钱江新城——低水平的城市规划——消耗城市资金的无底洞——

无房乎

大胆预言，新城10年之内必呈阑尾，除非股价再上6000点

黄的药师

企业钱多的时候,就算不当总部,也愿意化钱盖个楼,反正条件优惠,权当资产沉淀.
钱江新城,显然没赶上好时光.15年前忽悠,必定是个大手笔.

5aeudi

看着累,一群无能之徒

GTI

新城烂尾是进行时

GTI

卖地的钱都烂在新城了
谁来负这个责任?

黄的药师

:)
很多人以为搞新城就是造房子.
CBD的生态系统根本谁也没研究过.

19楼的自由

到时候再研究，现在生态还不错。:L

走一步算一步

黄的药师

社会生态和产业生态,指的这个.

north0312

原帖由 GTI 于 2008-7-15 23:11 发表


拉德芳斯的没落没有听说过？

另外，我指的老城区是伦敦，巴黎，法兰克福各自的老城区，当然后者已经在二战中被抹去了。

伦敦，巴黎，那可都是发达国家的首都啊！杭州只不过是个发展中国家的省会，不能比吧！上海搞搞CBD还说的过去，杭州离上海这么近，搞什么CBD啊！

黄的药师

原帖由 north0312 于 2008-9-14 17:26 发表



伦敦，巴黎，那可都是发达国家的首都啊！杭州只不过是个发展中国家的省会，不能比吧！上海搞搞CBD还说的过去，杭州离上海这么近，搞什么CBD啊！

:)
搞了这么多年了,也该开始看看实际效果了.
或者,还很缺什么?

黄的药师

:lol
最搞笑的是,CBD有没有前途,就看你有没有在那买住宅.

黄的药师

这么多写字楼,有人买吗?
买了有人来办公吗?
有人来办公产生效益了吗?
可悲的愚蠢.

北高峰

不要产业，只要楼宇？能支撑？写字楼租给修自行车的？

黄的药师

原帖由 北高峰 于 2008-9-15 00:48 发表
不要产业，只要楼宇？能支撑？写字楼租给修自行车的？

按照新城的房价,年薪也该是20万起步的.
像北老这样骑永久牌自行车的,估计会被鄙视的.:lol

smart23

荒唐的年代,荒唐的事, 唯一真实的是利益[em94]

你就欠揍

国外著名 CBD 发展得失对北京的启示
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徐淳厚　陈　艳
　　　　　　　（北京工商大学　经济学院　北京 100037）
　　[摘　要] CBD（Central Business District：中央商务区）是许多国际化大都市的标志性区域，是世界性城市的窗口和象征。北京CBD经过几年的开发建设，已初具CBD的雏形。在新的经济形势下，研究国外著名CBD发展中的经验教训，对北京CBD建设的发展有着重要的启示。
　　[关键词] 国外CBD建设；北京；发展
　　[中图分类号]Ｆ299 27　　　[文献标识码]Ａ
　　[文章编号]1002-3054（2005）03-0017-07

　　The Experience of Famous CBD Foreign Construction
　　　　　　　　　and Beijing’s Development
　　　　　　　　　 XU Chun-hou　CHEN Yan
　　　　　 (Economy college，Beijing Technology and
　　　　　 Business University, Beijing 100037, China)
　　Abstract: Central Business District is not only the symbolist area of many metropolis but also window and a symbol of the country as well. After several years’ construction, CBD of Beijing has got the initial results. Under the new situation of economy, it will give includes to Beijing to research the construction experience of foreign CBD.
　　Keywords: foreign CBD construction; Beijing: development
　　CBD是大城市中聚集大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有众多商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的黄金地带。它不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的体现，而且是现代化国际大都市的一个重要标志，是世界性城市的窗口和象征。
　　国际上著名CBD的形成，渊源有三种：一种是自发形成的，如美国的曼哈顿，初期是商业中心，后来逐渐演变成中央商务区；另一种是政府引导形成，如法国的拉德方斯，当地政府出于保护巴黎老城的目的而将各公司迁出巴黎，在新的地段建成商务区；还有一种是为了分担主要中心区的经济发展压力而建立起来的副中心，如日本新宿的中央商务区。这些CBD的辉煌并非一蹴而就，而是经过精心的规划设计并在发展过程中不断校正而逐步建立起来，有的甚至经历了很多波折。同时，国际上也有不少CBD建设失败的例子，如美国的休斯敦CBD，由于其功能设计过于单一，成了白天交通拥堵、夜晚寂静少人的“鬼城”。

你就欠揍

1993年经国务院批复的《北京市城市总体规划》明确提出，在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。1998年，北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京CBD商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路之间约 3.99平方公里的区域。经过十几年的开发建设，北京CBD的商务办公设施已达到一定规模，形成了较浓的商务气氛，初具CBD的雏形。进入21世纪，世界经济格局的变化、国内经济的发展、新技术的出现，都对首都经济发展的轨迹、格局和速度产生影响。刚刚修编完成并经国务院批复的《北京城市总体规划（2004～2020年）》明确了朝阳区以CBD为中心，“建成国际交往的重要窗口，中国与世界经济联系的重要节点，对外服务业发达地区”的新的功能定位。在这种背景下，研究国外著名CBD发展中的得失经验，对北京CBD的建设和发展具有重要启示意义。
　　一、制定科学的发展规划
　　虽然从历史溯源上说CBD是随经济发展而自然形成的，但由于CBD建设是一个长期的滚动建设和发展过程，进行科学性、超前性、综合性的规划设计就显得异常重要。如果政府不及时在土地供应、交通设施建设等方面加强规划指导，任开发商基于自己对市场的认识和逐利本能进行开发，CBD将难以得到健康发展。
　　 1．明确定位，稳定发展
　　纽约曼哈顿商务区分上区（依托中央公园聚集高档住宅区）和下区（主要为写字楼，辅以少量酒店和公寓），由于功能分区规划科学而大获成功；而休斯敦CBD则因缺乏准确的定位和规划失误最终导致失败。巴黎拉德方斯商务区也曾经因为产业定位和转型方面的问题，在最初的八年出现了严重的财务问题，险些破产。因此，明确的定位将是北京CBD建设的前提。基于对国外CBD的研究，我们认为，北京CBD建设的定位应是：立足北京、服务全国、辐射亚太地区。积极吸引跨国公司建立地区总部、采购中心、营销中心和结算中心，着力发展金融服务业，促进专业中介服务业和配套服务业，形成以地区总部为核心、金融和专业咨询为重点、文化传媒产业为特色、其他配套服务产业协调发展的产业格局。到2020年，将北京CBD建成亚太地区经济运行控制中心之一，使之成为全球经济资源和各类生产要素的集散基地、现代服务业的集中发展基地和经济文化的国际交流基地。
　　2．控制进程，有序发展
　　CBD的开发速度和进度直接影响CBD的成长，政府部门在建设过程中应对开发进度和建设进程有所控制，使其始终具有独特的竞争力。目前，北京CBD周围地区借CBD之势大兴住宅建设之风，众多的项目被贴上CBD或后CBD的标签。这种弱化、泛化CBD的现象，使中央商务面临“头重脚轻腹中空”的窘境，任其发展势必会削弱CBD的核心凝聚力与竞争力，对CBD的建设形成“挤出效应”，也会使设施容量超出市场的需求而形成资源浪费。因此，对CBD的开发，政府应加强控制和规范，使CBD建设有序发展。
　　二、打造一流的商务环境
　　刚刚颁布的《北京城市总体规划》对北京的城市定位提出了新的要求，对北京CBD的职能和商务角色赋予新的使命。要充分发挥CBD的功能，关键在于打造一流的商务环境。在政策软环境上，完善服务业以及财税等方面的支持政策，设立一些特事特办机构，简化办事程序，对入住CBD的中外企业提供高水平服务并完善相关的法律环境；在商务硬环境上，通过提高产业集聚和信息化水平，把它建成北京现代服务业的聚集地，吸引更多国际企业的入驻。
　　1．提高产业集聚效应
　　世界上成功的CBD往往具有极强的产业集聚效应，方寸之地吸引着众多金融、保险、会计等服务产业的世界知名企业。在曼哈顿CBD核心金融区———华尔街，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部。20世纪最后10年，其他许多非赢利的办公机构（如工会、研究部门、专业团体、政府机构）等也都开始集中于中城，诸多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等亦迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引而来。与此同时，商店、服务业等也渐渐密布网点在其周边。曼哈顿CBD成为纽约市发展的催化剂，国际性和跨国性行业组织在纽约市高度集中，交往甚密。在巴黎拉德方斯750公顷的商务区内，聚集了20多家世界最大企业的办事处、1500家公司总部和50%的法国大企业，有15万职工在这里上班，还有欧洲最大的购物中心——四季商场，成为巴黎名副其实的商务中心区[①]。
　　如果说高楼林立、公司密集、商务氛围浓是世界各地CBD共性的话，那么，富有特色的产业凝聚力才是CBD的灵魂和生命力。CBD核心竞争力主要靠具有发展前景和竞争优势的产业聚集来获得，具有鲜明特色和高度集中的产业结构、产业特征是CBD繁荣的关键所在。北京CBD的主导产业应立足于新兴第三产业，如金融、保险、会计、审计、评估、证券、中介、法律、信息、咨询等现代服务业。而央视和北京电视台新址落户CBD，文化传媒公司抢滩CBD，则使北京 CBD与世界其他CBD相比有了最大的不同：文化产业成为北京CBD一大特色。北京CBD除拥有一般CBD的功能外，还将形成一个从节目制作、大型活动策划组织、硬件及新技术研发供应到影视经纪人、保险、金融投资服务等一个庞大的文化产业链。
　　产业集聚效应的形成有赖于产业政策支持和良好的投资环境，包括：吸引投资和公司进入的优惠政策、人才汇聚、一站式办公、行政效率高等；采用多种形式，鼓励企、学、研、官、机构之间的联系与合作，为产业集群发展创造更加丰富的社会网络和社会资本；鼓励成立民间商会和产业协会，为他们的运作提供相关的政策、技术、信息等方面的支持，并建立通畅的沟通机制和渠道。
　　 2．加强网络信息化建设
　　信息化是国际商务活动的技术保障。因此加强信息网络基础设施建设，加快电子政务和电子商务进程，构建高水平的信息化区域，是打造CBD 一流商务环境的又一重点工程。日本东京的CBD丸之内地区，80年代末、90年代初期因写字楼供给不足，有许多大公司外迁，但几年之后，随着智能大厦的建成，迁出的一些跨国公司为了加强与客户的接近和信息的即时性，又重新返回CBD。因此可以说，互联网时代由信息技术武装起来的CBD，才具有更强的吸引力和竞争实力。
　　如今，在电信系统日益取代通道系统、数字化信息溶解了传统的建筑式样的年代，人们不仅需要与自然和都市的环境相协调，也必须与电脑环境相适应，最终形成一种能触发灵感、发挥创意的环境和空间。所以，在新经济背景下北京CBD的建设，应考虑把更多的资金投在智能空间的开发上，即宽带的、互动的、个性化的、有丰富数据库支撑的信息化网络环境的建立上。
　　“数字CBD”概念的提出在北京CBD信息化建设上有了新的突破，要实现跨越性的发展就要给予相应的立项与资金支持。优先建设综合业务宽带数据网和以光缆为主体的传输骨干网，推进电信网、有线电视网和计算机网“三网”融合，完善公用信息平台服务功能，实现通信业务数据化、技术宽带化、设施光纤化、应用综合化和数据资源的网络化。同时推进政府行政管理信息化，全面推行网上办公和政务公开，尽快实现区内企业申请、申报制度的电子化和网络化，提高办事效率。加大力度推动电子商务的应用，构建发展电子商务的良好外部环境，促使企业积极开发北京CBD信息资源，提高电子商务的服务质量。
　　三、创造繁华的商业空间
　　在国外CBD开发建设失利的事例中，夜晚的“死城”是CBD最大的症结，归根到底是因其功能设计仅仅注重了办公，忽略了商业和娱乐等综合功能。而成功的案例，也恰恰是因其有效地实现了CBD应有的复合功能。如纽约的洛克菲勒中心，这座由19栋建筑共同围合起的城市的绿洲，不仅拥有时代华纳、通用这等国际化大公司，其购物中心更是永远引领着国际顶尖的潮流时尚。剧院音乐厅、各种风情迥异的餐馆、咖啡厅，使这里成为美国经典的娱乐中心，成为集办公、商业及娱乐功能于一体的城中之城[②]。洛克菲勒的成功在于功能的多样化，商业形态不仅含购物、餐饮，还包括商业展示、文化休闲、影视娱乐、观光游览等。
　　据《北京CBD商业发展规划》（2002～2010）预测，北京CBD区域的消费人群约有50万，其中，年轻时尚的商务白领约25万到30万，CBD 常驻财富阶层及涉外人士约各有5.5万，商务旅行人群约1.7万，文化休闲人群约1万至2万。这样的人群具有强劲的消费能力，可能成为未来北京购买力最强的一批客户。他们需要家和办公室以外的“第三生活空间”，需要一个休闲、娱乐、购物的地方。
　　因此，我们认为，CBD内的物业品种应是多样化的，应是办公、居住、娱乐和休闲并举、生活娱乐舒适方便的CBD。进一步讲，北京CBD应有不低于 250万平方米（为总建筑面积的25%）商业、服务及文化娱乐设施，并逐步做到24小时全天运营。CBD内的商业应以走高端路线的精品店、大型百货为主要业态，在满足区域写字楼白领的商业需求的同时，逐渐形成新的高档商业中心区；而与之相邻的CBD后方区域则以生活配套的商业为主。在政府的合理规划下，这两个区域的商业协调互补、健康发展。同时还应注意到，尽管CBD集中了相当数量的高端消费人群，但区内3.99平方公里的市场仍需做进一步的细分。在业态种类及提供的商品与服务上，CBD商业需要进一步丰富。

你就欠揍

从巴黎、东京以及纽约等世界性大城市中心商务区的交通结构看，轨道交通因其载客量大、高速、准时、清洁以及土地利用灵活充分等优势受到青睐，从下表中可以看到北京在轨道交通建设方面的差距。由此可看出，北京还需进一步大力发展轨道交通，特别是在CBD地区，随着地价上涨和人流量的大幅增长，轨道交通是缓解交通拥挤的最佳方案。
表1　两城市主要公共交通工具比例对比[⑥]
城市名称
       
交通类型
轨道交通
       
公共电、汽车及其它
巴黎
       
91%
       
9%
北京
       
6.3%
       
93.63%

　　北京CBD区域内每天日间大量的人流在国贸立交桥下涌动，既不安全又堵塞了交通。可采取规划建设地下通道，或在设计上地铁站与各个楼座实现连接，大厦内人流便可在楼内直接乘坐地铁，或在四环或三环附近修一个大型停车场，供人们停车再转乘公交进城，以达到缓解区内交通压力的目的。此外，由于区域内许多大型建筑的局域交通与外面的主干道对接不畅，尤其是一些大型建筑的地下车库在进出口的设计上不够科学、合理，导致车辆的出入很不方便。对此可借鉴国外的智能化设计方案，疏通进出口要道，设置明显的引导标记。
　　2．市政设施建设
　　先进的市政基础设施是CBD功能得以发挥和实现可持续发展的基本保证。只有坚持城市基础设施超前并优先发展，不断加大投资力度，才能有效提高市政承载能力和北京CBD现代化水平。
具体地说，一是建设地理信息系统，统一管理区内市政基础设施资料，避免不同部门在同一区域、地段内反复施工、挖埋，确保北京CBD的顺利运行；二是完善区域供排水设施，加快区内城市供水配水管网的建设，确保用水需求；三是加强区内电网建设，保证系统安全稳定，增加电网受电能力，确保电力供应；四是燃气、供热、电信电缆要考虑未来的发展目标需求，结合区域建设和道路施工一次敷设完毕；五是建立事故监测防范机制和报警调度系统，配备先进的抢险救援设备，提高防灾减灾能力。
　　六、营造和谐的人文氛围
　　CBD虽是商务中心区，但毕竟不能只建设那些吸引眼球的高楼而忽略其背后所蕴藏着的社会、经济和精神力量的统一，忽视人的存在。当今国外在CBD的建设和后续发展中无不倾注和强调对人本的关注，如美国开展“再城市化”研究、“城市再生”计划、新加坡重视“心件”建设等，都将和谐、稳定、合作与价值观融合在一起。从关注硬件建设到重视软件建设，追求物质与精神的结合、经济与社会的和谐，已成为国外城市建设和CBD建设的主流和新趋势，对我们高水平地完成北京CBD的建设提供了可贵的借鉴。
　　1．景观环境建设
　　人们对水、阳光、空气和绿地的需要与生俱来。CBD虽然寸土寸金，但大型中心广场、主题公园、绿地、街心花园、喷水池和座椅等是营造赏心悦目环境所不可或缺的元素。当今国外新区规划时先做景观设计，而后是楼座和市政设施设计。巴黎拉德方斯商务区不仅是优越的商务场所，还有一个32万平方米的公园区，中心广场上的喷泉、雕塑、绿地、花园、电视屏幕和方便的购物场所，每年吸引游客达200多万人前来观光[⑦]。应该说，我们所追求的CBD，不仅要让工作更高效，还要让生活更美好。
　　就北京CBD景观环境而言，通惠河北岸景观设计、CBD西南广场和西北广场及绿化西轴线的“都市绿廊”设计、关东店南街夜景照明设计等一系列“绿肺” 景观工程应尽快启动和实施；同时改变建筑风格单调的局面，塑造像巴黎拉德方斯大拱门那样代表本地区形象的标志性建筑或雕塑；此外可以借鉴新加坡CBD建设的经验，修建方便行人的道路，或有盖或露天、或在地上或在地下，把公园和交通道路联系在一起，让行人免受日晒雨淋；小型广场对营造城市景观也很重要，不仅可调解大厦林立带给人们的视觉乏味，还可以达到止步歇息的目的。
　　2．文化设施建设
　　北京具有悠久的历史文化积淀，是其不同于国外其他大型城市的特点之一。CBD区域内首都经济贸易大学、清华中央工艺美术学院以及周边的商务学院、第二外国语学院不仅能为商务区提供商务人员培训、市场咨询、企业策划和输送高质量的经济、技术人才，而且还能营造一种高校文化、学术氛围，这也是国内其他CBD无可比拟的。因此，在建设CBD的过程中应弘扬这一特色，充分体现以人为本的建设理念，着眼于CBD经济、社会的和谐发展。
　　由于北京CBD是在原有旧城的基础上进行再建设，因此在规划、建设中，有关部门应及时立法，明确规定保护CBD内原有的具有历史意义的建筑及其周围的人文景观，实现传统与现代的和谐统一。同时，要积极鼓励在北京CBD内建设博物馆、小型美术馆、图书馆、音乐厅、剧院、画廊、文化馆等公益性文化设施，营造良好的文化氛围；抓住北京举办奥运会的有利契机，积极与国外知名文化艺术团体联系，共同举办系列大型国际文化交流活动，提高北京CBD的国际知名度。改进和完善城市街道、旅游、商业服务设施等场所的中外文标识，建设高水平的国际化城市功能区。
　　CBD是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区和城市活力的标志，是城市总体战略意图的具体表现。进入新时期，北京CBD应成为适应信息社会发展、体现中国特色CBD的富有竞争力的都市区，它应扎根当地、接轨世界、领导潮流；它应具有全球化、生态化、精巧化、虚拟化、学习型的特征。作为发展中国家的商务区，北京CBD刚刚起步。作为引领北京经济发展的核心区域，更需借鉴国际著名CBD建设的成败得失，结合自身的条件和基础，突出特色，锐意创新，不断发展。

你就欠揍

对照一些成功的CBD，差距真是蛮大的。
直观感觉，一个是缺乏相当数量级别大约50万以上的白领居住社区支撑；一个是缺乏以银行至少是区域总部为核心的高端企业群体，仅仅浙江的不多的大型企业是不够的，而区域级别的大型企业总部大多已经选择了上海，凭借杭州的吸引力，应该是很难竞争过上海的；还有一点缺乏一个通畅而密集的人流物流量。
要是满足不了这些最起码的条件，钱江新城造起来，还真的要搞成要租给修自行车的了，这是有些夸张，但是搞不好会演变成没有吸引来多少大企业总部，倒是由于低出租率导致的低租金，会吸引来很多小型加工企业进驻也说不定的。

俺是对规划不懂，只是直观感悟。

只是对比滨江，由于缺乏大量的居住人群的支撑，目前写字楼整体出租率很难超过50%的，就是一个很现实的例子，钱江新城至少在缺乏周边大量高素质居住人群的支撑，除非现有的支撑黄龙商务圈和武林门商务圈的高素质人群搬迁到钱江新城去，但是这似乎是一个可以想象的时间内不大可能完成的变迁。所以新城想打造成一个目标中的CBD，可能是很遥远的未来才能实现的理想。

你就欠揍

又或者新城的CBD会演变成类似当年山西平遥额那种以看起来不起眼实则实力超强大的钱庄的聚集地的类似CBD，尽管杭州目前有数十家银行分行，但是也仅仅是服务于杭州，少数也就服务于浙江，当时的平遥的钱庄，可是服务于全国的，还是不行。

又或者形成这些尽管是面向最多是浙江的银行分行外加浙江的企业总部的集合体？仔细想想，浙江很多制造型企业确实可以做到细分行业的单项世界冠军，但是总的规模又是不够大，要是能够有10-20家类似海尔那样规模的企业外加银行分行倒是有可能。但是搜索边浙江，好像也找不出达到那样规模的企业，所以还是不行。