[姜峰观点] 为什么地段好的二手房，还不及地段差的二手房价卖得高？

luiluilzhu

说实话，在前景差不多的情况下，我宁愿买新房。别人三千买进，想想我要两万买进，付出成本不一样，生活层次不一样，凭什么住一个小区？我宁愿买贵些，大家一个价。这个其实跟有人喜欢去专卖店买东西一样。东西是贵些 ...
我的流精岁月 发表于 2009-10-29 14:30

你这个心态是很有代表性的.说出了许多人的心里话.
这些年经常碰到想买房子的人,所以知道这一想法很有代表性.

前几天,有人买进和平小区一房子,人家是1996年18万多的进价,现在的成交价格是136万元.心态不好的,还真的承受不了.

这么多年来,见识过不少和楼上的一样想法的人.选择买一手房,只是因为无法平衡自己的心态,只是不想让人赚自己的大钱.事实上,他们的大钱,即使是买新房子,仍然是让人赚了去了的,只是这钱赚到了房开及地税国税里了,比较而言有点点看不见,于是"眼不见为净".也叫"掩耳盗铃".等等.反正,中国的成语形容词还是很多的.


07年7月,有一原来单位的同事来到杭州买房子.钱不多,只有30万不到,只够买几十万元一套的房子.新房的话只好买在很远的地方了.我建议她买市区的老房子,她当时的说法和LS是一个腔调,最后选择了吃进闻堰的摩*,近7000一方.几乎是同时,我帮另一和她能力差不多的,买了11000元一方的武林门新村---正宗的学区房.

二年多过去了,学区房价格上天了,可摩*的价格几乎原地踏步.一直不忍心问,不知她作何想法.不过,国庆后另一位也是在外地的老同事则是在给我打的电话里后悔不迭:她多年前买的闲林房子终于在国庆这天出手了,然而要是当初买的是市区就好多番上去了,真是后悔死了.难得一位在我眼里极其趾高气扬的人,终于向我认错了.

luiluilzhu

今天有点闲.多写点.

luiluilzhu

房子的价格与价值,是需要时间去沉甸和检验的.

想当年,一个区域的房子仍在房开们手中未出脱完时,都是有许多许多的利好的,( 虽然利好们仅仅是画饼一张,但对于作为忽悠的工具来说,已经足够了.)正如LZ分析的那样,在来自四面八方,形形色色的鼓噪下,房价节节攀高,
在房开们卖完房子之前,价格的顶峰基本就到了.随之而来的则是漫长的价值回归.(请收集比较一下这些年各区域的价格走势,可以一目了然.)

就比如,上面那位和我说后悔的同事的闲林房子,虽然她对于价格不满意.但是,在当年(当她还没有取得三证无法出让的当年),她手中的房子,价格也是节节上升的.只是到了她想卖房的时候,价格才现了她的原形.

luiluilzhu

绿洲一期沿河东边套搞一套，车位买（租）一个，住住还是非常惬意的，地段好，又安静，河景又好。
leoecho 发表于 2009-10-28 16:39

这个小区,我是99年就买过房子的.所以有相当的了解.

沿河的房子, 你的说法很对. 只是可惜这些年来进入二手市场的极其稀少.

上面其它一些人对绿洲的说法, 我只是一笑了之.

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LZ有一个观点很对:

一个小区要是入住率低, 就会一切看起来十分地空旷.

我的说法是:要是基本就没有人入住,那就可以放牛了.就不是一般的空旷了.(这种基本没有人入住的楼盘,在杭州不是太少而是很多,这些楼盘的一个特点就是:空旷,不挤人)

事实上,说起小区的容积率和车房比率, 郊区(请允许我把市区地图中看不到的地方称作郊区)的许多楼盘真的不太高.要是人气上来的话, 拥挤是必然的.

就来说说仍在市区的春江花月,车位其实你要是去了解一下的话,也是不高的,百分之几十的车位配比,近几年入住率有了一点点上去了,就已经明显挤人了.要是有一天她的入住率更高一点,那就不是一般般的挤了.

闹和挤是什么?就是人气,就是市场上的好的评价.就可以打高分.当然这可能只是我的说法.
一方面希望自己的楼盘有人气,一方面又想自己的楼盘不拥挤,我认为是不可能的.

lilili880

山水和京师苑都是90年代的吧？淘二手房的高手应该会尽量选择年代近一点的，2003年后的。




姜峰 发表于 2009-10-29 13:56

山水人家是2000后才交房的,我印象中交房至少应在2005或者2006啦!

luiluilzhu

房子的价格与价值,是需要时间去沉甸和检验的.

这一观点,可以解释,楼主的标题的现象.

在我看来,好地段的二手价格, 在眼下还是相对地(是相对而言)合理的.地段差的,就高得离谱了.于是这个差距就这样出来了.

接下去的价值回归之路, 2007--2009春节之后的市场有一定的参照作用.要是跌的话,必定是郊外大跌,市区小跌,有的市区房甚至于根本不跌.

姜峰

关于山水人家，我曾经发过一个贴子：
http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-2992412-1-1.html

山水人家比不上世纪新城房价，让我解释：
完全符合本贴的中心思想：“入住率高了，成交量低迷，而世纪新城目前是城西二手房最活跃的小区之一”。

山水人家是2000后才交房的,我印象中交房至少应在2005或者2006啦!
lilili880 发表于 2009-10-29 16:13

lilili880

关于山水人家，我曾经发过一个贴子：
http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-2992412-1-1.html

山水人家比不上世纪新城房价，让我解释：
完全符合本贴的中心思想：“入住率高了，成交量低迷，而世纪新城目前是城西 ...
姜峰 发表于 2009-10-29 16:22

世纪新城其实入住率并不低,很高的,而山水人家成交量也不算少,只是价格低了些

雨伞

对的
现在价格低的好房子
价值有个发现过程
另一方面
买房人的心态也有个调整过程
小心眼是买不到好房子的
最后
要鄙视那些中介
为了自己的成交量
大力忽诱卖房人放低价格
致使一些好的二手房价格上不来
当然有些房东自己不懂,立场不稳也是因素

luiluilzhu

不过,话说回来.

二手房,不是人人都买得好的.

二手房,特别 不适合外地人买,更不适合大炒家的大手笔进出.况且,杭州哪南哪北,哪是市心哪是郊区也不是一下子就谁都能搞得明白的.

温州人在这一点上有自知之明,所以他们宁可贵点,或者贵得多,也会去买一手房.
三下五除二,整个单元甚至于整幢楼就到手了.换了二手市场,哪容得了如此大进大出啊?
弃二手而进一手,在某种原因上来说,也是心有余而力不足吧!

要是长住本地的人,也跟了他们走,就太划不来了. 你有时间不会自己好好去淘淘?

姜峰

可以查一下,  城西二手房成交排名,  世纪新城肯定在前几名的,  山水人家肯定排在后面的.
第二, 从城西的地段上分析,  山水人家交通位置明显不如世纪新城。  世纪新城旁边有华商超市、文二西路的公交线路很多。 山水人家这么多年了，你去查查公交线路有几条，站离得远不远？怎么会是山水人家地段好，在天目山路边上隔条河，挡了风水。我以前在城西就不看好它。紫金庭院现在不知怎么样？ 差不多的死胡同。

世纪新城其实入住率并不低,很高的,而山水人家成交量也不算少,只是价格低了些
lilili880 发表于 2009-10-29 16:26

姜峰

刚查了口碑网的紫金庭院， 果真如此。。。。
06年那会， 城西最牛的就算它了，当时价格是超过世纪新城的，现在呢？  值得分析。。。

加菲猫

4# 姜峰
应该说是施家桥10年的2手房卖不过申花的次新房
前几天路过皮市巷在中介的窗口停留了一会，那边15-20年的2手房才挂1.6-1.7万

luiluilzhu

二手房,要不是有本地人的诚心相助,外地人是很难下手的.
我老家在外地,所以在这点上我是很有体会的.

这也从另一个角度解释了为何地段差的二手卖得更高.

地段差的二手,上市的量大,中介推销有力,有量外地人才容易得手. 容易得手就会卖得好些.

据我观察:要是有一个外地人首先买了某差地段的房子, 一般来说,这里的房子就会在他的那个圈子里有了知名度.于是,就会有更多的,他们的同伴们跟进,指名道姓,也要这里的房子.

(原谅我直言:产生这的现象的另一个不小的原因,在我看来是他们事实上不太懂得大的行情,对于大市场的价格,他们把握不住,小的市场,则在他们这里有了一个参照的价格标杆)

因为,他们中的更多的人,其实对其他地域的房子一无所知.哪怕是号称的"温州人"中的多数.

luiluilzhu

刚查了口碑网的紫金庭院， 果真如此。。。。
06年那会， 城西最牛的就算它了，当时价格是超过世纪新城的，现在呢？  值得分析。。。
姜峰 发表于 2009-10-29 17:00

刚交房,所以高.

这是我的观点的又一个实证.

这种实证, 几乎顺手可得.

雨伞

炒家可以有他们自己的思路
但买房自住的人
应有自己的思路
房子不单单就是房子
沙漠孤孤单单地造一幢再好的房子
估计白送也没几个人要
所以
自住的买房人要想好
买房是了什么?
应该是为生活
而生活需要些什么配置呢?
作为自住的买房人
除了房子,价格
其余的
一二三四
心中要有个数
那样就不太会做出错误的选择了.

雨伞

为那些参与抢房的自住买房者感到遗撼

luiluilzhu

暴涨, 往往意味着会有暴跌.

房市,股市,均然.

只有价值,才是相对稳定的.

炒股, 可以比较容易地快进快出式地暴炒.可以T+1,
所以,只要胆子大,再高的位置跟进都可能在短期顺利获利.

炒房,在我看来就有不同了. 你作为个体,很难快进快出, 而房开们可以做到,房开们可以T+!或者说T+0(T+1手段之一是:二期开盘前造势----大幅拉高一期,高位出手二期.等等不细述)

这样就很不平等.
这样就套住一批成为必然.
这样就注定了这些房子在日后的市场上,会有一段极长的价格回归之路要走.(再举个实证:比如山水人家,刚交房时,价格也是相当不差的)

雨伞

这个贴子不错
道出了二手房一些现象
希望没买房而想买房的人能看到
其实二手房里有好多物廉价美的好房子
买房不必只盯一手楼盘
只要心态放好
多费点功夫
二手房也不错
希望想买房的人
乘一些二手房没上涨前能看到这个贴子

luiluilzhu

大多数人把温州炒客捧上了天.

在我眼里,

事实上,他们在买卖的时机上的把握,要远远强于他们对于具体不同楼盘的价值及价格上的把握.
事实上,头口水的人毕竟少数,大多数是跟进的群羊.


我很关注地看到:
去年底出现在各郊区房的房闹们中,有不少就是他们这个群体中来的.
2007年的最高峰时, 温州人买进的有多少呢?