现在买房真的还能保值增值？？？ 疑惑中....

zzhzlan

有个问题，我一直无法想明白了，道理都摆在面前，帐也很容易算得灵清，但现实结果却令我迷惑不已。

2012年的房价跟2011年基本没涨吧，有些甚至小跌10%，我们总体假设持平吧。

去年如果你有220万，买房的话，400万的房子，50%首付，200万首付付掉，20万是购房各项税费。

过了一年，结果如何。

但增加了利息负担，200万20年按揭，一年利息光利息差不多增加7万左右。
购房的上缴各项税费算是彻底失去了，400万的房子，购置税、房屋维修基金、印花税等加起来，5%肯定要的，那就是20万

如果200万在2011年买房的话，差不多亏 27万，额外增加的，除以本金200万，亏损-13.5%；
其它亏损的内容：按揭还款的压力、担忧房价涨跌的忧虑等，不一而足。（自住的话，有一点好处就是心安了，这个也要肯定的）

如果没买房，220万存银行定期，年化收益估计5.5%左右，赚12万；

如果是购买比较靠谱的基金，大概年化收益是12%左右，赚26.4万；

如果有更加好的渠道，大概年化收益20%左右，赚44万；

这样看起来，
买房的话，220万亏了27万，剩下193万。
不买房的话，存银行，220万-----232万
投资靠谱基金的话，220万 -----246.4万
个人资金渠道活络的话，220万 ---- 264万
买房和不买房，220万的本金上下收益差额最多达到71万。

所以，偶真的不明白，当房价涨到目前这种水平，为什么还有人要进去买房呢？？？
搞不懂啊。

zzhzlan

这个部分算错了。
重新算

假设房价上涨10%，那么400万的房子，涨了40万。这是收益。
损失部分：
220万自有资金，其中20万是交给国家了，彻底失去了。-20万
220万如果存银行，定期5.5%利息，可获得12万利息，这个因为付首付了，也没了。 -12万
还有向银行按揭了200万，一年利息要付7万左右。    -7万
得出结果，如果第一年房价涨10%，你获得1万的增值收入。

第二年，如果房价还涨10%，那么440万的房子，涨了44万，这是收益
（220+12第一年利息收入）万如果存银行，定期5.5%利息，可获得12。8万利息，这个因为付首付了，也没了。 -12.8万
还有向银行按揭了200万，一年利息要付7万左右。    -7万
得出结果，如果第二年房价继续涨10%，你获得24.2万的增值收入。

因此只有连续涨两年，每年都涨10%，投资房产才有价值。

zzhzlan

现在看看，如果你有12%的年化收益投资选择的话，跟房价连续两年都上涨10%的对比。

假设房价上涨10%，那么400万的房子，涨了40万。这是收益。
损失部分：
220万自有资金，其中20万是交给国家了，彻底失去了。-20万
220万如果投资12%年化收益的基金或其它项目，可获得26.4万收益，这个因为付首付了，也没了。 -26.4万
还有向银行按揭了200万，一年利息要付7万左右。    -7万
得出结果，如果第一年房价涨10%，你获得-13.4万的亏损。


第二年，如果房价还涨10%，那么440万的房子，涨了44万，这是收益
（220 + 26.4）万如果投资12%年化收益的基金或其它项目，可获得29.6万收益，这个因为付首付了，也没了。 -29.6万
还有向银行按揭了200万，一年利息要付7万左右。    -7万
得出结果，如果第二年房价继续涨10%，你获得44-29.6-7=7.4万的增值收入。
因此只有连续涨两年，每年都涨10%，投资房产才有价值。

7.4-13.4= - 6万。
连续涨两年，每年涨10%，还是亏。只有当你的钱没渠道投资，只有存银行，才有赚

zzhzlan

12%的年化收益的基金有很多，一般而言，这样的收益水平的基金大多是借给政府的项目，相对来说已经是十分安全的，跟存银行没太大差别。

hzichzzj

lz你理解的是对的。

唧唧歪歪吧吧

我也蒙。。。。。。wo

wzr2001

2012年的房价跟2011年基本没涨吧，有些甚至小跌10%，我们总体假设持平吧。


----你有了这个大前提当然不能保值增值了，后面一大堆都是屁话。

fule@163.com

zzhzlan 发表于 2013-1-16 13:51
越算越糊涂，即便房价每年上涨10%的话，也是亏啊。

房价上涨10%，利息去掉6.5%，银行存款利息去掉5.5%， ...

我不知道你这个帐是怎么算的，存款利息5.5%  什么银行？
若是有贷款的话，只能用你的本金计，怎么能用房屋整体价格计算？
若是整体房屋出售价格计算的话，哪来的贷款利息？
帐，算的太乱。

nawaa

就是这个理，可惜了这帮没房的屌丝。。都被洗脑了，人在群体的狂热氛围下很难保持独立的认知和言行，就像我们现在很难理解为什么革命剧里那些热血青年在“为了新中国，冲啊”的口号下不惜牺牲自己的生命一样。。

wzr2001

zzhzlan 发表于 2013-1-16 13:51
越算越糊涂，即便房价每年上涨10%的话，也是亏啊。

房价上涨10%，利息去掉6.5%，银行存款利息去掉5.5%， ...

你没算杠杆。买房你肯定会用杠杆，炒股买基金借给别人钱你敢用杠杆吗？


“。。。房价上涨10%，利息去掉6.5%，银行存款利息去掉5.5%，还是亏2%。。。”
----------- 利息6.5%是贷款产生的，既然是贷款说明你没动用自有资金，那么银行存款利息与这个又何相关？年涨幅10%大于年利息部分就是你净赚的，贷得越多杠杆放大得越大。 银行存款利息只有你自有资金（首付）部分才有关系，年涨幅10%远超过任何无风险银行存款利息了。

fule@163.com

wzr2001 发表于 2013-1-16 15:15
你没算杠杆。买房你肯定会用杠杆，炒股买基金借给别人钱你敢用杠杆吗？

是的，即便不用杠杆，那也就没有贷款了，哪里来的贷款利息。
其实很简单，只要跑赢存款利息就可以了，这个毫无疑问。
实质就是不一定要投资房产，但是存银行肯定会输给通胀。

zzhzlan

fule@163.com 发表于 2013-1-16 15:12
我不知道你这个帐是怎么算的，存款利息5.5%  什么银行？
若是有贷款的话，只能用你的本金计，怎么能用 ...

五年定期，5.5%一般银行都有的。

贷款的话，200万按揭，20年等本金还款，总利息累计159万左右，除以20年，差不多一年7万元，你自己用购房计算器算一下

zzhzlan

wzr2001 发表于 2013-1-16 15:12
2012年的房价跟2011年基本没涨吧，有些甚至小跌10%，我们总体假设持平吧。

这难道不是事实？？、

zzhzlan

我承认，如果是前面几年，投资房地产却是是增值的，但从2010年后，投资房地产显然是不理智的投资行为

润希

比其他任何投资都好,在中国的行情就是这样

润希

可惜没钱

fule@163.com

zzhzlan 发表于 2013-1-16 15:22
五年定期，5.5%一般银行都有的。

贷款的话，200万按揭，20年等本金还款，总利息累计159万左右，除以20 ...

5.5%银行利息没有的。而且即便是有的话。也不存在贷款利息，我不知道你这个资本收益的帐怎么算的。

xixihehe

不买房算法基本没错。但你得保证是正收益。投资有风险。

买房的算法，各种利息也没错。但不能说付了利息就是亏掉了。除非你以后永远不买房，你要买房就得付利息。呵呵。

别觉得自己比别人聪明多，大佬淘沙，没人是傻子。

况且有多少人是因为公积金每月好几千没法用，拿来还贷款的，这个钱你又怎么算？呵呵。

润希

几乎所有挣钱的集团名人都会涉及到房地产中去