本帖最后由 fengjing 于 2019-6-13 21:37 编辑
通过这些对比再结合目前在售酒店式公寓得出大部分楼盘有以下特征：
1、同样是平层结构的酒店式公寓相当于同楼盘内的住宅6.5—7折左右售价，未来转化为二手房也差不多是这个价差。而4,2米层高LOFT结构的酒店式公寓到达区域内住宅8—9折售价，4.75米的LOFT基本和区域住宅价格持平。
2、同年开盘自带高端综合体的万象城比品质更高的的同地段的蓝色钱江二手房价格贵了5000—10000元/平米，增值率高了40%。
3、顶级综合体之上的酒店式公寓万象城租金高于同级酒店式公寓蓝色钱江租金10%—20%。
现在即将推盘的大悦城T3揽悦和万象城悦玺的所有特征其相似，主打精装商办小户型，主力面积58㎡，分平层和LOFT两种，平层价格估计28000元/平方米，总价150万起，LOFT价格37000元/平方米，按照和周边62000元/平方米住宅价格对比，相当于周边住宅二手房4.5—5折，LOFT相当于6折价格。远远低于市场上其他楼盘平层6.5折价格差基准线，而LOFT更是远低于8折左右住宅价格的价差。差不多就是花了200万的总价，进入到800万的区域，买到了60方的房子，用了25%门槛的资金撬动了大悦城这个板块，而买到的面积却有锦绣之城这样楼盘的一半面积。
在租金上，目前市场上存在巨量的居住型酒店式公寓出租，以及住宅、长租公寓等房源，未来势必出租竞争激烈，房租上不去情况，而作为小型办公室规划使用的高端商办工作室一直鲜有竞争对手，市场需求也是更大，未来肯定要比居住型酒店式公寓的租金要高。现在就可以参考城西银泰城悦轩的租金情况。未来大悦城58方LOFT租金预计在7000—8000元/月左右，远远高于周边其他酒店式公寓租金。有力得保证年回报5%左右的租售比。当然前面提到的只有5折住宅的房价就是附加分了，也会为你的保值性打下坚实基础。
以上所有楼盘挂牌，成交价，租金都来源于我爱我家官网，真实准确率较高。 大家看看我的算法有没偏差？
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发表于 2019-6-13 21:17
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