房子的供不应求不足以支持房价

一壶

顺便还要说明一下，并没有下房子现在一定要下跌的结论，但是风险是明摆着的。

[此贴子已经被作者于2004-5-10 11:37:29编辑过]

一壶

以下是引用方程式在2004-5-10 10:41:47的发言： 案列： 需求减少型：香港房价下跌：一是97年回归，香港很多人将资金转移国外，投资性需求减少；二是东南亚经济危机的影响，经济不振，收入下降，生活性需求减少。 ]

香港在97前是有暴跌情况，和回归有密切关系。97后后又出现过高涨和暴跌的过程，和回归关系不大，还是有其他原因的。在土地限制供应的方面，导致大量资金集中于房地产投机，和大陆也有类似。

liveland

政府调控的目的不是为了房价跌，而是为了稳定。必须看清楚这一根本宗旨。但是能否达到这样的目的，很难说。说不定会出现房价一跌而不可止这一政府不原意看到的现象，所以政府也很矛盾。

onetear

杭州的房价不能继续暴涨就等于死路一条

满江红

房价只要年涨幅在5%以内，所谓的需求就会下降30%！

一壶

经济的问题我们还 敢讨论的， 公平和效率，这个问题也讨论了好久，效率优先，牺牲公平的过程，也有大牌经济学家支持过。 我们也有自己的看法，市场经济，首先必须有明确的产权，才有自主的交易，每个人才能按照自己选择的最大价值去和别人去交换，这样整体的社会价值才能增长。如果你的东西可以由其他人来决定，别人就会自然的选择把你东西贱卖了来将你的东西变成他的东西，最后的结果是整个社会价值的破坏。 比如文一快速路，政府可以为了自己的政绩，将多年积累的商业价值和居住价值搞坏，人也可以办冶炼厂，造纸厂将江湖污染，给社会造成千百亿的损失，换取自己千百万的利益，假奶粉、掺毒食品这些都是源于同一的制度根源。 要解决这些问题，个人的权利必须加以保证，即使是钉子户，只要房子的产权是他的，他就有天然的权利决定他自己的东西。我们的结论是没有公平，就没有效率，如果有效率，那也是某些集团的效率，代价是社会的牺牲。 中国许多人的贫困不是他自己的原因，而是他们的权利被剥夺造成的，农民的机会被限制，土地被剥夺，银行的存款可以以通货膨胀的形式掠夺，过去有黑暗的东西难道我们要以这些为目标吗？难道过去的悲剧一定要在现在重新来过吗？社会在进步，就个人的良知来讲，我不知道一个被拆迁的人，宁可忍受烈火焚身的痛苦去捍卫他的房子，他心里是如何的绝望。作为一个人，我们为这些制度下惨痛的代价感到非常的悲哀。拆迁对老百姓的侵占，这是在压力下正在认识到，和正在改变的事实，你可以在最近的媒体中清楚的看到。 至于我自己，我们的坚持的观点是人的权利需要尊重，既尊重别人的权利，也尊重自己的权利。我们的所得，是在公开的社会允许的方式所得，不掠夺，不欺诈。按照同一的标准对待自己和别人。

以下是引用wubi6667在2004-5-11 1:06:57的发言： 先回答一壶兄弟这个问题。 首先论中国的剥削程度，应该放到相同生产力水平时期来比较，和现在发达国家比是不现实的。另外提一个问题：在我亲眼看到的拆迁中，往往有那么一两个钉子户，其他人搬走了就剩他一个。甚至长达一两年的对峙，对其他等房子回迁的是极大的不公平，对社会财富也是极大浪费，如果他的要求又是无法满足的，你认为该怎么办呢？ 其实社会进步过程中道德和效率有时是矛盾的。有时为了大多数而牺牲少数也是很多国家发展中出现的事情。英国的圈地运动，美国的西部开发，如果你年纪足够大，应该看过日本的“啊，野麦岭。” 所以任何对贫困人口的救助只是社会稳定的需要，而不是促进社会发展的需要。否则兄弟你住那么好房子，又为这些社会底层的人们做了多少呢？国家兴亡，匹夫有责呀？

[此贴子已经被作者于2004-5-11 13:27:58编辑过]

一壶

房价和公平的问题，倒是可以专开话题在这里讨论，不要骂人。 许多人的愤怒，是完全有道理的，人也许不太清楚其中的原因，但是大家口袋里的钱被权力集团以巧妙的方式拿走了，大家完全清楚。

wubi6667

我想一壶兄弟想说的是：供求关系影响楼市长期走势，也就是说长期是看涨的，但在某一阶段比如现在，有可能会回落，现在买房子也就可能不合适。 这点我也是没有把握的，我大致认为房价在去年五月份前是比较真实的，因为经过中央十号令和非典的打压，房市比较平静，大概山色就是这之前给震出去的吧，当时碰巧我也在房市上转，感受到买方可以从容的进行价值比较，因此成交价比较理智，体现价值。但此后之今的一年里，政府举止失措，加剧了房市的恐慌，房市暴涨两千，我觉得风险主要在这里面，当然两千里有房价持续上涨的合理部分。但是大部分是惜售造成的。 惜售的原因有：以前一卖就错，一买就对，以形成某种程度的共识。还有就是现在即使想换房，出售了也买不到好房子，还不如不卖。 但房价在此应该是难以再涨了，购买者的价值衡量起主要作用，特别对二手房，很多人会觉得不值，那么是在这个平台上做消化还是下跌，这是今后需要观察的。主要我觉得看最近七块地怎么卖，这可以看出点苗头，还有政府对房贷政策严厉到怎样程度，如果只是对第三套房限贷，对第四套房停贷，其实影响很小的。杭州购房主力不是这类人。提高首付比例比较厉害，升息影响力太小了。房交会看不看都无所谓。 杭州过去一两年里也经过多次洗盘，真实需求还是占大多数的。我想哪怕是每户只允许有一套房，其实稍微算一下就知道，也是远远不够的，这就是杭州的现状。

一壶

难道以前或者有更差的，我们就按照差的标准对照，按照野麦岭的标准来发展我们的社会？ 人的权利问题是制度，或许我们讲的完全不是一回事情，人的权利是以个体方式体现的，尊重人的权利，是互相尊重，首先是尊重个人的权利，也要求尊重别人的权利，才会有更好的结果，如果你说的老教师、老工人们有自己的决定权力，会这样吗？过去没有公平，就是不谈公平的理由吗？ 从个人来讲，只能按照尊重自己的权利和别人的权利，把自己管好，才会有整体的好的结果。 拆迁户的问题，具体的情况，你讲的我相信是存在的。但是人的价值是有他们自己判断的，也不是以你或者其他人的价值决定的，德国皇帝在几百年前也拆不了一个农民的草棚。如果工期延误，责任是被拆迁的一方吗，他们的东西，何须有你来决定？既然你认为有利益去拆迁，如果制度允许，他们需要你去拆迁吗？自己不会干？在拆迁在整体上，更多的是权力集团对弱势群体的掠夺。多数人的利益？我们看到的更多是打着多数人的利益的旗号，干着侵犯其他人的利益的事情。你可以将你的财产交给不相关的人，说是为你的利益吗？在现实中这个答案是不言而瑜的，你怎么能找出个例外的答案吗？拆迁的问题，我们不用争论太多，最近的政策的变化就是很好的答案。 公平是自己给的，不是靠别人赐予的。

wubi6667

先别忙着辩，你仔细想一下吧。 中国人其实本性中都挺照顾自己的，所以才会有三个中国人等与一条虫的说法。 你可以推断一下，照你的做法，人人都可以决定自己的房子拆不拆。你还能享受现在的西湖吗？农民可以决定自己的地是被征还是种庄稼，杭州现在房子更少啦。这还有个前提，土地是私有的。 其实也没什么好争的了，大多数做法都是调和的产物，一方过激另一方就会反弹。社会总是发展越快越好，这也会离你所希望的理想社会越近。

一壶

拆迁的情况，我们看到的是更多的对被拆迁人的掠夺，拆迁的黑幕，我们也略有了解。我想你去拆迁，是有利益还是为大家无偿奉献？是为你讲的那些老教师吗？ 即使有人当钉子户，只许州官放火吗？在被掠夺的情况下，别人抗拒不行吗？ 看来我们说的不是一个问题，还是先回到问题的开始吧，中国有没有很多不公平的地方？政府会取富济贫吗？

[此贴子已经被作者于2004-5-12 0:50:22编辑过]

一壶

在这里，没有任何对房价的涨跌判断，这已经反复说明了。只是说，依据狭义的供求关系支持房价不跌的理由不成立。如果说要注意，也是因为开始变得很难判断。或者说一旦出问题，后果会比较严重。会不会出现问题， 现在还没有结论，或者说结论由大家自己下。

以下是引用wubi6667在2004-5-11 23:33:45的发言： 我想一壶兄弟想说的是：供求关系影响楼市长期走势，也就是说长期是看涨的，但在某一阶段比如现在，有可能会回落，现在买房子也就可能不合适。 这点我也是没有把握的，我大致认为房价在去年五月份前是比较真实的，因为经过中央十号令和非典的打压，房市比较平静，大概山色就是这之前给震出去的吧，当时碰巧我也在房市上转，感受到买方可以从容的进行价值比较，因此成交价比较理智，体现价值。但此后之今的一年里，政府举止失措，加剧了房市的恐慌，房市暴涨两千，我觉得风险主要在这里面，当然两千里有房价持续上涨的合理部分。但是大部分是惜售造成的。 惜售的原因有：以前一卖就错，一买就对，以形成某种程度的共识。还有就是现在即使想换房，出售了也买不到好房子，还不如不卖。 但房价在此应该是难以再涨了，购买者的价值衡量起主要作用，特别对二手房，很多人会觉得不值，那么是在这个平台上做消化还是下跌，这是今后需要观察的。主要我觉得看最近七块地怎么卖，这可以看出点苗头，还有政府对房贷政策严厉到怎样程度，如果只是对第三套房限贷，对第四套房停贷，其实影响很小的。杭州购房主力不是这类人。提高首付比例比较厉害，升息影响力太小了。房交会看不看都无所谓。 杭州过去一两年里也经过多次洗盘，真实需求还是占大多数的。我想哪怕是每户只允许有一套房，其实稍微算一下就知道，也是远远不够的，这就是杭州的现状。

[此贴子已经被作者于2004-5-13 10:44:27编辑过]

lao

朝政府要地吧，自己建便宜多了

wo

。

[此贴子已经被作者于2004-5-16 21:57:42编辑过]

秦无非

进口水后发现的最有价值的帖子！

2888

这里看看还是 wubi讲的有道理，关键是杭州的房子供应量实在太少！ 我的分析，是需要这两年供应2万亩才是！但估计政府不会，估计明年供应1万亩吧。 政府没有土地，实在是天大的笑话。 毕竟以前有1年供应几百亩的绝端做法！

一壶

按照方兄要求，最后总要有个可以操作的结论，我也斗胆提出自己的看法，也没有严格的论证，说错了，就当看个笑话。在房交会前，已经有简单的讨论http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?BoardID=51&id=44530&replyID=44530&star=19&skin=。 涨跌的基本判断我从两个方面： 宏观的就看整个周期的变化：上面的政策方向应该是非常明确的、甚至是严厉的，大家要注意这个问题，房价再涨，就会把政府套上了，他肯把银行等资源给你们套上吗？就货币数量看，不管紧缩是体现在那个行业，社会的总货币量一定会受到控制，前期房价的涨的货币扩张背景还会有吗？从大的环境看，世界的原材料价格上涨基本到了顶点，并且开始出现了下降的趋势，部分由中国带动起来的运费也大幅度下跌，美元也开始明显的走强，是反弹还是转势，可以观察，跟着美元的人民币的升值预期压力开始减轻。 微观角度：看杭州整个房子的供应数量，杭州的地形限制，老城区土地供应紧张，付城规划失当，生活成本太高，但是也在慢慢成熟。前年，特别是去年的郊区土地大量供应，在今年开始销售，下半年开始大量上市。 其他高价抑制需求、房子的出租收益等问题，大家已经有很多讨论了。我从这个角度看，由于房价一直在上升，物业的升值掩盖了这些问题，在上升期间，有房子才有财富的增长，按揭方式是放大的收益增长比例；在下跌期间，谁有房子谁就是承担财富的缩水。我不同意这个观点：自己住的房子无所谓涨跌。房子就是自己的财产，无非是以固定资产的方式出现，也可以换成现金的资产，怎么会和个人没有关系呢？在操作上也会有更多的变化，如果预期跌，可以先小的，待下来后再买大的，或者调整按揭方式比例。和个人关系大的很，说没有关系，是因为没有认识和应对方法，所以就说没有关系。打个比瑜，同样的价格高度，上山下山心情大不相同。 就具体的房价来看，我明显的看到房价开始远远高于价值的情况，就以绿城的深蓝为例，别人刚开盘，我不想去扫他们的兴致，现在房交会也开了，头一波的预定也结束了，我也不想把话憋太久。1.9的均价，到交付加上资金成本，要2.1万以上，，在这样的地段，和金都华庭比要高出一万元，意味着绿城要单靠他们的世界级别的设计和装修来值这个价格，等于是绿城已经将未来的不可知的升值空间先有客户买单了。利益是绿城的，风险是买家的。或许有人认为绿城的装修设计可以值这么多，我没有对不明确的东西定价的能力，但是，按照这个价格同比，世贸的二手房应该在2.5万以上，深蓝的环境价值也是非常低的，紧邻高架，也许也有人会说，顶级装修就是有品位，我完全不能同意的，在一个有残疾的硬伤，并且不可弥补的地段给出所谓顶级的住宅、办公概念是糊弄人的，如果对高架的污染没有感觉，也很缺乏环保的感觉，去买因为高价而高尚的东西，本身就是非常没有品位的事情。http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?BoardID=51&id=44530&replyID=44530&star=16&skin= 丁香也有同样的感觉，对丁香的定位没有从客户的实际需要出发，感觉绿城是想尽快把丁香的缺陷掩饰了，把功能不完善的东西赶紧卖了。http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&ID=52214。即使卖的好，也只不过是把绿城以前积累的价值，在以后可以卖高价的东西提前低价支取了。 其他像江南的房子，虽然将来发展有前景，现在的7-8000的房价已经将未来严重透资。 最后的结论是，房价现在在经济惯性的支持下，也许还可以继续一段时间，现在可以涨或者不跌。在中期一定会出现调整，在中国的这个情况下，房子出现的问题，决不能掉以轻心，我认为可能出现的社会动荡也不是危言耸听。http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&ID=56184 具体到区域，我认为市区相对坚挺，郊区房子压力最大，尤其是没有配套资源分配的闲林、天都，天都预计规模已经是城镇，需要政府职能，而广厦作为企业不可能活动政府的资源，最后出现问题的概率极大。

[此贴子已经被作者于2004-5-17 21:32:45编辑过]

北极之星

有道理，同意。

一壶

以下是引用2888在2004-5-16 22:19:57的发言： 这里看看还是 wubi讲的有道理，关键是杭州的房子供应量实在太少！

这个分析还是不够充分的，即使是这个理由成立，那么房价应该到哪里？比如是1.5万，那么为什么现在不涨呢的一步到位呢？显然房价的影响因素还有其他许多东西。

2888

这里有许多无房的，或者想买房的，在骂黄牛。其实他们看待问题，个人以为是不够透彻的。房价的高涨，关键的关键是土地的投放量。决定价格的核心因素，是供求关系。 价格继续涨，无非影响“求”,使得“求”更加小， 而不从根本上解决供应量的问题，房价肯定会继续涨的。 目前的社会是，很大程度上是“独裁”的社会。要解决杭州房价回到比较合理的水平，从大的方面看，只有郊区化并解决郊区的可居住性，或者等待人们的收入接受这样的房价。但其实最简单的办法是，就是妄果品下台。换一个温和点的。但这个社会，往往是“一个比一个狠”。所以社会肯定有问题，经济的发展，应该是大多数人享受发展的快乐，但现在是越来越少的人员，在享受这个快乐。 其实希特勒还是非常的伟大，他上台时，上绝大多数的德国人享受快乐。比如普通职工，都有房子，都有度假机会。（即使汪精卫，据说他的书法等，还是非常优秀的，但他卖国。）讲这些的目的是，大家不要骂黄牛。分析问题，应该根本上看问题。 很多人，在等待买房的机会，我以为，这是非常非常痛苦的。有很多事体，没有经历过，是无法享受其中的快乐或者痛苦的。 结论是，造成房价高涨的唯一原因是，那个杭州的”独裁“是超级大流氓。