房子的供不应求不足以支持房价

一壶

最近，贷款政策变化，大家有很多争论。有不少人认为，城市的房子还是供不应求，尤其是杭州。 我没有仔细分析，或者从量化的角度讨论，这里也已经有许多专家，不能班门弄斧。但是我们还是需要解释这些问题才能以供求关系的观点支持：如果以供求论，前些年的的供应更加少，房价却是现在高的多，香港的房子供求变化没有那么快，房价却可以在短期内，跌60%。显然，仅仅以供求论房价是不够充分的。 我的理解是，房子既要看到它是生活用品，也要看到它是投资品，有双重性，即使以房地产的大量贷款的比例，房地产商的自有资金可以低到20%以下。个人买房也可以有8成的按揭。房子具有强烈的金融产品的特性。 在近期会产生强烈变动的时期，尤其要回避风险。供求关系不能支持房价。不充分的论证可能会带来很大的风险。

[此贴子已经被作者于2004-5-8 15:04:58编辑过]

lcm

同意。 现阶段风险大。即使能负担高房价，也要考虑清楚。

三宅一生

有道理，如果照楼主的看法，那么银行的按揭政策对楼市的影响重大，房价能不能降，会不会降，很大程度上要取决于按揭政策了。

一壶

以下是引用三宅一生在2004-5-8 15:09:14的发言： 有道理，如果照楼主的看法，那么银行的按揭政策对楼市的影响重大，房价能不能降，会不会降，很大程度上要取决于按揭政策了。

我的结论是以供求支持房价不成立。 证明要跌，那还要更加充分的论据。但是，我相信贷款政策是重要的决定因素。是不是贷款收紧就一定跌？还要看有没有其他资金的口子流入，往往在收紧的前期，经济惯性继续上涨，我相信，如果这样，后面政策会继续。上面这个态度是非常明确的。 这点也可以说，现在房价回调的可能性已经非常大了。可能性的话是比较好说的。

[此贴子已经被作者于2004-5-8 15:44:31编辑过]

adams0520

以目前的房价不可能跌去很多！所以还是早点买，到时候假如跌了也是最高价跌50%，现在买还是没亏很多！而已还可以享受这几年的时光，何况跌了也会再起来，也不太会跌50%那么多！

hihi

以前的杭州是杭州人的杭州， 现在的杭州是全中国人的杭州！！ 这也是本质的变化！！

zhh109

以下是引用hihi在2004-5-8 16:14:12的发言： 以前的杭州是杭州人的杭州， 现在的杭州是全中国人的杭州！！ 这也是本质的变化！！

别在这里自我感觉良好了,傻冒!

wubi6667

问楼主两个问题： 为什么香港楼市暴跌之后，市民没有大规模破产而导致经济崩溃？ 为什么中国个大城市没有发展中国家普遍存在的贫民窟现象？

摸摸

以前你没觉的肉贵是你根本买不起肉，买2斤肥鳔也熬油了。 现在你觉的肉贵是你想买肉了，这证明你的收入水平提高了！ 生活水平最终决定房产价格！

wubi6667

以下是引用方程式在2004-5-8 16:58:20的发言： 好好理解一壶的文章，会对你有好处的！

兄弟你能看懂我的问题吗？

一壶

以下是引用wubi6667在2004-5-8 16:47:31的发言： 问楼主两个问题： 为什么香港楼市暴跌之后，市民没有大规模破产而导致经济崩溃？ 为什么中国个大城市没有发展中国家普遍存在的贫民窟现象？

你的问题比较大，我不太懂，请指教。 就具体的范围而言，我们讨论限制在供求关系与房价的关系的范围就比较好讨论，况且，我们只是下了，仅仅凭供不应求就认为房价不会跌是不成立的结论。 现在确实有比较不好的信号，也非常现实的关系到大家的资产的风险。所以讨论这个问题。 方程式是银行方面的行家。论坛里也对现在的情况有许多预警，比如这里的版主。 香港的制度是比我们先进，同样的情况，大陆就有可能出现崩溃，房地产是老百姓最大的资产，房地产市场出现问题，设及面一定会非常广。 中国有大量的贫民，我们在南方，在中国最富裕的浙江，在城市。在北方的城市有大量的失业人群，尤其在农村是存在着非常贫困的人群，社会对他们的剥削到了非常严重的地步。我对进城工作的农民非常理解，对他们的困难有强烈的体会。 中国危机的达摩克斯之剑始终悬挂着。

jediz

不谈政治，我认为固然供求关系对房价有影响，但贷款的变动是最有可能导致房价下跌的，然而这样导致的房价下跌并不能使大多数人就此解决住房问题（贷不到款或利率太高），有空闲资金的投资者倒是可能在房价低位时大量买入。虽然房价会起起落落（自然规律，万物皆如此，老美也有它落的一天，只是还不是现在），长远来看房价还是会不断升的，最后总的趋势还是有钱的越来越有钱，没钱的总是起步艰难。

potato

想买的人确实有很多，但能买的人确实不多

我来说两句

供求关系影响价格，供大于求，价格上涨；供小于求，价格下跌。供给在不断地变化，需求也在不断地变化。房地产供给是有形的，可准确预测的，房子建了，供给就有了。购房需求却是无形，是受许多因素影响的，可以在某个因素的影响下迅速发生变化。 按揭政策推出后，原来不具备购买力的人迅速地成为具有购买力的人，需求迅速地暴涨；同时刺激了投机需求暴涨；而且原来并不急着改善住房条件的人，在这种情况下也加入了购房，如此政策的影响产生的多股需求汇集在一起，造成了需求的剧烈暴涨。但供给却无法实现迅速地暴涨，因为建设有周期。结果短时间内就形成了需求大于供给，导致房价暴涨。 反之，如果政策发生变化，需求也可以在短时间内迅速暴减，原来具备购买力的人变得没有购买力；投机者退出，投机需求减少；想改善住房条件的人推迟购买，需求也减少，如此需求暴减。结果短时间内需求小于供给，导致房价暴跌。 现在的形势就是需求暴减前夕，就等新政策的出台。

wubi6667

以下是引用一壶在2004-5-8 18:05:57的发言： [quote]以下是引用wubi6667在2004-5-8 16:47:31的发言： 问楼主两个问题： 为什么香港楼市暴跌之后，市民没有大规模破产而导致经济崩溃？ 为什么中国个大城市没有发展中国家普遍存在的贫民窟现象？

你的问题比较大，我不太懂，请指教。 就具体的范围而言，我们讨论限制在供求关系与房价的关系的范围就比较好讨论，况且，我们只是下了，仅仅凭供不应求就认为房价不会跌是不成立的结论。 现在确实有比较不好的信号，也非常现实的关系到大家的资产的风险。所以讨论这个问题。 方程式是银行方面的行家。论坛里也对现在的情况有许多预警，比如这里的版主。 香港的制度是比我们先进，同样的情况，大陆就有可能出现崩溃，房地产是老百姓最大的资产，房地产市场出现问题，设及面一定会非常广。 中国有大量的贫民，我们在南方，在中国最富裕的浙江，在城市。在北方的城市有大量的失业人群，尤其在农村是存在着非常贫困的人群，社会对他们的剥削到了非常严重的地步。我对进城工作的农民非常理解，对他们的困难有强烈的体会。 中国危机的达摩克斯之剑始终悬挂着。 [/quote] 香港楼市暴跌而没有导致经济崩溃的主要原因是，当时投资性购房占到了绝大部分，当时香港首付基本上在一到两成，甚至到零首付，所以一则亏的不是保命钱，二则本来投入并不多，负起来也就伤不了根本。楼主拿富裕社会的香港来说事不恰当，因此有此一问。 中国为什么没有贫民窟？其实世界上很多国家的老城区有很多的贫民窟，比如印度的德里，因为旧城改造的成本太大，而中国正在进行大规模的旧城改造，是中国的政府比其他发展中国家更有钱，更能干？其实钱就出在中国的富裕阶层的头上，其中之一就是通过卖给能买的起房的富裕阶层低性价比的房子来实现财富的转移，这种现象在中国比比皆是，比如最初的手机和现在的汽车。其实在这个论坛上无论立场如何，都是杭州这个社会中收入中上阶层的。大多数人买不起房子的，根本就懒得来喊了。这样一来资金就有效的流转起来，政府也能做很多事了。最近听说广州购房又可以入户了。其实政府希望如何是很清楚不过的事情。所以期望政府某些经济杠杆使得房产价格降低乃至萧条是与虎谋皮之事。 楼主抛开了供求关系这个市场经济的最基本原则，实际上就是估计某些非市场因素占主导来影响房市。那么就应该了解政府究竟怎样想。因此有此一问。 当然去年下半年到今年上半年杭州房价，特别是二手房市场出现的不正常现象是值得警惕的，但是房市的长期趋势不会变。

wl8

以下是引用jediz在2004-5-8 18:39:42的发言： 不谈政治，我认为固然供求关系对房价有影响，但贷款的变动是最有可能导致房价下跌的，然而这样导致的房价下跌并不能使大多数人就此解决住房问题（贷不到款或利率太高），有空闲资金的投资者倒是可能在房价低位时大量买入。虽然房价会起起落落（自然规律，万物皆如此，老美也有它落的一天，只是还不是现在），长远来看房价还是会不断升的，最后总的趋势还是有钱的越来越有钱，没钱的总是起步艰难。

同意之至！

糯米莲藕

以下是引用wubi6667在2004-5-9 1:07:50的发言： 香港楼市暴跌而没有导致经济崩溃的主要原因是，当时投资性购房占到了绝大部分，当时香港首付基本上在一到两成，甚至到零首付，所以一则亏的不是保命钱，二则本来投入并不多，负起来也就伤不了根本。楼主拿富裕社会的香港来说事不恰当，因此有此一问。 中国为什么没有贫民窟？其实世界上很多国家的老城区有很多的贫民窟，比如印度的德里，因为旧城改造的成本太大，而中国正在进行大规模的旧城改造，是中国的政府比其他发展中国家更有钱，更能干？其实钱就出在中国的富裕阶层的头上，其中之一就是通过卖给能买的起房的富裕阶层低性价比的房子来实现财富的转移，这种现象在中国比比皆是，比如最初的手机和现在的汽车。其实在这个论坛上无论立场如何，都是杭州这个社会中收入中上阶层的。大多数人买不起房子的，根本就懒得来喊了。这样一来资金就有效的流转起来，政府也能做很多事了。最近听说广州购房又可以入户了。其实政府希望如何是很清楚不过的事情。所以期望政府某些经济杠杆使得房产价格降低乃至萧条是与虎谋皮之事。 楼主抛开了供求关系这个市场经济的最基本原则，实际上就是估计某些非市场因素占主导来影响房市。那么就应该了解政府究竟怎样想。因此有此一问。 当然去年下半年到今年上半年杭州房价，特别是二手房市场出现的不正常现象是值得警惕的，但是房市的长期趋势不会变。

分析得有理透彻

维维豆奶

你以为外地的人和你一样想法？

麦兜

以下是引用wubi6667在2004-5-9 1:07:50的发言： [quote]以下是引用一壶在2004-5-8 18:05:57的发言： [quote]以下是引用wubi6667在2004-5-8 16:47:31的发言： 问楼主两个问题： 为什么香港楼市暴跌之后，市民没有大规模破产而导致经济崩溃？ 为什么中国个大城市没有发展中国家普遍存在的贫民窟现象？

你的问题比较大，我不太懂，请指教。 就具体的范围而言，我们讨论限制在供求关系与房价的关系的范围就比较好讨论，况且，我们只是下了，仅仅凭供不应求就认为房价不会跌是不成立的结论。 现在确实有比较不好的信号，也非常现实的关系到大家的资产的风险。所以讨论这个问题。 方程式是银行方面的行家。论坛里也对现在的情况有许多预警，比如这里的版主。 香港的制度是比我们先进，同样的情况，大陆就有可能出现崩溃，房地产是老百姓最大的资产，房地产市场出现问题，设及面一定会非常广。 中国有大量的贫民，我们在南方，在中国最富裕的浙江，在城市。在北方的城市有大量的失业人群，尤其在农村是存在着非常贫困的人群，社会对他们的剥削到了非常严重的地步。我对进城工作的农民非常理解，对他们的困难有强烈的体会。 中国危机的达摩克斯之剑始终悬挂着。 [/quote] 香港楼市暴跌而没有导致经济崩溃的主要原因是，当时投资性购房占到了绝大部分，当时香港首付基本上在一到两成，甚至到零首付，所以一则亏的不是保命钱，二则本来投入并不多，负起来也就伤不了根本。楼主拿富裕社会的香港来说事不恰当，因此有此一问。 中国为什么没有贫民窟？其实世界上很多国家的老城区有很多的贫民窟，比如印度的德里，因为旧城改造的成本太大，而中国正在进行大规模的旧城改造，是中国的政府比其他发展中国家更有钱，更能干？其实钱就出在中国的富裕阶层的头上，其中之一就是通过卖给能买的起房的富裕阶层低性价比的房子来实现财富的转移，这种现象在中国比比皆是，比如最初的手机和现在的汽车。其实在这个论坛上无论立场如何，都是杭州这个社会中收入中上阶层的。大多数人买不起房子的，根本就懒得来喊了。这样一来资金就有效的流转起来，政府也能做很多事了。最近听说广州购房又可以入户了。其实政府希望如何是很清楚不过的事情。所以期望政府某些经济杠杆使得房产价格降低乃至萧条是与虎谋皮之事。 楼主抛开了供求关系这个市场经济的最基本原则，实际上就是估计某些非市场因素占主导来影响房市。那么就应该了解政府究竟怎样想。因此有此一问。 当然去年下半年到今年上半年杭州房价，特别是二手房市场出现的不正常现象是值得警惕的，但是房市的长期趋势不会变。 [/quote] 可惜城市新移民未必会买单…… 目前很多企业职员不然参加社会统筹就是一个明证，大家不愿为旧社保制度买单，房子也一样…… 很多人总是拿城市化说事儿，其实大力推进中小城镇发展才是国家的方针…… 现在的房价高涨是某些利益集团的杰作，其实投机者或投资者只是在食物链的中下游晃悠……千万不要自我感觉良好……论坛上很多高人苦口婆心的劝导还是耐心看看，否则到时候会死的很难看……

[此贴子已经被作者于2004-5-9 9:43:42编辑过]

一壶

谢谢指教。 我们还是要把讨论的问题明确，我的表述也许不够明确。 我们讨论的问题是，在相似的供求关系下，价格是不是可以有很大的变化？供求关系决定价格从理论上和长期是当然不错的。我们还要解决操作性的问题，现实是要买还是不买，或者卖。 另外，我指的房子供求关系是狭义的，就是说需要买房子住的需求量和可以卖出来的房子的比较。 这个问题的讨论，也有缘起，就是在现在的情况下，如何管理好大家的房子，因为许多人还是以具体的房子居住需求和房子的供应量来判断房价还要涨，判断的不充分会带来很大的风险的。 拿香港来比较是这样的，大陆的购房的贷款比例前期可以达到八成，时间可以到30年，也许不到香港的比例，但同样也是非常高的资金的杠杆比例可以达到1:5，那么怎么得出以香港会出现房价暴涨暴跌，而大陆不会的结论呢？最多也是程度不同。香港多次出现房地产变化，taiwan、日本也有暴涨暴跌的过程，而同比的房子的居住的需求和供应并没有那么大的变化，因此，单纯的看供求是不足以把握房价的变化的。 如果香港居民的资产情况比大陆优，那么大陆出现问题的程度应该会比香港更加严重，也无法支持你的论点啊？ 房产是老百姓最大的资产，几乎所有的城市居民都和房产息息相关，房价的变动对人们的生活有着巨大的影响，在中华人民共和国成立后，在为房子贷款之前，从来没有过广大的人群以巨额负债购买巨额的财产的情况，人们也没有使用高杠杆的金融工具的经验，在此之前，人们也没有有房价剧烈变动的经验，以前的房地产的剧烈变动，基本还是国有资产在投资。股市毕竟还是在小范围的人群中投资，也没有出现使用高负债投资的情况。一旦有问题，后果谁也难以控制。 大陆的房地产的问题是个影响巨大，涉及面很广的问题，在风险难以控制的情况下，需要引起高度的警惕。

以下是引用wubi6667在200，4-5-9 1:07:50的发言： [quote]以下是引用一壶在2004-5-8 18:05:57的发言： [quote]以下是引用wubi6667在2004-5-8 16:47:31的发言： 问楼主两个问题： 为什么香港楼市暴跌之后，市民没有大规模破产而导致经济崩溃？ 为什么中国个大城市没有发展中国家普遍存在的贫民窟现象？

你的问题比较大，我不太懂，请指教。 就具体的范围而言，我们讨论限制在供求关系与房价的关系的范围就比较好讨论，况且，我们只是下了，仅仅凭供不应求就认为房价不会跌是不成立的结论。 现在确实有比较不好的信号，也非常现实的关系到大家的资产的风险。所以讨论这个问题。 方程式是银行方面的行家。论坛里也对现在的情况有许多预警，比如这里的版主。 香港的制度是比我们先进，同样的情况，大陆就有可能出现崩溃，房地产是老百姓最大的资产，房地产市场出现问题，设及面一定会非常广。 中国有大量的贫民，我们在南方，在中国最富裕的浙江，在城市。在北方的城市有大量的失业人群，尤其在农村是存在着非常贫困的人群，社会对他们的剥削到了非常严重的地步。我对进城工作的农民非常理解，对他们的困难有强烈的体会。 中国危机的达摩克斯之剑始终悬挂着。 [/quote] 香港楼市暴跌而没有导致经济崩溃的主要原因是，当时投资性购房占到了绝大部分，当时香港首付基本上在一到两成，甚至到零首付，所以一则亏的不是保命钱，二则本来投入并不多，负起来也就伤不了根本。楼主拿富裕社会的香港来说事不恰当，因此有此一问。 中国为什么没有贫民窟？其实世界上很多国家的老城区有很多的贫民窟，比如印度的德里，因为旧城改造的成本太大，而中国正在进行大规模的旧城改造，是中国的政府比其他发展中国家更有钱，更能干？其实钱就出在中国的富裕阶层的头上，其中之一就是通过卖给能买的起房的富裕阶层低性价比的房子来实现财富的转移，这种现象在中国比比皆是，比如最初的手机和现在的汽车。其实在这个论坛上无论立场如何，都是杭州这个社会中收入中上阶层的。大多数人买不起房子的，根本就懒得来喊了。这样一来资金就有效的流转起来，政府也能做很多事了。最近听说广州购房又可以入户了。其实政府希望如何是很清楚不过的事情。所以期望政府某些经济杠杆使得房产价格降低乃至萧条是与虎谋皮之事。 楼主抛开了供求关系这个市场经济的最基本原则，实际上就是估计某些非市场因素占主导来影响房市。那么就应该了解政府究竟怎样想。因此有此一问。 当然去年下半年到今年上半年杭州房价，特别是二手房市场出现的不正常现象是值得警惕的，但是房市的长期趋势不会变。 [/quote]

[此贴子已经被作者于2004-5-10 15:45:50编辑过]