【观点】谈谈对当前房价的看法

notebook0571

姜峰 发表于 2023-9-5 12:45
除了80~90年代的老破小。

还有十年陈，2007年后的电梯小高层。

文晖的大和平商圈，到铁路已经是最边上结束了，核心在和平广场。铁路上盖起码10年才能完成，早着呢。
望江版块也有城站铁路，不影响成为高价版。
你要是找优点，就算朝晖版块全老破大小都可以找的出各种优点来，有优点不代表高能级。
就看当下申花版块整体成交价格就决定了界面的重要性。况且文晖新盘哪来的30层。

你把【河】当作决定性因素，比如，望小河云庄很牛，那一半原因是因为它在桥西——一个界面很好高能级的板块带来的，把它放到老破小集中的地方就未必牛了。文晖正在上市的朝晖4区对面那个打铁关地块，未来成交价应该是不如小河云庄的。
一个板块要得到很多人的认可，里面大部分楼务，才能整体起价。

其实说到后面，你就是在为一个有河的楼盘站台，而不是一个板块，但说着说着，又要找一些人家整个版块的不利因素，最后连物业费都上了，你推崇的这个楼盘，人家会付不起会所泳池绿化的物业费、物业太贵所以洗不起铝版外立面只能让它脏脏的？就到底是想表达这个盘高级呢还是想说住里面的人穷呢？万一这个盘来个高档物业怎么办？

这个盘结束后，就没有声音了，很难想像靠什么涨价，人家外地人都记不住你，一条小河为啥这么稀缺，咱农村的河到处都是呢

最后送你一个例子：现代雅苑，也是靠河的一个盘，当年也是产品力拉满的，现在什么情况，反正是N年没涨过，行情不好的时候跌的比朝晖还快

姜峰

xuanxuanf 发表于 2023-9-5 16:24
湖墅地段是不错，但是整个城市界面比较旧，没啥亮点。

亚运会宣传片的最后3秒，也是湖墅。

无源之水0571

星桥有前景吗

xiaozhangzhang

“新旧差距过大”，看你从装修成本，外立面成本算这个差异，就感觉你不懂。  还停留在上个世纪。

这么给你说，以后一墙之隔差距30%的会比比皆是。

姜峰

notebook0571 发表于 2023-9-5 16:25
文晖的大和平商圈，到铁路已经是最边上结束了，核心在和平广场。铁路上盖起码10年才能完成，早着呢。
望 ...

有图有真相，运河二通道开通后，运河核心段将来旅游观光为主。
《这就是杭州》宣传片的最后2秒截图：



杭州主城区最美的界面，这就是湖墅。


申花版块整体成交价格就决定了界面的重要性，有图吗？亚运会宣传片怎么没申花？
申花5号线，和杭行路10号线相比，毫无性价比可言。

姜峰

xuanxuanf 发表于 2023-9-5 16:24
湖墅地段是不错，但是整个城市界面比较旧，没啥亮点。

没亮点，会上亚运会宣传片的？

湖墅一出地，就成了今年的“宅地之王”。

姜峰

【500万预算】申花和桥西选哪个？
桥西与申花板块，仅隔了一条莫干山路。
杭州的10条地铁线路，通车时间有前有后，通车时间早的是享受到“地铁先行”红利的，沿线房价炒作的溢价都比较高。
比如地铁5号线来说，早了几年通车，所以地铁5号线沿线的房价都是炒作比较疯狂的，
从未来科技城—蒋村—申花—桥西—滨江，相比较晚几年通车的地铁3号线和10号线就没啥溢价了。
所以，问“申花和桥西“哪个板块好？
我的回答是：选“湖墅板块”。
因为申花、桥西、滨江都炒得太高了！！（刚需自住）
淘二手房经验：回避网红盘，回避挂牌量太大的，回避空置率高的，回避超高层。（淘成交量低迷的，市中心稀缺地段的）
湖墅板块，是这些年没被暴炒的传统市中心板块，淘运河边有电梯的小高层，配套好生活成本低，买房风险小，你懂得！！

求是精神

楼主还是比较自我，认知停留在简单粗暴的认为地段属性第一，殊不知，地段+品质才能支撑高房价。
住宅光有地段没任何用，市中心的老破小、老破大没电梯，没好看的外立面，没精致的花园，没地下停车位，人车不分流，这种房子就只能当做住，很难当做美好生活的载体。
相反，城市在变化，城市重心也在变化，以前自行车时代五公里极限，现在10公里15公里的地铁汽车都不是大事，地段只要不是太差，城市界面好，加上品质到位，可以反过来吊打市中心老破大老破小。
杭州目前最好的板块就是南星桥、钱二、申花、奥体。城市界面整洁，高档小区聚集，形成规模效应。
记得楼主之前提过，为何锦绣之城比世纪新筑贵那么多，其实看这两个楼盘的人都不是一个群体，看锦绣之城二手房的根本不会去考虑世纪新筑，这就是最简单的问题，因为买锦绣之城的业主都住过其他房子，他们需要的是品质，而不是房价是否只差两万块。他们比的事买锦绣之城和其他品质如金茂府、华家池等品质楼盘比性价比如何，生活便利性舒适性如何。

姜峰

求是精神 发表于 2023-9-6 14:05
楼主还是比较自我，认知停留在简单粗暴的认为地段属性第一，殊不知，地段+品质才能支撑高房价。
住宅光有 ...

“新”当然好看，但综合起来贵的不划算呀。

作为刚需，买房不能光看外立面，“地段，配套，物业，开发商品牌，绿化”等等也不能忽略。
本贴总结了，当前房价虽然降了，但用于改善的“新”还高高在上对吧？
改善又不是今年才发生，过去我们也在改善，过去，我们用地段换面积，可以打打平。
仅仅是为了外立面好看点，房价贵上几百万，一个平方3万*100方，为了一个外立面不仅仅是300万，可能还不至。
地段变差了，配套变差了，价格贵几万，面积变小了，物业费也贵了，这又何苦呢？
改善，不能光注重“外立面”。

notebook0571

姜峰 发表于 2023-9-6 11:15
有图有真相，运河二通道开通后，运河核心段将来旅游观光为主。
《这就是杭州》宣传片的最后2秒截图：

...

宣传片要突出的是运河这个IP，剪辑的人是为了完成任务

但你这个房子是要卖的，是卖给买家的，你确定就这么一个片子里的2秒钟，买家会专门停下来看，并且以此为接盘理由？
摇号新盘不需要专业，但接盘的都是很精的，难道人家以后朋友来访，说你家这一圈房子都挺老的啊，然后你得等我一下，我给你看片，发到你手机上，有点大，等一下，好了，你停到那2秒，然后暂停，仔细看，就是我家的楼盘在里面。。。。。

masquerade

姜峰 发表于 2023-9-6 11:15
有图有真相，运河二通道开通后，运河核心段将来旅游观光为主。
《这就是杭州》宣传片的最后2秒截图：

...

这景象还不如 江苏的镇江 常州 扬州之流


甚至山东的一些小城

notebook0571

姜峰 发表于 2023-9-6 12:12
【500万预算】申花和桥西选哪个？
桥西与申花板块，仅隔了一条莫干山路。
杭州的10条地铁线路，通 ...

申花、桥西、滨江贵这点可以承认，但那里挂牌量特别大过？湖墅老破大挂牌量不大还是卖不掉？你是想说新房子都是超高层，所以老破小都是6层就是优秀？为什么它们会被炒，自然是优秀，有故事。为什么湖墅没人炒，因为没东西，怎么炒。
难道打算把湖墅的老破旧都拆了，空出地来造新盘？最近唯一一个有危房的朝晖6区的一小部分，花了极大的成本才拆了，其他的，就别想了
一个寺庙+一个大平层楼盘+一条其他地方也有的河，就是湖墅的全部核心故事？然后没了？就这么一点？

notebook0571

姜峰 发表于 2023-9-6 15:15
“新”当然好看，但综合起来贵的不划算呀。

作为刚需，买房不能光看外立面，“地段，配套，物业，开发 ...

湖墅这种限价的版块，还是刚需？明显就是改善价了好吧，奥体4.7难道是刚需？



你要说你有运河情结、有市中心烟火气情结，这个可以，买湖墅没毛病，千金难买我喜欢

到了卖的时候，你看有多少有这类情结的人来接盘吧

除非家财万贯，买来玩玩可以，普通人家还是现实一点，房子这么大的东西，总要买个确定性，不能太任性，去接小众产品

xiaogaww

姜峰 发表于 2023-9-6 15:15
“新”当然好看，但综合起来贵的不划算呀。

作为刚需，买房不能光看外立面，“地段，配套，物业，开发 ...

主要是房龄太老了，再好的地段都没有用。不光是外立面的问题，户型也是问题，还有层高，你看看金都华庭的外立面作为一个20年的老盘  算保养的不错了。。但是在看看户型，不是不方正，就是有暗卫。。。。而且现在主要问题不是新房贵，而是你的旧房子不值钱。。。。。。5万多的文晖，4.6万的世纪城。。真不算贵了。。。。。

巧虎

求是精神 发表于 2023-9-6 14:05
楼主还是比较自我，认知停留在简单粗暴的认为地段属性第一，殊不知，地段+品质才能支撑高房价。
住宅光有 ...

地段+品质，英蓝不错

xinfangke

还有倒挂就不合理 还是降的不到位。

姜峰

notebook0571 发表于 2023-9-6 16:12
申花、桥西、滨江贵这点可以承认，但那里挂牌量特别大过？湖墅老破大挂牌量不大还是卖不掉？你是想说新房 ...

湖墅宣传少，所以多宣传一下。
买家自己会比较。很多外地人刚来杭不懂，去追高买了铁路边的。
二手房，希望金九银十回暖一点。
作为买家，当然选性价比高的。
花幾百萬去买个外立面，帮投资客接盘不会那么傻吧？
上图中的一线河景房，相当于现在洋房低密小高层，气势上比30层40层低一点，但以后总是低密的香。

姜峰

notebook0571 发表于 2023-9-6 16:19
湖墅这种限价的版块，还是刚需？明显就是改善价了好吧，奥体4.7难道是刚需？

卖二手房大家都难卖，新杭州人很多不懂。
地段好、配套好、景观好，性价比好过虚高的郊区房。
奥体、萧山房子那么多，亚运会也就一个多月时间，那么多二手房消化需要漫长时间。
而湖墅好的河景房数量不多，对刚需价格很友好，物业费便宜，配套好，生活成本低。
淘二手房，淘成交量低的，才能淘到便宜的。
当前网红热门的价格虚高，振幅大。

姜峰

xiaogaww 发表于 2023-9-6 16:38
主要是房龄太老了，再好的地段都没有用。不光是外立面的问题，户型也是问题，还有层高，你看看金都华庭的 ...

10年后都一样的命运。所以买新的，超过限价买风险大，毕竟没有稀缺性，大把的二手房要上市。
买世纪城按限价还差不多，追高没必要，萧山总是萧山，几年前还是农田。

姜峰

xinfangke 发表于 2023-9-6 17:25
还有倒挂就不合理 还是降的不到位。

亚运后，萧山这边的二手房和勾庄二手房一样的多。
如果不是一线江景，还是勾庄良渚实惠多了，10号线到西湖边也近。追高江南没必要，大厂以后也会搬的，想当年老城西是高校林立，现在呢？都搬走了。炒湖墅，10年前的口号是，地段、地段、还是地段！现在变成远郊的外立面也能多卖几百万了。所以从ZF限价来看地段价值不会错。