开发十年 杭州钱江世纪城现“空城”隐忧
存量房去化至少需四年
石英婧
偌大的工地上，成片的在建高楼，工地、空地、菜地、农民房林立，大量写字楼商业项目存量大去化慢……这是《中国经营报》记者近日在浙江杭州萧山区钱江世纪城走访看到的情景。
到今年，钱江世纪城已经开发将近十个年头了。但记者近日实地调查采访后发现，钱江世纪城偌大的区域板块，商业写字楼库存量巨大，产品去化艰难，甚至为了产品销售，在今年的四五月份，钱江世纪城板块以管委会名义牵头举办了相当正式的异地巡展，为的是吸引杭州之外的客群前来购买楼盘产品。
与此同时，根据已公布的2015年萧山读地手册，钱江世纪城计划有四宗地块在 2015年出让，其中一宗近13万平方米的宅地计划在2015年下半年推向土地市场，钱江世纪城后续的土地供应不容小觑。
然而从目前钱江世纪城的区域开发建设情况来看，主打商业和写字楼的钱江世纪城产品库存量巨大，去化艰难，行走其中，已经开发近10年的钱江世纪城后续依然有大量土地出让，该建的高楼在建，成片的空地待字闺中，还有大量农民房没有拆完，在这里，出镜率最高的应该就是脚手架了。业内人士指出：“钱江世纪城本身就定位为商务类的，加上目前整个杭州市场还是以去化为主导，该区域其本身住宅的量就很少，所以其区域产品销售是处在一个非常尴尬的局面。”
对此，记者数次致电并致函钱江世纪城管委会办公室，希望对区域开发建设情况以及产品去化问题做一采访，管委会办公室相关负责人表示不接受采访，截至发稿，也未获任何回复。
库存压力大，管委会牵头吆喝卖楼
资料显示，钱江世纪城地处萧山城北江滨地区，东北到杭甬高速公路，西北至钱塘江滨，西南至七甲闸——利民河，南到前解放河，东至利群河和市心路。与杭州钱江新城隔江相望，规划总用地为22.27平方公里，可容纳人口16万人。
随着2010年底庆春路过江隧道的正式开通，钱江世纪城板块也借力交通利好，以及滨江等知名开发商的首次进驻，逐渐在杭州楼市进入了大众视野。实际上，从2008年开始，钱江世纪城就进入开发建设和产业培育期，到2013年，该板块进入快速建设期，板块内众多住宅和商业项目涌现。
在当地业内人士看来，近两年来出让土地不多的钱江世纪城，未来还将有大量商业性质用地出让，而基于酒店式公寓禁令的施行，这一大批土地将来只能以写字楼的产品形式投入市场。有数据显示，钱江世纪城板块内已出让的写字楼体量已经超过200万平方米。戴德梁行华东区研究部数据同样显示，预计2014~2018年期间，杭州甲级写字楼市场约有107万平方米新增供应，主要集中在钱江新城、城北和钱江世纪城三大区域。
杭州克尔瑞相关分析师分析表示：“钱江世纪城板块目前的商务总体量已经不小，未来体量更是不容小觑。尽管有着地段、价格上的多方面优势，今后的钱江世纪城仍将面临巨大压力。并且还有一个很重要的原因，钱江世纪城板块的配套远未跟上，这样无论对于写字楼还是住宅来说，都对去化造成影响。”
“包括钱江世纪城，以及钱江新城这边的写字楼去化也都不是很好。因为杭州写字楼市场本来就不是很好。”中国指数研究院[微博]杭州分院研究总监高院生分析表示。
面对钱江世纪城的销售困境，钱江世纪城管委会于今年4月17日、18日两天带领板块内15家开发商开启省内六地市的巡展活动。“由管委会牵头做巡展去下面地市吆喝促销的情况并不多见，这也从侧面说明钱江世纪城板块内项目销售困窘。”当地知情人士置评。
产品销售遇冷，开发商备受煎熬
6月9日，记者先是乘坐地铁走访钱江世纪城，发现地铁站名为“钱江世纪城”的这一站并未开通，而与当地市民攀谈中，记者感觉到与一江之隔的钱江新城相比，钱江世纪城的知名度相距甚远。在老杭州人眼里，这里曾经是萧山江边的滩涂地。业内人士表示，钱江世纪城是杭州过江发展的一个重点区域，眼下，钱江世纪城板块的商业项目陆续建成，将在今年年底迎来一波交付的高峰。
走在钱江世纪城标志性项目博地中心附近的项目工地上，记者发现不少项目依然在建，个别项目即将交付。而随机走访一些写字楼和商业项目后，记者发现不少楼盘销售不够乐观。板块内众多商业项目日子并不好过，同质化竞争激烈，甚至有的项目接近交付，销售却不足一成，一些开发商陷入困境。
在杭州克而瑞机构提供的资料中记者注意到，目前在售楼盘中，除了金昌春和钱塘、顺发江南丽锦等个别楼盘为住宅项目外，板块内主打的仍是商业地产。正因为板块内同类型产品过多，导致目前钱江世纪城面临库存大、去化慢的窘境。
杭州克尔瑞提供的钱江世纪城普通住宅月度成交表格显示，2014年前7个月钱江世纪城普通住宅总套数刚过90套，也就是月均每个月成交13套左右。2014年8月份开始到年底，普通住宅成交套数有了较快增长，从成交数据来看，对应楼盘项目大幅度的降价销售是促成普通住宅成交量攀升的主要原因之一。从今年上半年该区域普通住宅成交来看，较去年下半年有所下降。当地分析师指出：“钱江世纪城的住宅销售一直都不算是特别火爆，尤其是去年上半年均价至少在每平方米17000元的情况下，销售数据惨淡，开发商不得不在下半年采取降价促销的方式，最高降幅高达三分之一左右。”记者注意到，在钱江世纪城区域内的不少在售楼盘的宣传标语上，超低优惠的价格也是宣传的侧重点之一。
根据购房宝数据显示，2014年钱江世纪城有签约数据的12个商业楼盘(另有4个楼盘只申领出预售证，但并未有成交)共计签约647套。2015年的成交数据更是惨淡，1月1日至4月14日三个多月时间仅成交了69套。
在申领出预售证的16个楼盘中，总房源套数为4847套，现已售2073套，仍有近2800余套房源处于待售状态，若是按2014年的去化量来看，目前现有的存量需要4年多方能消耗完毕。这还不算钱江世纪城板块已出让但未开发或仍处于开发未能销售的地块，博地中心便是其中之一，体量有近22万平方米。
位于该区域的国泰科技大厦是已经建好的商业项目之一。记者在当地房地产网站上看到以下介绍信息：国泰科技大厦位于杭州钱江钱江世纪城重点打造的财智资本特区商务港，目前在售700平方米和1400平方米的商业写字楼，均价为每平方米15000元。而在杭州透明售房网等数据库资料查询后显示，该项目目前销售并不乐观。在今年初当地媒体报道该项目销售情况中有这样一段话——“据工作人员介绍，2014年上半年请了销售团队帮他们卖房子，但大半年下来一套都没卖出去，现在老板的打算就是先出租，卖暂时是卖不出去了，周边几个项目的情况也和我们差不了多少，最多也就卖出了几套，走一步看一步吧。”
查询一些项目在杭州透明售房网上的销售数据，像三宏国际大厦一些较有知名度的项目显示的是“近月无成交”，销售遇冷。
据当地人士介绍，钱江世纪城在规划时定位就比较“高大上”，一些开发商在售的产品都是400平方米以上的。对此，中国指数研究院杭州分院研究总监高院生表示：“就目前的情况来看，板块内写字楼均价在每平方米13000~15000元，一套400平方米的办公室要500多万元，小企业承担不了这样的支出。即使是经济实力好的公司，杭州本地也很少有人愿意为这样的办公楼买单，因为杭州的中小企业很多，大家对高端写字楼的需求并不强烈。”
不仅如此，该区域一项目销售人员也坦言：“毕竟目前板块发展还不成熟，来询问的客户大过想来购买的，钱江世纪城交通配套都还没起来，大家对于该区域未来的发展还持观望态度。很多购房者目前在等待整个区域的成熟，希望在奥体中心建成后能给该区域带来一些变化。”
此外，高院生对于钱江世纪城库存巨大的写字楼产品表示出了担忧：“杭州目前写字楼的存量特别大，而且是遍地开花的开发建设。不像过去仅仅集中在市中心的武林商圈之类的，存量过大，供求关系失衡之后就会影响到板块整体的区域价值。”
另据了解，这些已经建好却销售惨淡的项目，接下来都将进入现房销售阶段，并且会有不少以边租边卖的方式来运营。
面临多重瓶颈，高空置率隐忧暗存
行走在钱江世纪城，方圆几里的空地有时候见不到一个可以问路的人，空地、民房、正在建设的项目，与宣传资料中的CBD概念相去甚远。目前的钱江世纪城板块上，并没有形成规模式的、有氛围的人居环境。
杭州克而瑞分析师表示：“目前钱江世纪城在住宅销售方面处于两极分化状态，因为操盘和品牌效应，滨江的金色江南卖得比较好。而其他一些项目不惜降价促销，金昌春和钱塘、顺发江南丽锦今年都降价了，所以成交也不错。然而，这里的写字楼去化比较惨淡，因为定位为杭州陆家嘴(41.36, 3.76,10.00%)，希望吸引一些公司的集团总部前来办公，所以这里的写字楼产品面积偏大，产品结构也呈现同质化竞争。又因为奥体在内的配套还没起来，周边发展受限。办公普遍成交量低。毕竟很多发展型企业集团会选择上海作为总部，不会选择在杭州。”
一位资深业内人士坦陈，钱江世纪城开发建设有好多年了，现在很多项目都已经到了交付阶段，但是板块红利却依然没有显现。其板块发展瓶颈一直存在，在最初的几年，不少地产开发商纷纷看重这一板块的发展潜力，扎根于此拿地做项目，但是目前来看项目发展并不乐观。从大环境来看，杭州本地的写字楼库存量太大，去化周期很长是原因之一。
易居智库研究中心相关负责人则分析表示：“杭州的供应过剩有特殊性。其供应规模大，和过去投资狂热的情绪有关系。而且地方政府在供地方面比较激进，对于投资者是有误导的。”
楼主: 百家姓
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发表于 2015-6-6 21:57
