房子的供不应求不足以支持房价

一壶

以下是引用方程式在2004-5-17 20:13:32的发言： 从日本“住专”事件看中国地产风险

从银行的风险控制看，历来的房地产价格下跌引起的大风险，银行从来没有能够预先防止过。这是现实。 具体原因我没有仔细分析，但是有点我认为是重要因素，就是银行的风险控制是静态的，在房价上涨期间，风险越来越小，贷款的质量趋于优良，房价的上涨变成自我反馈，可是房价不可能永远只涨不跌，一旦掉头，对银行已经有的贷款是无法控制风险的。大家可以按照两成的首付去算涨或者跌银行的风险或者收益。 既而所有的房价下跌的历史无一例外，都将银行套在里面，政府肯把他掌握的银行给你玩吗？如果货币总量变化，过去是水涨船高，现在可能是水落石出。 房地产涉及到那么广的范围，资金又有数倍的放大，怎么会不出问题？有首歌，歌名是：白天不懂夜的黑。时间到了，咱们可别白天服黑片、夜里服白片，日夜不分，搞的晨昏颠倒。

[此贴子已经被作者于2004-5-17 21:28:26编辑过]

乐游原

根本原因是社会体制中有很多弊病如养老金漏洞、再就业资金短缺、巨大的官僚体制要维护等等都需要额外的资金，最大限度的发挥土地的效益及增大住房交易成本就成了力所能及的选择，就象股市里掠夺散户一样。

一壶

以下是引用乐游原在2004-5-17 21:31:27的发言： 根本原因是社会体制中有很多弊病如养老金漏洞、再就业资金短缺、巨大的官僚体制要维护等等都需要额外的资金，最大限度的发挥土地的效益及增大住房交易成本就成了力所能及的选择，就象股市里掠夺散户一样。

这个道理也非常对，本来就是要调整的东西，桌面上的东西有人拿的特别多，剩下的就特别少，这个房地产的价值向外面流失了很多，余下的更加难以支撑。

wubi6667

以下是引用乐游原在2004-5-17 21:31:27的发言： 根本原因是社会体制中有很多弊病如养老金漏洞、再就业资金短缺、巨大的官僚体制要维护等等都需要额外的资金，最大限度的发挥土地的效益及增大住房交易成本就成了力所能及的选择，就象股市里掠夺散户一样。

说得对，国家对有产者的掠夺是多方面的，其中股市为甚，还有人民币贬值，高档消费者性价比低。大家注意到没有，其实房地产是这个中间最可能得到掠夺后的返回的。因为政府的大部分工作是在做城市化的改造。这样就决定了政府的大部分钱是用在这上面。而很有可能就带来了房产的增值。其实当你的房子从郊区变成了市区，从远郊变成了近郊，除了观念的改变，最重要的是城市的配套向外扩张，而这每扩张一步就是钱铺进去的。这些钱包括了从房地产中掠夺的，甚至包括许多从其他方面掠夺的。其实我们不要看政府赚了多少钱，更应该看的是政府花钱的向。以前我和朋友说，其实买房很简单，政府往那块地投钱多，就在哪里买，肯定没错。 所以房产从长远来说还是中国最值得投资的领域，因为中国的城市化还有很长的路要走。 发达地区和发达国家只有在城市化完成以后（城市人口结束净增长）以后才会迎来真正的萧条期。过程中的涨跌只是长期上涨趋势中的价格波动。其高点一定会被后一个高点所替代。 有一点我和一壶兄弟意见一致，买房不管是否自住，都是投资。一个人的资产有多少，不可能不把自己住的房子算进去，现在对大多数人来说还是资产的主要部分呢。所以考虑这部分的投资对很多人来说是人生的关键之一。

秦无非

以下是引用一壶在2004-5-17 12:22:04的发言： 就具体的房价来看，我明显的看到房价开始远远高于价值的情况，就以绿城的深蓝为例，别人刚开盘，我不想去扫他们的兴致，现在房交会也开了，头一波的预定也结束了，我也不想把话憋太久。1.9的均价，到交付加上资金成本，要2.1万以上，，在这样的地段，和金都华庭比要高出一万元，意味着绿城要单靠他们的世界级别的设计和装修来值这个价格，等于是绿城已经将未来的不可知的升值空间先有客户买单了。利益是绿城的，风险是买家的。或许有人认为绿城的装修设计可以值这么多，我没有对不明确的东西定价的能力，但是，按照这个价格同比，世贸的二手房应该在2.5万以上，深蓝的环境价值也是非常低的，紧邻高架，也许也有人会说，顶级装修就是有品位，我完全不能同意的，在一个有残疾的硬伤，并且不可弥补的地段给出所谓顶级的住宅、办公概念是糊弄人的，如果对高架的污染没有感觉，也很缺乏环保的感觉，去买因为高价而高尚的东西，本身就是非常没有品位的事情。http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?BoardID=51&id=44530&replyID=44530&star=16&skin= 丁香也有同样的感觉，对丁香的定位没有从客户的实际需要出发，感觉绿城是想尽快把丁香的缺陷掩饰了，把功能不完善的东西赶紧卖了。http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&ID=52214。即使卖的好，也只不过是把绿城以前积累的价值，在以后可以卖高价的东西提前低价支取了。 其他像江南的房子，虽然将来发展有前景，现在的7-8000的房价已经将未来严重透资。

深蓝广场已经不能单纯用住宅产品来衡量其价值了，应该是一种奢侈商品， 价格并不是其价值的体现，应该是炫耀型的。这个我想壶兄可能疏漏了。

[此贴子已经被作者于2004-5-17 22:39:22编辑过]

一壶

如果对高架的污染没有感觉，也很缺乏环保的感觉，去买因为高价而高尚的东西，本身就是非常没有品位的事情。 买这样的奢侈品，不是有点冤大头吗？深蓝的位置上的硬伤，决定了它不可能成为顶级物业，它的奢侈，我们大致可以以雷迪森等所谓的五星级宾馆为评价标准。 设计和装修也是很个性化是事情，仅仅是价格高，不足以成为大家共同认可的标准，如果因为装修设计为价值，那就是艺术和思想的程度，对深蓝我们恐怕没有这些指望吧。

以下是引用秦无非在2004-5-17 22:35:13的发言： [quote]以下是引用一壶在2004-5-17 12:22:04的发言： 就具体的房价来看，我明显的看到房价开始远远高于价值的情况，就以绿城的深蓝为例，别人刚开盘，我不想去扫他们的兴致，现在房交会也开了，头一波的预定也结束了，我也不想把话憋太久。1.9的均价，到交付加上资金成本，要2.1万以上，，在这样的地段，和金都华庭比要高出一万元，意味着绿城要单靠他们的世界级别的设计和装修来值这个价格，等于是绿城已经将未来的不可知的升值空间先有客户买单了。利益是绿城的，风险是买家的。或许有人认为绿城的装修设计可以值这么多，我没有对不明确的东西定价的能力，但是，按照这个价格同比，世贸的二手房应该在2.5万以上，深蓝的环境价值也是非常低的，紧邻高架，也许也有人会说，顶级装修就是有品位，我完全不能同意的，在一个有残疾的硬伤，并且不可弥补的地段给出所谓顶级的住宅、办公概念是糊弄人的，如果对高架的污染没有感觉，也很缺乏环保的感觉，去买因为高价而高尚的东西，本身就是非常没有品位的事情。http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?BoardID=51&id=44530&replyID=44530&star=16&skin= 丁香也有同样的感觉，对丁香的定位没有从客户的实际需要出发，感觉绿城是想尽快把丁香的缺陷掩饰了，把功能不完善的东西赶紧卖了。http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&ID=52214。即使卖的好，也只不过是把绿城以前积累的价值，在以后可以卖高价的东西提前低价支取了。 其他像江南的房子，虽然将来发展有前景，现在的7-8000的房价已经将未来严重透资。

深蓝广场已经不能单纯用住宅产品来衡量其价值了，应该是一种奢侈商品，这个我想壶兄可能疏漏了。 [/quote]

[此贴子已经被作者于2004-5-17 22:45:24编辑过]

乐游原

其实略夺一刻都没有停止，中国的城市建设是建立在对民工劳动力的掠夺上，国家一抓兑现民工工资房价即上就是明证！城市要发展，不掠夺购房者和投资者行吗？杭州新政即是明证！那些要让房价跌跌跌跌多少多少的话不听也罢！因为没有人吃得消做到这一点！毕竟发展是硬道理，调控也要服从服务于发展这个主题！

秦无非

以下是引用一壶在2004-5-17 22:44:20的发言： 如果对高架的污染没有感觉，也很缺乏环保的感觉，去买因为高价而高尚的东西，本身就是非常没有品位的事情。 买这样的奢侈品，不是有点冤大头吗？深蓝的位置上的硬伤，决定了它不可能成为顶级物业，它的奢侈，我们大致可以以雷迪森等所谓的五星级宾馆为评价标准。 设计和装修也是很个性化是事情，仅仅是价格高，不足以成为大家共同认可的标准，如果因为装修设计为价值，那就是艺术和思想的程度，对深蓝我们恐怕没有这些指望吧。

[/quote] 那个几千万的顶级豪华车叫什么老死来死的，开起来比30来万的国产宝马舒服吗？可能还不及怕杀特呢，就有怨大头去买。虽然我不会去买深蓝广场，但是一样有人有这个需要。

乐游原

毕竟中国的工业化还没有完成，而工业化和城市化势必要联动互进才有希望，把房地产打掉了则城市化变成空话，工业化也无从谈起！所以国家的政策不是也不会打压房地产的，对中央应该抱有信心！

一壶

比如对环境的掠夺，或者对人们机会的掠夺，禁止人们的干事情的机会，房地产如果大家可以互相交易的方式、以互相承认尊重参与者权力的方式进行，房地产的发展会好的多，风险也少得多。政府所谓在房地产取得的进展，本来就是市场中具有的，如果允许大家干，会干的更好，政府所谓的成绩，就是在市场应该取得100分进步的条件基础上，取得了60分的进步，然后说这是他的功劳。 就像当年安徽小岗农民，承包制让农民自己干，就将压抑的生产力发挥出来了，政府说这是他的功劳，就不提他们才是社会生产力的压制者。 [color=#FAEBD7]我也相信政府和我们在相对部分有共同利益，问题是政府也会捉襟见肘的，到时候也撑不住的，他既要在房地产上拿超额的好处，又不能放出银行的风险这是不可能的。从政府的国有资源，都是搞的亏损累累才让给市场，国有企业撑不住了，才搞改革，银行、股市都是如此，那么损失谁来承担？我不愿意接受担子我们挑，好处他摘。政府既然过去向来撑不住，将来也撑不住。有一点可以明确，如果撑不住，最大的压力一定给我们。[/color]

以下是引用乐游原在2004-5-17 22:45:11的发言： 其实略夺一刻都没有停止，中国的城市建设是建立在对民工劳动力的掠夺上，国家一抓兑现民工工资房价即上就是明证！城市要发展，不掠夺购房者和投资者行吗？杭州新政即是明证！那些要让房价跌跌跌跌多少多少的话不听也罢！因为没有人吃得消做到这一点！毕竟发展是硬道理，调控也要服从服务于发展这个主题！

[此贴子已经被作者于2004-5-17 23:08:53编辑过]

秦无非

以下是引用乐游原在2004-5-17 22:50:13的发言： 毕竟中国的工业化还没有完成，而工业化和城市化势必要联动互进才有希望，把房地产打掉了则城市化变成空话，工业化也无从谈起！所以国家的政策不是也不会打压房地产的，对中央应该抱有信心！

中央不是打压房地产，是平抑房地产过快发展，现在的势头太猛，资源过度集中在一个产业上不利于整体经济的运转。

一壶

深蓝如果是这个形象，是什么价值？ 买劳思来思的人可以没有品位，造车的人可不是这样。或者老思来思也和深蓝一样，有高架的噪音和污染，然后告诉这是顶级的，谁会买？ 如果玫瑰园说是顶级，我还会同意绿城的观点。深蓝仅仅靠装修的东西，告诉我们的顶级概念，只有很少的的说服力，而高架的污染是明确的，非常有说服力的，无法修补的，可以清楚的看到折价。

以下是引用秦无非在2004-5-17 22:48:06的发言：

[/quote] 那个几千万的顶级豪华车叫什么老死来死的，开起来比30来万的国产宝马舒服吗？可能还不及怕杀特呢，就有怨大头去买。虽然我不会去买深蓝广场，但是一样有人有这个需要。 [/quote]

[此贴子已经被作者于2004-5-17 23:10:59编辑过]

一壶

我也相信政府和我们在相对部分有共同利益，问题是政府也会捉襟见肘的，到时候也撑不住的，他既要在房地产上拿超额的好处，又不能放出银行的风险这是不可能的。从政府的国有资源，都是搞的亏损累累才让给市场，国有企业撑不住了，才搞改革，银行、股市都是如此，那么损失谁来承担？我不愿意接受担子我们挑，好处他摘。政府既然过去向来撑不住，将来也撑不住。有一点可以明确，如果撑不住，最大的压力一定给我们。

以下是引用方程式在2004-5-17 23:01:20的发言： 中国的经济问题还是消费不振的问题,而房产是促进消费的最好手段,为了总体经济发展,我认为国家不会对房产采取硬着陆手段.可能会采取一些遏制需求的办法.来控制目前的局部过热或进行结构调整. 对于略夺问题,高房价本身就是对城市居民的略夺,关键要看国家将略夺来的财富往那里投.

乐游原

以下是引用一壶在2004-5-17 23:10:01的发言： 我也相信政府和我们在相对部分有共同利益，问题是政府也会捉襟见肘的，到时候也撑不住的，他既要在房地产上拿超额的好处，又不能放出银行的风险这是不可能的。从政府的国有资源，都是搞的亏损累累才让给市场，国有企业撑不住了，才搞改革，银行、股市都是如此，那么损失谁来承担？我不愿意接受担子我们挑，好处他摘。政府既然过去向来撑不住，将来也撑不住。有一点可以明确，如果撑不住，最大的压力一定给我们。 [quote]以下是引用方程式在2004-5-17 23:01:20的发言： 中国的经济问题还是消费不振的问题,而房产是促进消费的最好手段,为了总体经济发展,我认为国家不会对房产采取硬着陆手段.可能会采取一些遏制需求的办法.来控制目前的局部过热或进行结构调整. 对于略夺问题,高房价本身就是对城市居民的略夺,关键要看国家将略夺来的财富往那里投.

[/quote]两难~~可以理解~~关键是在政治上也不想丢分。

一壶

还是回到问题的起始，如果控制货币总量，以货币数量计算的房价的货币单位就会下降。或者说分配的各个房子的货币数量在概率上就会减少。 社会人群的财产就和房子涨价一样，又发生一次巨大的变动。

[此贴子已经被作者于2004-5-17 23:19:08编辑过]

一壶

有个说法，大选机制，如果是四年的任期，在二、三年要调整经济，为新的选举年的经济上升准备好的空间。 要是他两难，我全难，那就是麻烦。 说到底，我们还不是和政府博奕，哪里会去挑他的担子，实在不行，开溜，好处我可以没有得拿，担子我总是可以少挑。

秦无非

以下是引用方程式在2004-5-17 23:01:20的发言： 中国的经济问题还是消费不振的问题,而房产是促进消费的最好手段,为了总体经济发展,我认为国家不会对房产采取硬着陆手段.可能会采取一些遏制需求的办法.来控制目前的局部过热或进行结构调整. 对于略夺问题,高房价本身就是对城市居民的略夺,关键要看国家将略夺来的财富往那里投.

消费不振似乎在于收入结构问题。低端收入人群无力消费，包括中国的普通农民和城市低收入市民，通过个人消费贷款扩张了这些人群的购买力（真正买房人），但是微薄的购买力又无法和一些资本优势人群（投资购房者）竞争，最终形成的有效消费还是有限的。同时，具备购买力人群缺乏新需求刺激消费，资金只能转入投资领域（炒房），再次和低收入者争夺资源。国家调控之手应该伸向需要的环节。

[此贴子已经被作者于2004-5-17 23:29:02编辑过]

一壶

没有人的独立的个体的权力，就没有经济的利益。在房子上，如果弱势群体有话语权，结果会大不相同。 人的权力永远不可能靠别人赐予的，这个已经有标准说法，人生而平等、天赋人权。只是我们这里不承认罢了。不承认也罢，但是事实如此。

[此贴子已经被作者于2004-5-19 10:24:52编辑过]

wubi6667

一壶兄弟在上面50楼的观点我不敢苟同。分析的论据中： 这次政府调控的原因主要是经济发展过快，导致资源紧张。围绕着这点要控制上马项目，控制土地开发等等，控制房贷目的是抑制需求，其实高房价也是抑制需求的。而低房价是刺激需求的，在经济过热的今天，政府会刺激需求？想反了吧？ 杭州微观的情况是今年只有开发7100亩，才能基本满足需要，这是国土资源部专家组在杭调查的结论。这期的中国经营报，A29页“祸起萧山，杭州地市雪上加霜”这篇文章有兴趣的可以看一看。 对绿城深蓝和丁香的观点也是不对的，虽然我绝对不会去买这样的房子，但是这并不代表这样的价格没有合理性。首先杭州只有一个绿城，用深蓝来说整个杭州是不对的，而且绿城也只能在少数几个楼盘上这样做。这其实和当初的绿园是同一操作手法，他并不急于卖光，如果这个楼盘卖完了并且还再涨的话，绿城获得的声誉的回报岂止是一幢楼啊，这样一来更加深了别人对绿城的信赖，“买绿城的房子不会亏的”。同时把市场的定价权拿在手上，市场会认可他的高价，“绿城的房子就应该比别人贵”。这样做法有没成功的可能呢？完全有可能的，其实绿城的品牌建设是有目共睹的，他们肯定也是对一个地区的发展预期经过了细致的研究的，就象绿园，三年前定价时认可的也是非常少的。还有个最重要的原因象深蓝这样的高端产品，其满足对象已不光是居住的要求了。这就是为什么莲卡佛能存在的原因。其实一壶兄弟应该比我清楚得多，大概是只缘身在此山中吧，哈哈。 对房价的结论没有参考性，因为没有明确时间，我认为今年下半年到明年看能否消化掉这暴涨的两千元，或许适当下跌，这仅指二手房。新房没有下跌可能。说房价的下跌导致社会动荡，说明你不懂中国的社会。 具体到区域来说江南七千，我认为两年内站稳是毫无问题的。不信打个赌。有人把闲林和江南比令我感到吃惊。江南可能长远来说比现在的城西都要有较大的后劲，这只是对房价来说，我喜欢城西，这是个人生活取向问题，就如我不会买深蓝甚至绿圆。其实这也说明房子的价格是多重因素叠加的结果。 对天都的判断，我觉得一壶是对的，但是真的很希望它能成功，能让更多的人早日圆有房的梦。长远来说，杭州城市发展，天都这块区域也是会越来越成熟的。

ayer

以下是引用2888在2004-5-16 22:19:57的发言： 这里看看还是 wubi讲的有道理，关键是杭州的房子供应量实在太少！ 我的分析，是需要这两年供应2万亩才是！但估计政府不会，估计明年供应1万亩吧。 政府没有土地，实在是天大的笑话。 毕竟以前有1年供应几百亩的绝端做法！

看看入住率就知？正因为有的人认为房价会涨，不囤积居奇，，