房子的供不应求不足以支持房价

乐游原

以下是引用一壶在2004-5-8 14:55:26的发言： 最近，贷款政策变化，大家有很多争论。有不少人认为，城市的房子还是供不应求，尤其是杭州。 我没有仔细分析，或者从量化的角度讨论，这里也已经有许多专家，不能班门弄斧。但是我们还是需要解释这些问题才能以供求关系的观点支持：如果以供求论，前些年的的供应更加少，房价却是现在高的多，香港的房子供求变化没有那么快，房价却可以在短期内，跌60%。显然，仅仅以供求论房价是不够充分的。

香港房价下跌主要是由资金外逃引起的。供求论仍然应能成立：早几年供应少而房价不高，只能说明那时居民的潜在需求没有激发出来，大部分人有等、靠、要的思想，认为住房应该又政府分配，要自己掏钱买不可思议。记得那是政府为鼓励人们购买公房，把租金年年提高，但仍有不少“精明人”或称精过头的人宁愿租也不愿意购买所住住房，最后实在是没有办法才忍痛购买的。且那时处在一个过渡阶段，很多单位仍存在变相福利分房，住房市场还没有最终形成。 　　中国地少人多的国情决定了住房是始终介于必需品和奢侈品之间的一种产品，同时它又被赋予了投资品的功能。客观地说，杭州的“不饱和供地政策”有合理的成分，这在现阶段人们不敢理直气壮地讲，关键是政府要促使开发商尽快开发存量土地并尽快健全土地回收机制，国土部近期的各项举措也证明了这一点；而象广州那样对土地大肆放量，对国家来说则未必是福！买不起的人照样嫌贵！

绿了窈窕

？？

一壶

以下是引用乐游原在2004-5-18 8:41:55的发言：

香港房价下跌主要是由资金外逃引起的。供求论仍然应能成立：早几年供应少而房价不高，只能说明那时居民的潜在需求没有激发出来，大部分人有等、靠、要的思想，认为住房应该又政府分配，要自己掏钱买不可思议。记得那是政府为鼓励人们购买公房，把租金年年提高，但仍有不少“精明人”或称精过头的人宁愿租也不愿意购买所住住房，最后实在是没有办法才忍痛购买的。且那时处在一个过渡阶段，很多单位仍存在变相福利分房，住房市场还没有最终形成。 　　中国地少人多的国情决定了住房是始终介于必需品和奢侈品之间的一种产品，同时它又被赋予了投资品的功能。客观地说，杭州的“不饱和供地政策”有合理的成分，这在现阶段人们不敢理直气壮地讲，关键是政府要促使开发商尽快开发存量土地并尽快健全土地回收机制，国土部近期的各项举措也证明了这一点；而象广州那样对土地大肆放量，对国家来说则未必是福！买不起的人照样嫌贵！ [/quote] 你的分析都同意，就是还有例外的情况，香港在97之后的价格也有大起大落，就不是资金外逃的情况，上面方程式讲的日本的例子+，在相近的供求关系（这里指狭义的），房价可以有巨幅变化，我不是否定供求关系的影响，但是从某个时期，变化的因素还有其他的。 中国的土地供应，更是基本的政治制度问题，如果土地的权力归于个人，就要以交易方式决定城市的变化，不会向现在这个办法。房价高低，如果以土地供应来调控，本质上还是利益互换，中国目前这个机制是不具备的。 房价房价高低还是对人买房有重大影响的。价格是调节供求吗。房价的基本支持，还在于经济的发展，房价，杭州是沾了浙江经济发展的光。 回到问题的起始，现在的大环境变化，房价也会有很大变化，当然经济周期的变化，不是很快，或者以1--2年就可以基本明确，也许很快。

[此贴子已经被作者于2004-5-18 16:58:18编辑过]

zxp0571

这里有多少政府和房产公司走狗？

一壶

价格和需求的关系好像不是这么互相下结论的吧？因果关系顺序要搞清楚，不能倒因为果。多少土地够满足需求，这个需要分析，更需要市场的验证，纸上谈兵恐怕力实际较远。但是在相近的供求关系上，价格是可以有巨幅的变化的，要是按照土地的供应，日本价格不可能跌啊？ 深蓝是奢侈品的观点，我是这样看的：要当奢侈品不是那么容易的，卖的价格贵就是奢侈品了吗？奢侈品是什么？不下完整的定义，但是有两点是必备的条件，一、品质非常优秀； 二、产品难以替代，难以模仿、缺少供应竞争。 罗尔斯罗依斯、本特力这样的车多少年才打造出来，里面不但含有技术的高品质，更是历史、文化的综合结晶。哪位去想方法生产类似这样品牌的车试试看？中国的红旗，有多少的人认可？就是像吉利这样的车，也需要民营企业家殚精竭虑的奋斗，才有小成。 绿城的深蓝在高架边上，有着不可能修复的缺陷，仅仅以装修来卖超过同比楼盘一倍的价格，不考虑这个缺陷对买家的影响，我直截了当的说：[]动机不纯.如果深蓝可以买1.9万，和他同比的比如世贸的现房，环境价值比深蓝高许多，那么我们就应该承认，世贸的二手房应该卖2.5万，绿城可以把深蓝顶上去，但是他可以把相关的房价顶上去吗？绿城以前值得买，是因为价值高于价格，现在不是，有些话，作为绿城可以说，因为他是卖家，我是买家，在这个价格买，意味着将以后的风险全部承担，而未来 的涨价预期是各半，不可知，我会建议大家去冒这个风险吗？奢侈品是有骚包来买，那么我们就可以下有骚包来买的房子，就是奢侈品了吗？然后再倒推出一定会有人来买吗？当然，绿城的房子本身的品质我们还可以像以前一样信赖，会非常好，问题是价格。 深蓝的价格高估，我只是举个别例子，其他的高估情况也不少，比如二手房价，10年的房子，几乎和新房一个价。钱江南岸的也一样，江边是有前景，但是时间也有价值，江边成熟需要时间，生活却不能缺少许多配套，大米是水稻的未来，稻苗就应该卖大米的价格吗？ 分析还需要有通用的程序。

以下是引用wubi6667在2004-5-17 23:44:29的发言： 一壶兄弟在上面50楼的观点我不敢苟同。分析的论据中： 这次政府调控的原因主要是经济发展过快，导致资源紧张。围绕着这点要控制上马项目，控制土地开发等等，控制房贷目的是抑制需求，其实高房价也是抑制需求的。而低房价是刺激需求的，在经济过热的今天，政府会刺激需求？想反了吧？ 杭州微观的情况是今年只有开发7100亩，才能基本满足需要，这是国土资源部专家组在杭调查的结论。这期的中国经营报，A29页“祸起萧山，杭州地市雪上加霜”这篇文章有兴趣的可以看一看。 对绿城深蓝和丁香的观点也是不对的，虽然我绝对不会去买这样的房子，但是这并不代表这样的价格没有合理性。首先杭州只有一个绿城，用深蓝来说整个杭州是不对的，而且绿城也只能在少数几个楼盘上这样做。这其实和当初的绿园是同一操作手法，他并不急于卖光，如果这个楼盘卖完了并且还再涨的话，绿城获得的声誉的回报岂止是一幢楼啊，这样一来更加深了别人对绿城的信赖，“买绿城的房子不会亏的”。同时把市场的定价权拿在手上，市场会认可他的高价，“绿城的房子就应该比别人贵”。这样做法有没成功的可能呢？完全有可能的，其实绿城的品牌建设是有目共睹的，他们肯定也是对一个地区的发展预期经过了细致的研究的，就象绿园，三年前定价时认可的也是非常少的。还有个最重要的原因象深蓝这样的高端产品，其满足对象已不光是居住的要求了。这就是为什么莲卡佛能存在的原因。其实一壶兄弟应该比我清楚得多，大概是只缘身在此山中吧，哈哈。 对房价的结论没有参考性，因为没有明确时间，我认为今年下半年到明年看能否消化掉这暴涨的两千元，或许适当下跌，这仅指二手房。新房没有下跌可能。说房价的下跌导致社会动荡，说明你不懂中国的社会。 具体到区域来说江南七千，我认为两年内站稳是毫无问题的。不信打个赌。有人把闲林和江南比令我感到吃惊。江南可能长远来说比现在的城西都要有较大的后劲，这只是对房价来说，我喜欢城西，这是个人生活取向问题，就如我不会买深蓝甚至绿圆。其实这也说明房子的价格是多重因素叠加的结果。 对天都的判断，我觉得一壶是对的，但是真的很希望它能成功，能让更多的人早日圆有房的梦。长远来说，杭州城市发展，天都这块区域也是会越来越成熟的。

[此贴子已经被作者于2004-5-19 15:17:22编辑过]

食古不化

顶。 论坛里应列为精华 我觉得wubi的功力比一壶还差了点。

wubi6667

一壶兄弟又拿日本来说事，日本比香港城市化进程束得早多了。七十年代开始人口就负增涨了。中国现在需要房字子的人的收入分配是三角型分布，而杭州九八年以后的新房，最多只满足了百分之五的家庭改善居住环境的需要，这点你可以算一下的。房价下降买得起房的人必然增加。不用想得很复杂。 奢侈品的定义也别忙着下定义。如果仅从你的方法判断，桂花城应改比绿圆价格高出许多。我从出生就在求是村，我对所谓之黄龙和浙大概念应该很有感受了。生活其实很多概念是用不上的。日常最用得多的才是最有使用价值的。而感觉这东西就很难估价的，还是要看将来人们的评价了。上海绿城也是在立交桥的边上。 我现在在武汉，就我对内陆这几个城市的认识，我觉得武汉的潜力是其他几个城市根本无法比的。去年到今年，新房价从两千多涨到三千多，最好的地方七千到一万。作为一个人均收入只有一千多的城市，怎么看房价呢？可以说周边内陆的房价泡末可能更容易出现。 杭州房产市场现在出现的是几近失控的报价，这是不正常的，但是冷静分析价格的组成，静观政府的应对措施才不会错误估计。

平面帝国

好贴！经典！ 杭州的消费能力另人吃惊，连深圳的朋友都觉得不可思意：杭州居然有这么多的好车！

一壶

有些东西观点要有连续性，日本城市化结束了，那么又为什么涨的那么厉害？而且是在70年代以后？ 比如，你说拆迁是政府取富济贫，后面又举例说是朝晖的房子住的老教师被政府从黄金地段赶到这里。例子正好反驳自己前面的观点。 如果分析缺乏基本通用的方法，恐怕很难有共同的判断标准。

以下是引用wubi6667在2004-5-23 22:45:13的发言： 一壶兄弟又拿日本来说事，日本比香港城市化进程束得早多了。七十年代开始人口就负增涨了。中国现在需要房字子的人的收入分配是三角型分布，而杭州九八年以后的新房，最多只满足了百分之五的家庭改善居住环境的需要，这点你可以算一下的。房价下降买得起房的人必然增加。不用想得很复杂。 奢侈品的定义也别忙着下定义。如果仅从你的方法判断，桂花城应改比绿圆价格高出许多。我从出生就在求是村，我对所谓之黄龙和浙大概念应该很有感受了。生活其实很多概念是用不上的。日常最用得多的才是最有使用价值的。而感觉这东西就很难估价的，还是要看将来人们的评价了。上海绿城也是在立交桥的边上。 我现在在武汉，就我对内陆这几个城市的认识，我觉得武汉的潜力是其他几个城市根本无法比的。去年到今年，新房价从两千多涨到三千多，最好的地方七千到一万。作为一个人均收入只有一千多的城市，怎么看房价呢？可以说周边内陆的房价泡末可能更容易出现。 杭州房产市场现在出现的是几近失控的报价，这是不正常的，但是冷静分析价格的组成，静观政府的应对措施才不会错误估计。

[此贴子已经被作者于2004-5-23 23:41:20编辑过]

魔鬼的诗篇

以下是引用平面帝国在2004-5-23 23:27:50的发言： 好贴！经典！ 杭州的消费能力另人吃惊，连深圳的朋友都觉得不可思意：杭州居然有这么多的好车！

杭州就应该比深圳破烂？就应该只有桑塔那、夏历？

平面帝国

以下是引用魔鬼的诗篇在2004-5-23 23:38:08的发言： [quote]以下是引用平面帝国在2004-5-23 23:27:50的发言： 好贴！经典！ 杭州的消费能力另人吃惊，连深圳的朋友都觉得不可思意：杭州居然有这么多的好车！

杭州就应该比深圳破烂？就应该只有桑塔那、夏历？ [/quote] 那是指奔驰宝马等私家车！！

魔鬼的诗篇

以下是引用平面帝国在2004-5-23 23:41:39的发言： [quote]以下是引用魔鬼的诗篇在2004-5-23 23:38:08的发言： [quote]以下是引用平面帝国在2004-5-23 23:27:50的发言： 好贴！经典！ 杭州的消费能力另人吃惊，连深圳的朋友都觉得不可思意：杭州居然有这么多的好车！

杭州就应该比深圳破烂？就应该只有桑塔那、夏历？ [/quote] 那是指奔驰宝马等私家车！！ [/quote] 偶也这意思啊！

04工程

“摸鬼的尸屁“是一个彻头彻尾的存在主义者，好像这个背时鬼一直在鼓噪“胜者为王，败者为寇“，“存在即是合理的“等老套头说法。

龙九

说的好，有深度！

rain88

还有个最重要的原因象深蓝这样的高端产品，其满足对象已不光是居住的要求了。这就是为什么莲卡佛能存在的原因。其实一壶兄弟应该比我清楚得多，大概是只缘身在此山中吧，哈哈。 请问，你说“深蓝”是高端产品，理由在哪里？ 深蓝的外壳是美国在上海的公司做的，内壳是杭州人自己设计的。装修，到底值多少钱，谁知道？请一个名人设计一套样板房好了，其他的设计可能是本地人自己做的你知道吗？而且样板房内的每一样家具、摆设、地毯都是专门设计过的，但顾客拿到的房子是批量装修的，怎么会有样板房的待遇？开发商有承诺说所用的东西跟样板房一模一样吗？他根本就不敢这样说。 深蓝的环境优势在更是有目共睹，交通不便、高架噪音。深蓝紧邻的中山花园，车子都停到路上去了，如果这样的房子因为绿城开发就成了高档房，那么换一家开发商，但所有的开发人员、开发内容还是不变，不知到大家还会不会认为它是高档房？[em06]

wubi6667

[quote]以下是引用一壶在2004-5-23 23:35:55的发言： 有些东西观点要有连续性，日本城市化结束了，那么又为什么涨的那么厉害？而且是在70年代以后？ 比如，你说拆迁是政府取富济贫，后面又举例说是朝晖的房子住的老教师被政府从黄金地段赶到这里。例子正好反驳自己前面的观点。 如果分析缺乏基本通用的方法，恐怕很难有共同的判断标准。 为什么日本涨得厉害？脱离了实际供求关系，这才是炒呀，是泡末，这也是日本此后房价大跌的根本原因。 拥有黄金地段房子的人们，从某种意义讲是拥有了无形的价值，他们的拆迁很多是非等价的，作出了牺牲，而在其拆迁之地建的房以高出使用价值许多的价格卖给富人，也是一种剥夺，我是说对有产者的剥夺，有产者的含义很广。而且我说这种剥夺有其合理性，因为这样，我们的城市，西湖，运河才能够更漂亮，我们现在每个人都在享受这种结果。城市要发展，大批经济适用房要建，钱从何来？有人说收税呀，其实以中国的现实，制度外的均贫富来得更有效。 其实以上的讨论牵涉到多个问题，细化都会很多。不过你的几个结论确实和我不同。

wo

以下是引用wubi6667在2004-5-24 21:48:02的发言： 为什么日本涨得厉害？脱离了实际供求关系，这才是炒呀，是泡末，这也是日本此后房价大跌的根本原因。 拥有黄金地段房子的人们，从某种意义讲是拥有了无形的价值，他们的拆迁很多是非等价的，作出了牺牲，而在其拆迁之地建的房以高出使用价值许多的价格卖给富人，也是一种剥夺，我是说对有产者的剥夺，有产者的含义很广。而且我说这种剥夺有其合理性，因为这样，我们的城市，西湖，运河才能够更漂亮，我们现在每个人都在享受这种结果。城市要发展，大批经济适用房要建，钱从何来？有人说收税呀，其实以中国的现实，制度外的均贫富来得更有效。 其实以上的讨论牵涉到多个问题，细化都会很多。不过你的几个结论确实和我不同。

搞笑的。

wubi6667

以下是引用rain88在2004-5-24 14:12:26的发言： 还有个最重要的原因象深蓝这样的高端产品，其满足对象已不光是居住的要求了。这就是为什么莲卡佛能存在的原因。其实一壶兄弟应该比我清楚得多，大概是只缘身在此山中吧，哈哈。 请问，你说“深蓝”是高端产品，理由在哪里？ 深蓝的外壳是美国在上海的公司做的，内壳是杭州人自己设计的。装修，到底值多少钱，谁知道？请一个名人设计一套样板房好了，其他的设计可能是本地人自己做的你知道吗？而且样板房内的每一样家具、摆设、地毯都是专门设计过的，但顾客拿到的房子是批量装修的，怎么会有样板房的待遇？开发商有承诺说所用的东西跟样板房一模一样吗？他根本就不敢这样说。 深蓝的环境优势在更是有目共睹，交通不便、高架噪音。深蓝紧邻的中山花园，车子都停到路上去了，如果这样的房子因为绿城开发就成了高档房，那么换一家开发商，但所有的开发人员、开发内容还是不变，不知到大家还会不会认为它是高档房？[em06]

对了，这就是绿城的高明之处，品牌！ 试想如果你拿莲卡佛的一件毛衣和一件国产的毛衣做性能比较，结果发现国产的无论在保暖性，舒适度，款式都不相上下，国产的本来就可能是外国品牌的OEM，你认为莲卡佛的那件毛衣会暴跌吗？市场经济的品牌价值是多少，可能要看市场的认可度。而不能光看使用价值的。品牌建设是中国产品的弱项，绿城在杭州来说做得不错。

大江东去

只要能卖的掉就是成功的，否则怎么着也是白搭

[此贴子已经被作者于2004-5-24 22:10:52编辑过]

一壶

wubi6667,你真的需要好好的整理自己的思维方式，否则我们没有办法讨论。但愿我这话说的不要太重，但是这是事实，你我都不要回避。