理性而非意气地讨论杭州房价走势

山色空朦

如果“理性”看待，杭州市区房价应该4000。这可能吗？楼主有一种需求没分析，晚上我再论述，现在要陪人搓麻将去了。

xiaoyudlut

期待！

不可能

哎、10月份就会下降…… 没这么乐观吧~

棍子

以下是引用山色空朦在2004-9-6 14:26:36的发言： 如果“理性”看待，杭州市区房价应该4000。这可能吗？楼主有一种需求没分析，晚上我再论述，现在要陪人搓麻将去了。

3陪啊

天盛

“供应有哪些呢？第一，新商品房供应；第二、经济适用方供应；第三、住房升级的二手房供应；第四、投资（投机）者的供应。” 第三、住房升级的二手房供应；第四、投资（投机）者的供应已经包含了第一的新商品房供应中，否则是重复计算了

棍子

以下是引用天盛在2004-9-6 15:29:15的发言： “供应有哪些呢？第一，新商品房供应；第二、经济适用方供应；第三、住房升级的二手房供应；第四、投资（投机）者的供应。” 第三、住房升级的二手房供应；第四、投资（投机）者的供应已经包含了第一的新商品房供应中，否则是重复计算了

不会重复吧，说的是当年内的，这两者就是2手房的主要来源

方军

挺有道理的，呵呵

yeswg

以下是引用方军在2004-9-6 15:53:24的发言： 挺有道理的，呵呵

你是做房产广告的,应该非常清楚现在房产公司目前的 窘境.

方军

以下是引用山色空朦在2004-9-6 14:26:36的发言： 如果“理性”看待，杭州市区房价应该4000。这可能吗？楼主有一种需求没分析，晚上我再论述，现在要陪人搓麻将去了。

不可能的事情多了，日本天价时，谁会认为崩溃是可能的？ 香港天价，谁会想到跌这么惨， 你的一种需求没分析，我估计就是投资需求，投资需求将逐渐走向长线投资，短线投资即炒房将在浙江大幅度减少，利润空间太小了，风险太大了。

棍子

以下是引用方军在2004-9-6 15:57:03的发言： [quote]以下是引用山色空朦在2004-9-6 14:26:36的发言： 如果“理性”看待，杭州市区房价应该4000。这可能吗？楼主有一种需求没分析，晚上我再论述，现在要陪人搓麻将去了。

不可能的事情多了，日本天价时，谁会认为崩溃是可能的？ 香港天价，谁会想到跌这么惨， 你的一种需求没分析，我估计就是投资需求，投资需求将逐渐走向长线投资，短线投资即炒房将在浙江大幅度减少，利润空间太小了，风险太大了。 [/quote] 有理

gudaye

回头看了一下，当时太急了，对供应解释得不够清楚： 第一、新商品房供应是开发商推出的新盘，第二应该是清楚的。 第三、比如我有70平米房子，想升级到90方，为此需要将70卖了，买90。这部分人的供应需求呈现这样的特征：当价格较低时，他们有较大部分愿意升级，价格高则较少愿意升级。他们对市场整体起到增加需求的正面作用，但是由于他们不是投机者，当他自己的房子由于价格较高无法出手时，他们的需求也受到抑制，许多人只有买、卖都有着落后才会完成这个过程。由于这种升级的抗价格风险能力小，所以他们往往在上升市场中倾向于先买后卖，在下降市场中倾向于先卖后买，但是不论采取什么策略，在成交量低迷的市场中他们是很难完成上述交易的。也就是说，高价格会使这些需求无法释放。这部分人的比例有多大？我没有统计，但是按照一般规律来说，大多数的房屋需求都是逐步升级的，大家可以回想自己家买房的过程，这些需求应该占非常大的一个比例。 第四：投资（投机）者，他们自己有住房，另外同时持有一套或多套闲置房，甚至还持有一定量的资金。这些空置资产也就是他们的资金，当市场价格上扬时，他们有很大动力去囤积甚至再买入，当价格拐点出现时他们会积极向外抛出。目前的价格对大多数投资者来说利润还是非常丰厚的，赚多少无非是个心理承受的问题。价格向下波动时的第一道支撑在那里？前面说过了，就是租金收益率，谁都有利益最大化的选择权，对投资者，如果价格低了，那我租好了，这个由租金收益率支撑的房价在哪里，大家可以算。一般应该有7％左右，正常的房价，在这个位置上出现较强支撑是应该的，比如上海的房价确实高啊，但是仔细算算，多数房子都有这个租金收益率的。其实这就是投资者的投入资金的机会成本阿。但是在大幅度下调时，有时也会突破这种位置的，这时候最根本的支撑位在哪里呢？就是在成本利润了，亏掉相信多数人是不干的，这样说大家应该能够理解投资者在市场上的行为特征了。一个高明的投资者，在上升无望的市场中，肯定会选择尽快抛个比别人低一点的价格出局，反正利润足够厚嘛，谁先跑可就落袋为安拉，有赌未为输，现金在手怎么玩不行？而一个理性的投资者，在发现别人杀跌的情况下必然会尽快跟进.....开发商比一般投资者风险更大，信息更灵，大家想想他们会怎样？

yeswg

我们不去想他们会怎么样,楼主说出来好,因为写得好.

老刀

还有一种需求，就是老城区改造的拆迁户购房。。。楼主没有考虑。

qwb

不错,九十月份确实是关键

老农民

楼主的观点是有道理的，但在中国有道理的东西不一定会变成事实。房价太高，房价太高，每年叫，等跌等跌，年年等，等到的却是每年涨——这也许就是有特色的社会主义吧。

wubi6667

楼主观点是错误的。 首先观点没新意，在口水上去找一下，都有。 唯一提出来的叫大家屏牢到九月，这个很奇怪。如果有点敏感性，都知道，五到六月份是最关键的时期，那时我和很多朋友都很关注楼市走势。结果现在已非常明确了。 屏劳只是抑制需求，如果在供应得不到放大的情况下，大家屏劳只对第一个买房的有利，所以这是不可能为屏劳而屏牢的。那么看有效供应会否放大呢？举个例子，三墩，可以说是最接近成熟的地区，但是这两年入住，将会伴随着五年甚至更长时间的尘土飞扬的大工地：三墩镇的改造，新楼盘的建设，学校，医院等的建设等等，虽然规划很美丽，但是达到这规划，需要住在这一带的人忍受长时间的痛苦。再看政府现在放出的地，绝大部分是不如三墩的，因此是无效供给，这点大家要正视的。 预测楼市的走向，我想要到楼市里多走走，不同的房子可能会有不同的走势，如果只凭凭空臆想，或者和某某老总吃顿饭，某某人给个消息就以为得了真传，很可能误导别人。 对楼市的总体走势，由于统计方法不同，难以预测，矛市长不是说去年杭州楼市涨幅为百分之六吗？呵呵。 但是我想对几点可以做出明确的判断，市区内2000年以后的房子和现在的新盘价格在七千到八千的放心买不会降。 钱江南岸房子放心买，特别是江景房。 三墩，九堡，香积寺路北，等政府规划的经济房区域，可以买。 小和山区域的房子也还不错。现在四千八的水木清华还是可以考虑的。 成熟的小区比如城西，采荷，朝晖，翠苑，九十年代中期以后，价格差不多在六千到六千五的房子也不怕的。但是老房子结构，采光，质量，楼层都更应该严格一些。 对于一万以及一万以上的房子，大多以脱离了居住为主要因素的判断，各楼盘要具体分析，但是有一个楼盘我觉得，现在买，一万到一万一二也不会亏，就是桂花城。 有些地方我觉得要注意的，象下沙，我觉得很奇怪，政府应该从市区往下沙方向滚动开发过去才对的。原来规划成工业区，远离居住区是对的，现在又把居住区放过去，化工区离生活区最近只有五百米。风一吹，太不好了。 还有就是勾庄，良诸等地，据说天都城要四千块？呵呵，这些地方要拿楼主的话来说，千万要屏牢，不要太冲动。 罗马不是一天造成的，反过来说，已造成罗马了，那还是值钱的。

bonnyy

好贴，没有漫骂，没有起哄。有理有据。

catfish

以下是引用yeswg在2004-9-6 14:26:28的发言： 不会放大的,实在是远远超出买家的承受能力范围了.

cat03

所谓多杀多的说法似乎全是臆测 资金链断裂的说法也是如此 否则楼主怎么能够下断言等一个月呢 ——这不成了算命了吗 至于娃娃斑竹的推荐也无可厚非 见仁见智，没有必要把个人的看法强加与别人

chenpo

房价升与降,各方议论不断.至今还是没有定论.只有时间来说明一切了.