钱江新城商务圈(含江南世纪城)需要多少年才能赶上武林+黄龙商务圈?

mysparking

对于期待G20峰会可以带给世纪城实质性改变的同学，也请放低期望，这样心里才可以放松一些。
想通过一次不到一周左右的国际性会议给一个地方带来彻底的改变？
看看北京的雁栖湖，上海的世博会，昆明的园博会等等吧。别人只是过来开个会，别想太多了。
我们才是这片土地工作、生活的人。一块区域发展的好不好，还是要看产业结构，人口聚集等等因素的好不好。

沈律沈律

分分钟的事

坐看右看

mysparking 发表于 2015-5-30 16:16
对于期待G20峰会可以带给世纪城实质性改变的同学，也请放低期望，这样心里才可以放松一些。
想通过一次不到 ...

人家只顾意淫，哪想这么多

justsoga

F阿甘 发表于 2015-5-30 15:31
杭州的灵魂是西湖、西溪、运河，不是钱塘江。有江的城市太多了。

有湖的，有沼泽地的更多，京杭运河就更别说了，一个末端也稀缺？

坐看右看

justsoga 发表于 2015-5-30 22:40
有湖的，有沼泽地的更多，京杭运河就更别说了，一个末端也稀缺？

杭州的灵魂是西湖，这个你都不敢承认？萧托真是什么都敢歪曲

mysparking

justsoga 发表于 2015-5-30 22:40
有湖的，有沼泽地的更多，京杭运河就更别说了，一个末端也稀缺？

一条运河就两端，你说这算多吗？

The4th

mysparking 发表于 2015-5-30 16:16
对于期待G20峰会可以带给世纪城实质性改变的同学，也请放低期望，这样心里才可以放松一些。
想通过一次不到 ...

滨萧托是一个完全沉浸在自己意淫的世界里无法自拔的群体

superior

不知道楼主所谓的超越是指什么？
也不知道这么多钱江黑们意淫的凭据是什么？凭感觉来满足自己的地域YY心理？

单以写字楼市场出租市场而言：
钱江新城写字楼空置率已经从2010年最高的约40%，降至2013年的36.7%，再继续下降十个百分点到今年（2015年）一季度的26.7%
同期空置率：武林版块空置率11.3%，黄龙版块空置率13.7%，庆春版块空置率12.5%，
再看看体量：钱江新城一季度末总存量为116.4万方，这一数字直接超过了黄龙(52.2万方)、武林(26.9万方)和庆春(16.5万方)的总和

OK，大家来算算写字楼市场已出租面积：
钱江新城=116.4*（1-26.7%）=85.3212万方
黄龙=52.2*（1-13.7%）=45.0486万方
武林=26.9*（1-11.3%）=23.8603万方
庆春=16.5*（1-12.5%）=14.4375万方
那么，黄龙+武林+庆春=83.3464万方<钱江新城=85.3212万方

钱江新城目前已出租的办公体量已经超越黄龙+武林+庆春之和，观看近几年趋势，随着地铁线路的完善，这个差距将会越来越大
拜托一些无脑黑不要沉浸在自己意淫的世界里无法自拔

百家姓

superior 发表于 2015-6-2 16:16
不知道楼主所谓的超越是指什么？
也不知道这么多钱江黑们意淫的凭据是什么？凭感觉来满足自己的地域YY心理 ...

你这么不提租金水平

superior

The4th 发表于 2015-5-31 00:02
滨萧托是一个完全沉浸在自己意淫的世界里无法自拔的群体

再说奥体效应的影响
参考南京奥体中心，周边奥体版块房价从2005年的均价5000元，到现在的均价30000元（可能30000对于土杭来说不算什么，但是请参照南京的楼市水平再作评论）

在国内，杭州南京的城市排名差不远，杭州在国际上的名气更远胜南京，这对于举办大型赛事、展位都非常有利
南京奥体中心从2005年建成至今，举办过比较有影响力的赛事有全运会、青奥会
以杭州在中国的定位，将来举办的赛事，以及在国内的地位肯定不下于南京奥体
g20、亚运会这些有的没的，就不多说了

superior

百家姓 发表于 2015-6-2 16:29
你这么不提租金水平

那你所谓的超越是租金？
我理解的超越就是繁荣程度，钱新的实用办公场地逐年拉近 武林+黄龙+庆春 之和 （钱新的对手是三个版块总和），并且逐步反超，反而被人说成空城不是很可笑？
三大版块作为杭州多年以来成熟版块，不管钱江新城在品质、交通上再多便利，如果价格上都没有一定优势，试问一个运作稳定的公司吃饱了谁愿意随便搬家？
如果要比价格，等钱新和三大版块一样熟透了再说吧

え围あ城え

mysparking 发表于 2015-5-30 16:16
对于期待G20峰会可以带给世纪城实质性改变的同学，也请放低期望，这样心里才可以放松一些。
想通过一次不到 ...

这位兄台说的很有道理，区域发展还是要看产业结构和高素质人群聚集度，城西和滨江就是一个很好的例子。。。。钱江新城要是发展的好，江干区就不会地方财政收入年年在主城区垫底了。。

The4th

superior 发表于 2015-6-2 16:32
再说奥体效应的影响
参考南京奥体中心，周边奥体版块房价从2005年的均价5000元，到现在的均价30000元（可 ...

2个发展规划定位完全不同的城市，没什么可比性。
对于杭州来说，过不过江就是差了一个档次的。

superior

The4th 发表于 2015-6-2 16:47
2个发展规划定位完全不同的城市，没什么可比性。
对于杭州来说，过不过江就是差了一个档次的。

杭州和南京、杭州奥体和南京奥体被江浙人民普遍拿来对比，在你眼中就没可比性了
下结论就拿出证据来，不是你说怎样就是怎样的

The4th

superior 发表于 2015-6-2 17:03
杭州和南京、杭州奥体和南京奥体被江浙人民普遍拿来对比，在你眼中就没可比性了
下结论就拿出证据来，不 ...

江浙人民有多少吃饱了撑到网上来比较南京的奥体和杭州的奥体？列几个南京数据就是你所谓的证据？本坛某些托还成天那上海来跟杭州比，很有说服力咯？
哦我承认我是个吃饱撑的，实在看不惯对岸的托。
还是那句话，钱新在zf不遗余力的推广扶持下发展了十年，现在除了房价起来了以外看不出还有什么地方能比得过传统市中心，长住杭州的人除了城东一块的以外也不会有什么人在聚会逛街的第一选择会想到钱新万象城。
至于江对岸，不好意思根本就不是一个档次，近十年都没资格拿来跟市中心商圈比。

superior

The4th 发表于 2015-6-2 19:32
江浙人民有多少吃饱了撑到网上来比较南京的奥体和杭州的奥体？列几个南京数据就是你所谓的证据？本坛某些 ...

以写字楼市场出租市场而言：
钱江新城写字楼空置率已经从2010年最高的约40%，降至2013年的36.7%，再继续下降十个百分点到今年（2015年）一季度的26.7%
同期空置率：武林版块空置率11.3%，黄龙版块空置率13.7%，庆春版块空置率12.5%，
再看看体量：钱江新城一季度末总存量为116.4万方，这一数字直接超过了黄龙(52.2万方)、武林(26.9万方)和庆春(16.5万方)的总和

OK，大家来算算写字楼市场已出租面积：
钱江新城=116.4*（1-26.7%）=85.3212万方
黄龙=52.2*（1-13.7%）=45.0486万方
武林=26.9*（1-11.3%）=23.8603万方
庆春=16.5*（1-12.5%）=14.4375万方
那么，黄龙+武林+庆春=83.3464万方<钱江新城=85.3212万方

请问这算不算超越？我知道不算，因为在你心中没超越就不算超越。数据都是屁

superior

The4th 发表于 2015-6-2 19:32
江浙人民有多少吃饱了撑到网上来比较南京的奥体和杭州的奥体？列几个南京数据就是你所谓的证据？本坛某些 ...

列几个数据总好过你空口说白话，纵观你在口水上的言论，句句下结论，搞得自己好像天王老子一般。

The4th

superior 发表于 2015-6-2 19:50
列几个数据总好过你空口说白话，纵观你在口水上的言论，句句下结论，搞得自己好像天王老子一般。

随你当结论也好放屁也好，话放在这里，杭州的市中心不会变，钱新没有可能，对岸更没有可能变成市中心。
只有中介托和对杭州一知半解的外地人，才会鼓吹所谓钱新江南中心论。

百家姓

superior 发表于 2015-6-2 16:16
不知道楼主所谓的超越是指什么？
也不知道这么多钱江黑们意淫的凭据是什么？凭感觉来满足自己的地域YY心理 ...

土地产出率 资源功效  办公楼税收   商业营业额  等

dalerevere

superior 发表于 2015-6-2 19:48
以写字楼市场出租市场而言：
钱江新城写字楼空置率已经从2010年最高的约40%，降至2013年的36.7%，再继续 ...

不可否认，2014年钱江新城写字楼变化很大。先来看数据，都是世邦魏理仕报告里来的，将就看看吧。
空置率的变化。2014年杭州优质写字楼空置率全年大降5.2个百分点至18.8%，走势良好。其中，武林、黄龙板块空置率均位于10%，钱江新城空置率也回落至26.4%。截至2014年底，钱江新城优质写字楼存量逾120万平方米，占杭州优质写字楼总存量的46%。钱江新城的空置率已从2010年最高的约40%，降至2013年的36.7%，再继续下降十个百分点到2014年底的26.4%。2015年杭州优质写字楼市场预计约有28万平方米的新增供应，全部位于钱江新城内或其周边。按过去五年的年均净吸纳量24万平方米来推算，市场将基本处于供需平衡的局面，那么空置率预计将小幅走低。这里插一句，新增的需求如果比较分散的话，2015年钱江新城的空置率就会略微上升，反之，如果杭州新增需求集中在这一区域，区域的空置率会进一步下降。2016年及之后的供给量暂时无数据。
租金价格方面，2014年杭州写字楼平均租金全年小幅上涨1.1%，达4.16元/平方米/天，但板块分化明显。成熟区域高品质项目的供不应求使黄龙和武林的租金分别上涨5.1%和3.6%，分别为5.55元/平方米/天和4.42元/平方米/天，而钱江新城的不低空置率导致租金在2014年下滑3.6%，为3.57元/平方米/天。这里再插一句，我对钱江新城不熟，但是估计钱江新城的写字楼应该几乎都是较新的吧？而相对而言，黄龙、武林、庆春区域的写字楼很多是2000年前后的，但整体租金反而比钱江新城的写字楼贵，黄龙5.55/3.57=1.55倍，武林4.42/3.57=1.24倍。这三个区域的高档写字楼（如EAC、坤和中心等基本是7-8元/平方米/天）的租金应该是接近钱江新城同档次写字楼的两倍了。当然，其中还涉及到很多特殊情况，如钱江新城的写字楼很多是买下自用的，像若干家银行、若干家金融公司、若干家集团公司，整栋或整层买下自用，这部分是否计入写字楼存量、如果计入的话租金是怎么测算的，可能对上述推论有一定影响，但是相对该区域120万方的存量，预计不会产生决定性影响。
区域配套上，这个不用比了吧，其他区域完胜钱江新城，无论是生活配套、住宅价格的亲民、学区等等，其他区域都完胜钱江新城。一个区域，不可能只作为单一功能的居住区域、生活区域或工作区域，就可以成为合格的市中心的，工作、生活、居住都是不可缺少的，而且不应该只局限于最高档次的。目前在这点上，钱江新城处于绝对的弱势，预计短期内也无法改善。
交通，这个也不用比了，相比其他区域的居民数量，钱江新城上班一定是不方便的居多，大家都想就近上班。
综上，钱江新城写字楼的体量巨大，空置率仍较高，租金相比黄龙、武林、庆春还有较大差距，预计短期内在租金上无法与其他区域相比。租金高低是决定是否核心的关键因素，钱江新城在这点上差了不是一点点，除了在需求量上稍微扳回一点外，在其他方面（供给量、区域配套、交通）都是完败给其他区域的。所以可以断定，钱江新城目前还无法自称杭州写字楼核心。
对比楼主投票的时间，2008年，已经过去7年了，钱江新城到2014年已经在需求的量上基本能与老中心抗衡了，或许再过3-5年（也可能5-10年，甚至一直没机会），同档次写字楼的租金差距缩小到10%甚至反超其他区域的时候，再依靠其他方面的优势（如市府的入住、各类金融公司与集团公司的集聚效应等），钱江新城才有机会竞争成为真正的核心。