正！

我有以下问题，不知道怎么样理解才能算是对的，所以请沙先生回答。比如这一次“钱，货”废时徒费时的会晤，意义是什么？钱说意义在于：一，拉近业主和业委会的距离二证明了亲自到现场质疑比在论坛上你一句我一句有效。请沙先生告诉我们能看出这两项意义的秘诀在哪里？因为商先生说像“这样的会晤形式是特例而不是常态，”换句话说这种对话是空前绝后的一次会晤，这是拉近了还是拉开了距离？
如果像商先生说的那样证明了“亲自到现场比在论坛上你一句我一句有效”怎么在他带着你的问题刚刚“废时徒废时”了，你怎么又提出这么多的质疑，到底是有效还是无效。或者说到现场和不到现场统统的无效。
还有商先生说：“至于涉及某笔账的真假，用途、必要性更不在我的征询范围。”这好像是你和所有业主都必须了解的根本问题，否则记账查账质询搞这么热闹干什么？
希望沙先生给予解释。以减少或消除极少数人的错误认识。

云梦

心魔即魔，戴着墨镜看世界，满眼灰暗。

salong

“废时徒废时”了，你怎么又提出这么多的质疑，到底是有效还是无效。或者说到现场和不到现场统统的无效。
15楼主 发表于 2010-7-29 09:22

儒商跟业委会的交流沟通，才有这么多精彩的故事，看了这么精彩的故事，才有对故事情节的了解。这是儒商的作用。
结局其实已经很清楚了，错的就是错的，没看明白的可以再看一遍这个故事。
对聪慧的人来讲这是没有悬念的结局，对IQ比较低的人来讲，估计还没有看明白。
比方说对一年300万的折旧费用，即不合法也不合理，人家遮遮掩掩的回答不了的事，一定要人家出面来承认，也不用指望了，可国家税务部门可不是由你说了算的。
再比方讲高价水泵从2500的价格涨到6200还要外加2000元的安装调试费（4台），人家会说雷迪森里的2.5元一瓶的啤酒还要卖到25元，有本事您来业委会干干，我CAO,我还是抓紧时间去赚点外快，好交物业费，指不定那天物业费又涨了涅！

salong

心魔即魔，戴着墨镜看世界，满眼灰暗。
云梦 发表于 2010-7-29 14:06

不错，偶带着眼镜看清楚了这些灰暗，这个世界有灰暗的地方，也有光明的事物，这是客观存在的，不是眼镜的错。
假如，您认为我的观点是错误的，请提供一些数据来，让我也灰头土脸一下。就像那次木塑栏杆的造价风波，又拍照取证，又夜半测量，附上仔细到小数点后2位的价目表，让我等心服口服，谣传自然灰飞烟灭，业委会扬眉吐气，凯旋而归，在群众中威信大增，名扬千史，让我等脸面扫地，不得翻身，这多爽啊！

云顶～～

楼上的可真能说事啊……

佳音

不错，偶带着眼镜看清楚了这些灰暗，这个世界有灰暗的地方，也有光明的事物，这是客观存在的，不是眼镜的错。
假如，您认为我的观点是错误的，请提供一些数据来，让我也灰头土脸一下。就像那次木塑栏杆的造价风波 ...
salong 发表于 2010-7-29 15:57

您不论戴墨镜与否您的眼睛都是敏锐的！您关注云顶事务的心事阳光的。而有的人不论戴眼睛与否他（她）的心是灰暗的！所以他(她）不会看您讲的是否事实，也不愿意您用数据、图片、云顶的现状来说明问题。您也看的见这些专业吹吹打打的人（不包括儒商先生等热心的业主）从来就没有拿出什么数据、图片来反驳您。只是干巴巴的不阴不阳的几句充满自己的灰暗心理意念的什么“比喻”啊、“修饰”啊。是啊，您问的很好，我们也在等这些只会干嚎的人士那些事实来反驳您。他（她）们做不到！您和儒商先生等业主我们都很佩服。用了大量的时间和精力、亲身亲力的了解云顶实情，为云顶献计献策。儒商先生有的观点与我们相左这很正常，我们也理解。我们坐看云顶已有五个年头了。我们看到的是云顶的大环境：荒草破竹、干枯水景、死树破栏、没有自行车库等。您们从细处具体事务的实处关心云顶。这一切都不矛盾。我们非常感谢您们！

银湖闲居

  本人上财务出身,也就其中的固定资产折旧提点看法

    固定资产因为价值价高,使用年限长,所以购买时不是一次作为费用,而是按一定使用年限或方法提取折旧费用.举个很简单的例子,某企业2009年有100万现金收入,2009年买了汽车花费20万(可用10年,报废时没残值)这样,每年就提2万折旧费(2009年也提2万元折旧费).但这2万折旧费在提的时候,是不需要花现金的,因为买车的时候20万已经花了.假设这家公司没有其他花费,这样到年底,公司的现金余额是80万(买车花了20万),但公司的利润是100-2=98万;2010年公司同样收入100万现金,没有其他付钱的花费,这样,2010年现金余额是80(2009年的现金余额)+100万(2010年收进的现金)=180万,利润是100-2(2010年的汽车折旧费)=98万

所以,儒商先生得到是一个非常含糊的答案

物业如果因为自己避税,多提折旧(假设这些固定资产物业可以提取),也会使以后的新的物业公司没有折旧可提的情况出现,也损害了后续物业公司的利益.并且多提折旧,无非也是因为利润多,才需多点费用冲帐用

邻里互关

  本人上财务出身,也就其中的固定资产折旧提点看法

    并且多提折旧,无非也是因为利润多,才需多点费用冲帐用...
银湖闲居 发表于 2010-7-29 23:09

如果利润多，还是应该给大家降点物业费为好。

逸蝶

心魔即魔，戴着墨镜看世界，满眼灰暗。
云梦 发表于 2010-7-29 14:06

我觉得楼主说的很有道理，为什么这么说人家？你有理就反驳啊

逸蝶

物业费是不会降的，估计接下来人家还想涨呢。

柳叶12

逸蝶业主说得很对,如果你有道理可以在论坛上反驳,让大家评判.用你的道理给大家搽亮眼睛.
说"心魔即魔，戴着墨镜看世界，满眼灰暗。"还不如讲点道理有用.

salong

  物业如果因为自己避税,多提折旧(假设这些固定资产物业可以提取),也会使以后的新的物业公司没有折旧可提的情况出现,也损害了后续物业公司的利益.并且多提折旧,无非也是因为利润多,才需多点费用冲帐用银湖闲居 发表于 2010-7-29 23:09

企业买汽车，汽车折旧，冲抵利润，合情合理，因为汽车的所有权是这家企业的；
云顶的房产，房产折旧，物业有权提取折旧吗？云顶的房产所有权是物业的吗？国家税务部门是吃干饭的啊？要是这样可以的话，我的公司还想把我孩子买的别墅也折旧进来，摊入成本呢！
其实，这些问题都是表面的，关键是要明白，当家的为什么要这么做帐，为什么要一年摊入300万的折旧费用？

佳音

逸蝶业主说得很对,如果你有道理可以在论坛上反驳,让大家评判.用你的道理给大家搽亮眼睛.
说"心魔即魔，戴着墨镜看世界，满眼灰暗。"还不如讲点道理有用.
柳叶12 发表于 2010-7-30 08:49

是的，这些人应该向沙龙先生学习拿数据、图片、和事实来讲道理！我们等着呢！

佳音

13# 银湖闲居 非常感谢您对大家进行财务方面的知识教育。 。业委会应该请像您这样的即不会骂人、羞辱人，有不会拿了几个破词炫耀自己的，有真才专业知识的讲道理的人来给云顶的业主上上课！