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两座CBD市场里的冰火两重天 从武林时代写字楼启租说起 本文导读：
① 保证整体品质，武林时代选择启租
② 市中心写字楼租金逐年攀升
③ 租金攀升和物业增值，开发商初获持有红利
④ 武林、钱江冰火两重天的背后
文/住在杭州网记者 吴海国 导语
武林时代惜售如金，开发商选择整体持有的同时，城市的另一座CBD里，钱江新城正在为写字楼空置率居高不下而愁眉不展，无论是租赁，还是售卖，都陷入了僵局。根据世邦魏理仕2013年度报告显示，截至2013年底，钱江新城高端甲级写字楼空置率超过40%，未来如何去化这一庞大库存，是区域市场的头等大事。
同是CBD，在杭州市政府2013年的杭州未来十年商业网点规划中，武林和钱江新城同为两大市级商业中心，是城市过去、现在和未来的支点，然而在写字楼市场上却被市场如此区别对待——一个，是开发商不愿意卖，而更愿意依靠租金，收取长远而稳定的回报；而另一个，则库存积压，愁云密布，为销售。
武林时代写字楼位于武林中心，占据了市中心优质配套和资源 保证整体品质，武林时代选择启租
上周五，大家武林府的写字楼武林时代正式揭幕亮相，因为武林的稀缺，因为大家房产的品质，此次发布会吸引多方关注。而值得一提的是，此次发布会武林时代在揭幕亮相得同时，也让外界获知，“武林时代写字楼将由大家房产整体持有，自今日启租仪式后正式进入招租阶段。”武林时代写字楼项目负责人营销策划经理何非告诉包括住在杭州网在内的现场多家媒体。
据了解，武林时代写字楼是武林府城市综合体的组成部分，位于上塘路和朝晖路交界口，距离地铁1号线西湖文化广场站步行5分钟，同时接驳城市主干道中河高架，便捷通往杭州周边。占据传统城市中心位置，武林的写字楼素来占据市中心优质配套与资源，而纯租赁的方式也保证了超甲级写字楼的整体品质。
“选择租，而不是售，我们也是经过长时间的考虑，尤其对了国外和国内北京、上海等地的高端写字楼项目后，我们认为大家房产作为武林时代的唯一业主，进行写字楼客户招租，是最能保证产品的整体品质的。”何非告诉住在杭州网记者，“整体持有的写字楼能保证更纯粹的办公环境和品质体验。避免了因为产权零散分割而带来的物业管理难度，进而对写字楼租户的使用质量打折扣。”
在何非看来，开发商整体持有写字楼或者其他商业物业是物业利润最大化的有效途径，也是一种趋势，“在国外，开发商通过REITS信托或者基金产品来持有和运营写字楼，只是这种需要结合金融方式的商业地产在国内，尤其是杭州市场还不那么流行。”
据何非介绍，武林时代写字楼平均租金在6元/平米/天，启租面积200平米至标准层面积，“目前已经有多家世界五百强企业来咨询洽谈，主要是金融、保险、投资行业和部分实体行业的实力派企业。”
坤和中心是武林板块上一个选择租赁，而不是销售的高端写字楼，近年来租金逐年提升 市中心写字楼租金逐年攀升
事实上，这不是武林甲级写字楼第一次选择“租”，而不是“售”——2010年前后，坤和中心交付使用，同样由开发商整体持有，投入租赁市场，依靠武林的地段和配套，这座杭州第一座获得LEED金奖认证的写字楼迅速被承租完毕。而如今，坤和大厦租金逐年提高，平均租金临近8元/平米/天，部分甚至超过了10元/平米/天，加之超过15元/平米/月的物业费，坤和中心已经成为杭州办公费用最昂贵的写字楼，同时也成为了租户证明自己实力的最好门面。
“一套230平方米的坤和写字楼，一个月的租金就超过了50000元，当然，这还没有算上16.5元/平/月的物业费，如果大于1000平方米的单位，则每个月的月租就要35万元左右，都快赶上一套房子的首付了。”中山北路上的一位房产中介告诉记者，“但还别说，还就有那么多人愿意来租，而且一租就是好几年。”
不仅武林，不仅坤和中心，城西黄龙的世贸丽晶城·EAC欧美中心同样是一家租金不菲，让开发商尝到整体持有甜头的高端写字楼。
租金攀升和物业增值，开发商初获持有红利
除了租金的的稳定回报，随着地段的进一步成熟，开发商随即收获了长期持有的第二轮红利：
2012年，随着地铁开通，市中心高端写字楼的价值被进一步提升，以坤和中心为例，2012年9月份时坤和中心的租金均价还不到7元/平/天，短短4个月时间租金上涨了7%左右。
而从二手写字楼市场的数据表明，仅2011-2012年一年，市中心高端写字楼平均租金价格均有10%至20%的涨幅，比如嘉华国际2011年的平均租金还只是4元左右，但如今却已经很难看到4.5元以下的价格，均价则涨到了5元左右。
在租金上涨的同时，写字楼物业的整体价值同样水涨船高。
虽然有着美好的远景，但显然眼下空置率高企的钱江新城写字楼仍然需要时间来验证其价值 武林、钱江冰火两重天的背后
武林时代惜售如金，开发商选择整体持有的同时，城市的另一座CBD里，钱江新城正在为写字楼空置率居高不下而愁眉不展，无论是租赁，还是售卖，都陷入了僵局。根据世邦魏理仕2013年度报告显示，截至2013年底，钱江新城高端甲级写字楼空置率超过40%，未来如何去化这一庞大库存，是区域市场的头等大事。
同是CBD，在杭州市政府2013年的杭州未来十年商业网点规划中，武林和钱江新城同为两大市级商业中心，是城市过去、现在和未来的支点，然而在写字楼市场上却被市场如此区别对待。
事实上，租，还是售，开发商绝对不会不明白其中的道理，——一卖了之，相当于杀鸡取卵，虽然能够短期内迅速回笼资金，却难以达到项目的利润最大化；转售为租，一定程度上考验开发商的资金实力，不过稳定和逐步提升的租金回报，和物业随着地段带来的后期增值，以及物业用于抵押、融资等其他手段带来的收益，却可以实现利润的最大化。
当然，选择租，还是选择售，却一定程度上也并非开发商可以完全说了算，或许市场的需求才是那根无形的指挥棒。
“钱江新城和武林、黄龙写字楼完全不同的市场需求和现有配套是产生如此巨大差距的原因。”世邦魏理仕的马英枢在2013年杭州写字楼报告中曾指出，“武林、黄龙、城西是传统的自发形成的商业活动区，通达性更好，而配套也更齐全，因此近些年来需求始终旺盛，一楼难求。”
显然，相比之下钱江新城市虽是政府规划的CBD，“更高大上”，不过相对而言，却仍然需要一个接地气的过程，虽然历经10余年，不过配套、交通各方面仍然需要一个过程来证明其潜在的庞大价值。
去年，记者曾撰文《逃离钱江新城》，描述了一家从市区搬往钱江新城的企业在两年后再度搬回市中心的尴尬的故事，“现在写字楼的需求和择址不仅仅是老板说了算，更需要考虑员工的需求。”甚至可以说，员工的需求有时比老板更重要。毕竟人才是企业发展的最重要资源。
而如此对比之下，武林的便利性自然是万象城无法媲美的，也因此虽然钱江新城写字楼空置，而大量的需求却仍然涌向武林、黄龙等传统区域。也因此，在区域市场的供不应求，自然给了武林时代、坤和中心、欧美中心们转售为租，整体持有的信心。
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楼主: 百家姓
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发表于 2014-4-3 09:27
